以首次置業的剛需為主的自住房正在改變樓市結構。

　　繼2014年入市2.2萬套自住房之後，2015年，北京預計有3.3萬套自住房上市銷售。顯然，2015年，首次置業的剛需人群將繼續被大量入市的自住型商品房“截和”，二手房市場與純商品房新房市場，更主要的目標客戶群則是以換房為主的改善型人群。

　　新年伊始，記者在調查中發現，換房需求已經佔到二手房成交的六七成，近期，更是頻頻出現賣一買一的“連環單”。為了迎合換房需求，有仲介公司還專門推出了針對連環單的服務業務，免費墊資幫助購房者實現升級換代。

　　京華時報記者 魯歡 桂瑰潘秀林京華時報製圖吳尚楠

　　□案例

　　一切為了孩子

　　經過長達3個月的看房，郭女士終於初步敲定了自己的意向房源——一套頂層兩居室。“其實我還是有很多方面不滿意，比如面積小，客廳跼踀，戶型不合理，沒有電梯，房齡偏大，價格偏高，但經過這幾個月的看房，我也明白完全符合預期的房源我們也買不起，更何況這個片區的房源太緊俏了。”為了這套並不滿意的房子，郭女士一家需要拿出940萬元，作為工薪階層的他們只能通過賣房來實現換房的需求。

　　一個月前，郭女士賣掉了自己位於三環外的一套140平方米的大三居，“我們真的很喜歡那套房子，南北通透，兩個臥室和客廳都朝南，離地鐵走路5分鐘，距離三環只有2分鐘車程，但沒辦法，孩子已經三歲了，要上好點的小學，落戶問題已經迫在眉睫，為了孩子，我們只能放棄這套房子。”

　　為了孩子的學區戶口，不惜代價地賣大換小，是當前換房大軍中最無奈的一群人。“我們還不算最糟的，我有同事為了給孩子落戶，賣掉了100多平方米的大房子，現在一家三口擠在60平方米的小房子裏，各種憋屈，可為了孩子，又能怎麼辦？”

　　買賣都是煩心事兒

　　王女士也在看房，在為房源焦慮的同時，還在為賣房焦慮。

　　王女士家剛添了小寶寶，原本兩居室的房子明顯住不開了，不得不把換房提上日程，為了資格與首付款，他們必須賣掉舊房，才能買新房，而且這套房還有貸款，他們還需要買家能支付更多的首付同時不能組合貸。可是房子挂出去幾個月了，看房的人不少，但還是沒有最終成交，“有些買家上來二話不説就劃價，一劃50萬！還口口聲聲説都是工薪族，湊錢買房不容易。我也是工薪族，我賣房子買房子就容易嗎？”

　　因為房子一直沒賣出去，已經嚴重影響了王女士家的買房計劃，“看上的好幾套房子，都因為自己的房子還沒賣掉，沒敢下定，否則到時候交款交不上怎麼辦？現在一套差不多的房都五六百萬，我們也湊不出來啊。”

　　“仲介説最近市場沒有幾個月前熱了，我們也在考慮要不要適當再降點，放低賣房的條件，畢竟真正合適的房源一旦錯過就很難再遇到了。”

　　王女士的遭遇絕非個例，不少迫切需要換房的人都受困于賣房的難題，以至於影響到換房。

　　記者從西三環的某高端項目獲悉，因為賣房不暢，無法及時履行認購協議，該項目一期二期300多套房源中，30多個客戶被清退了認購資格。“有客戶為此痛哭流涕，我們也很不落忍，可我們只能履行合同條款，畢竟公司年終回款的要求在那兒呢。”該項目銷售人員表示。

　　□觀察

　　三類換房群體較常見

　　事實上，換房者的需求是多元的，有純粹改善居住條件的，有為了照顧父母的，有為孩子上學做準備的，有想節省上下班時間和精力的等等，想法各不相同，挑選的房屋也不盡相同。但據本報調查，換房過程中以下三種情況較為常見。

　　第一類是為了改善居住條件，從小房子換成大房子，或者從郊區的房子換成城區的房子。這類置業群體的年齡多在35歲以下，純粹為了改善居住環境，減少通勤成本等。

　　第二類是為了孩子上學。此類購房者多在30至35歲之間。眾所週知，北京的學區房對孩子的教育意義深遠，強大的需求支撐也使得學區房的房價居高不下，且即使在淡市下依然一路高歌。學區房也被稱為是另類“剛需”，在市場行情不好的時候，其成交量與普通住宅相比更具有穩定性。學區房尤其是重點學校的學區房作為與教育密切相關的産物，受其特殊性和稀缺性因素影響，一直具有穩定的需求群體和較高的投資價值。這也是重點小學學區房在淡市下成交佔比小幅走高，價格抗跌性更強的主要原因。

