近期二手住宅市場延續上行趨勢，不少研究機構對於二手樓市表現都給出了“出色”、“火熱”等用詞，與往年年後二手住宅市場相比，今年年後的市場表現索性跳過了“緩慢復蘇”，直接跳入“火爆成交”。記者在多個地鋪走訪也發現，仲介人員業務驟增，佣金頻放衛星，地鋪日進鬥金也成普遍現象。二手房成交活躍也正是對多重利好的有力回應。

　　在量價齊升的眼下，買賣雙方誰才是贏家呢？

　　■ 地産行業記者 胡 蓉

　　買著了笑

　　剛需客：加緊入市，上車就好

　　多家仲介公司的實際成交數據均顯示，目前剛需客依然是深圳二手房成交主力。根據中聯鏈家的監測，3月以來，購房用途為首次置業的佔比約61.4%，改善型客戶佔16.6%。正如中聯二手房研究院總經理肖小平的説法，“火爆市場中，剛需客求的是上車的機會”。家家順行銷副總裁張國庫接受採訪時表示，目前成交主力軍依然是剛需人群，其目標産品是面積段在50至90平方米的中小戶型。

　　記者在地鋪遇到數位85後、90後首次置業的看房客，他們都坦言，選擇現在出手多少都是受到了近期成交活躍的刺激，“都説年前到現在，房價普遍漲了超過10%，再不買就更趕不上了”。年後的二手樓市，價格傾向賣方市場，議價空間基本消失。就連從事仲介行業多年的資深人士也感嘆，同樣是一線城市，北上廣也沒有如此“過激”，深圳二手住宅近期真是“太火爆”了。

　　隨著去年年底二套房政策放鬆，改善型客戶蜂擁入市，雖然近期換房客戶佔比有所下滑，但該類型客戶依然為市場提供了有力支撐。深圳中原研究中心經理王飛就分析指出，現階段有較為迫切的實際改善需求的客戶入市，最為典型的就是要買學位房的客戶，這也帶快了剛需的入市。她表示，從深圳中原最新統計的成交結構上來看，剛需客的佔比有所下滑，約佔60%，但絕對數量仍很高。

　　賣掉了也笑

　　換房客：放盤首套，觀望二套

　　相較于剛需客為求得上車機會而加速入市，改善型需求顯得較為冷靜。

　　有換房需求的置業者，現階段並不急著買房，卻普遍趕著賣房。中聯地産肖小平在日前舉行的民間地産研討會上就表示，現在急著賣房子的有兩類人，一類是有換房需求的，另一類就是手中持有“雞肋”産品的。

　　在成交熱門的龍華、坂田、布吉等片區，仲介普遍表示，現階段很多換房客都是將首套房放盤，“在市場活躍的階段，為換房準備資金”。有仲介人員告訴記者，有些客戶出於實際需求急於換房，出售首套和購入二套同時進行，卻由於首套房款未及時收到，導致無法按時支付二套房首付而引起的糾紛，近期也會出現。更多有換房需求的客戶還是傾向於選擇在市場好的時候，先賣掉手頭的，籌足資金，等到預期利好的落地。

　　對於改善型客戶急著放盤，卻並不趕著入手的狀況，家家順張國庫則認為，雖然去年底有利好的刺激，但目前改善型客戶依然受到很多的限制，“需求受到壓抑。” 業內人士普遍認為，若那些“暫未變現的利好”落地，類似調整二套房首付比例等，勢必將迎來改善型客戶的成交高潮。

　　投資客：甩手“雞肋”，轉投其他

　　按照肖小平的説法，早年出於保值增值考慮而購入多套“雞肋”物業的客戶，也是近期希望借著成交火爆的東風出手的主要人群。對於這種價格成長性不足、産品本身或者還存在某些缺陷的産品，家家順張國庫將它們稱為“多餘的房子”，“持有的話，租金回報率低，而繼續持有也不會帶來理想收益，這類人就會急著出手。”

　　手頭持有多套物業的業主岑先生一再強調“我不是炒房，買房是我的一個投資渠道”，但他坦言，“現階段，如果不是極優質或是自住的物業，基本上就想出掉。房價多少有些後勁不足，成長乏力。”這並非岑先生的個人見解， 記者在地鋪遇到多位放盤客戶，均表達了計劃將賣房所得的收入投入股市、外匯市場或其他渠道的意願，有客戶直白地告訴記者，“天天都在漲停，我買的某支股，不到一個月，漲幅超過50%，還有什麼不滿足的。”早年將買房子視為主要增值渠道的投資客，普遍調低了對樓市的預期。記者發現，隨著投資渠道多元化，雖然有人依然看好固定資産，但樓市整體上已經流失掉一定數量的客戶。

　　對於這些“雞肋”産品，業內人士建議置業者根據自身需求來選擇，中聯地産肖小平更是直言，“既然趕著出手‘雞肋’，某種程度上賣方會沒底氣，因此，此時挑選也更有買到筍盤的機會”。

　　延伸閱讀

　　未來3個月二手住宅價格

　　或漲3%-5%

　　去年同期，二手成交陷入冰點，而今，跳過復蘇，直入火爆。數據顯示，目前二手住宅成交水準已達到2013年平均水準，而這種熱度能否持續？

　　雖然有研究人士表示如果沒有利好的進一步刺激，成交不排除有轉向冷靜的可能。但更多業內人士對於今年，特別是未來2-3個月的二手住宅成交信心滿滿。目前，樓市環境整體偏向寬鬆，深圳樓市又一向“敏感”，再次降準降息、降低二套房首付比例等“準利好”雖未變現，但並不影響其成為推動深圳二手房市場量價齊升的一股力量。

　　此外，市場人士普遍認為，接下去三個月，二手住宅市場在成交量繼續爬坡的同時，價格將上浮3%至5%左右。