　　第三類是終極置業者，這類置業者往往年齡偏大，在40歲以上，有相對雄厚的經濟實力，且不用考慮孩子的教育，為了更好的居住環境，他們更願意選擇區位更好、産品品質更佳的改善産品。

　　□説法

　　換房需求佔到六七成

　　“11天已經有33個連環單了，其中44筆是在本月完成的。”我愛我家換房需求管理組負責人張月向記者透露。

　　偉業我愛我家市場研究院經理孔丹也告訴記者，在市場交易中，換房的置業群體大概佔到了六七成。

　　仲介行業所謂的“連環單”，就是改善型置業者賣一套房再買一套房的業務。“事實上，換房對於消費者來説是一件非常頭疼的事情”，張月告訴記者，很多客戶屬於由遠換近，或者從南邊換到北邊。客戶買房賣房同時進行，看房難度大，整個過程大事小事不斷，是一個繁瑣糾結、漫長的過程。

　　據張月介紹，在賣一買一的換房過程中，最容易出問題的環節就是資金不能及時到位的問題，而為了方便龐大的換房群體，偉業我愛我家還針對連環單客戶推出一系列獨有服務，“我愛我家針對連環單客戶提供一站通服務，各環節都有免排隊、優先辦理的權利，這樣將會大大加速辦理時效，縮短週期。即便是因為銀行放款等各個方面的原因，客戶無法按時拿到房款，我愛我家推出的無優換房免費墊資服務也為客戶解決了後顧之憂。此外，成交第一單後，經紀人將根據客戶的需求，將推薦相關區域的資深經紀人為客戶找房服務，確保客戶在短期之內找到合適房源，儘快換房，對衝房價上漲的風險。一系列遵行服務確保客戶能夠實現換房各環節無縫對接，快速換房。”

　　□市場

　　加緊推盤

　　對以改善居住條件為主的置業人群而言，新房依然是主力目標，而今年年初以來，開發商的加緊推盤，也為滿足這部分人群的需求提供了更多選擇。

　　1月份是傳統的樓市淡季，但2015年年初開發商卻已開始加緊推盤入市。據亞豪機構統計，僅1月上旬北京就已有7個項目開盤，供應量達到3653套。而2014年同期僅有3盤入市，供應852套商品住宅。

　　統計顯示，1月開盤的7個項目均為純新盤，高端、剛需兩類産品分化明顯，其中，萬柳書院、紫玉公館、當代旭輝墅三個項目定位高端，而其他四個項目的定價則均未超過20000元/平方米。

　　亞豪機構市場總監郭毅認為，開發商在前幾年激進拿地，背負著沉重的財務壓力，因此不敢再“等”市場而是“搶”市場，在項目達到入市條件後抓緊推出，造成新年伊始北京純新項目的集中開盤。

　　而成交方面，據偉業我愛我家市場研究院數據顯示，1月上半月，北京全市住宅（含新建商品住宅和二手住宅）網簽總量為9586套，與上月同期相比下跌了23%，比去年1月同期上漲21%。其中，新房網簽量為4311套，與上月同期相比下跌了28.4%，比去年1月同期上漲17.2%。價格方面，1月上半月北京市純商品住宅成交均價為19321元/平方米，比上月均價回落28.5%。

　　偉業我愛我家集團控股公司副總裁胡景暉表示，經過了12月網簽量的大幅翹尾之後，受買賣雙方心理、臨近春節等因素的影響，北京樓市網簽量比12月出現了較為顯著的下滑，不過市場網簽整體的水準已經好于去年同期，與此同時，在成交結構、開發商低價走量和供求雙方博弈等因素的共同影響下，新房、二手房的實際成交均價也出現了一定幅度的回落，新房方面表現得尤其明顯。

　　雖然2015年調控政策的放寬已經明確，但市場層面依然不容樂觀，豪宅市場將迎來集中供應令競爭壓力大增，剛需盤則依然受到自住房的衝擊。郭毅認為，在這種狀況下，豪宅儘早推出是為了搶佔市場，而親民剛需則要麼是靠政策支援、要麼是打出差異化之牌。

　　>>新房

　　剛需市場成交復蘇

　　對於以學區戶口為主要目標的換房者而言，二手房幾乎是唯一的選擇，央行降息、公積金貸款最高額度調整，都刺激了這類需求的增加。

　　“雖然目前市場成交量與上月相比有所回落，但1月網簽與2014年第一季度成交水準相比，仍然位居較高水準，因此1月成交應在萬套以上。”樂居二手房分析師韋雨舟説。

　　據偉業我愛我家市場研究院根據北京市住建委網站數據統計，1月上半月，二手住宅網簽量為5375套，與上月同期相比下跌了16.4%，比去年1月同期上漲26%。價格方面，1月上半月成交均價為29035元/平方米，比去年12月均價回落1.1%。

　　對於價格的顯著回落，胡景暉認為，主要受到成交結構因素的影響。首套房公積金貸款最高額度調整後，與之前11月22日央行降息將形成疊加影響，事實上對於以往由於價格門檻而被迫擠出成交的大量剛需人群形成了最直接的利好，這將促使具備購房資格同時也有一定購買力的首次剛需人群進一步入市，市場成交量也將因此而在一定程度上走高，這種情況很可能在2015年全年都會持續。

　　>>二手房

　　□政策利好

　　1月上旬組合貸款諮詢量漲20%

　　公積金額度的上調對換房群體的刺激作用十分明顯。今年年初公積金管理中心出臺新政稱，將貸款最高額度從80提高到120萬，業內分析認為，這不僅帶動了公積金貸款的使用效率，也激發了購房人對於組合貸的使用熱情。

　　據擔保機構“偉嘉安捷”數據統計顯示，1月上旬組合貸諮詢量較去年12月上半月上漲20%左右，同時，1月上半月房貸市場成交量環比去年12月上半月上浮10%左右，預計1月下半月成交量仍將繼續回暖。

　　偉嘉安捷專家認為，1月上半月組合貸諮詢量升高的主要原因有兩方面。一方面，公積金貸款最高額度從80萬提高到120萬後，由於公積金與商業貸款利率之間1.9%的利率差異，因此與純商業貸款相比，使用組合貸款購房人將享受到近40萬的低利率優惠，這將極大減輕購房人的月供負擔。另一方面，去年央行降息後，公積金五年以上的貸款利率僅為4.25%，加上貸款額度的提升，使購房人能夠在取得較高額度的同時享受到較低的利息，是目前貸款買房最為省錢的方式。

　　以一套總價為200萬的住房為例，購房人如果使用純商業貸款，20年後總利息為1480535.24元，而使用組合貸的總利息僅為1175609.37元，比純商業貸款節省30多萬元。而且在月供方面，使用組合貸款也比純商業貸款每月少還1270.53元，月供和總利息方面的節省是導致近期組合貸款諮詢量上升的最主要原因。

　　值得一提的是，組合貸款受到購房人青睞的另一個原因是年初貸款的辦理速度有所提升。偉嘉安捷專家認為，目前阻礙組合貸款辦理的最主要原因還是貸款步驟方面的繁瑣，辦理商業貸款和公積金貸款兩套程式，而這種情況在如今卻有所改觀。從商貸部分看，年初各家商業銀行在辦理速度上較年底有所加快，放款環境較為寬鬆，公積金貸款的流程也在20個工作日左右，比以往動輒將近一個月的速度快了不少，所以在上半年辦理組合貸款在時間上比下半年更加快捷，也讓組合貸款的諮詢量有所上漲。

　　□置業建議

　　1資金情況

　　業內專家告訴記者，換房的置業者除了要注意賣一買一之間的交易環節問題之外，還要注意資金實力、戶型、環境、區域等多重因素，以真正達到換房的目的，選擇適合自己的房源。

　　換房，首先要看你的資金儲備能力，你手中有多少資金?你換房的需求是什麼?你要換多大的?這是首先需要考慮情況的。其次，選擇的付款方式是：一次性付款還是按揭付款?這其中的講究也很大。

　　2購房區域

　　購房者要全面衡量自己選擇的區域，同時注意，優質區域的總體房價相對來説較高，換房者需要全面衡量一下區域和房價的關係。

　　3合理的戶型

　　合理的戶型都是購房時必看條件之一。好的戶型住起來不僅會讓生活更加舒心，還意味著更合理的空間分佈、更高效率的工作生活等。戶型合理的樓盤不管是自住還是投資，都很適合長遠發展。

　　4購買學區房要仔細摸底

　　由於每個學校招生簡章要求的入學政策不盡相同，因此購房者在購買學區房前，一定要對學校招生要求和房屋情況仔細摸底。一般來説，以下幾方面對於能否順利入學影響較大且易被忽略，需要購房者特別注意。第一、購房年限要求。由於近半數學校對於學區房購置年限有限制，因此在購房前要充分了解清楚，避免臨時購房而導致子女不能順利入學；第二、一房一名限制。目前市場上絕大多數學區房一套房只有一個入學名額，且名額六年迴圈使用一次，因此購房前需了解清楚房屋入學名額是否正在被佔用以及佔用年限；第三、特殊入學要求。部分學校會有一些特殊入學要求，比如，個別學校要求購買的學區房必須為新房項目，有些學校要求孩子父母一方必須為某單位正式職工等。購房者購買學區房時應了解清楚，避免産生不必要的損失和糾紛。