受多方政策利好的影響，近期樓市呈現出火熱態勢。在深圳房産登記大廳，前來辦理房産過戶的市民又排起了長長的隊伍。市場分析人士稱，對置業者來説，快速上漲的房價預期及政策面的支援，加快了他們出手的節奏，一二手市場量價齊升，3月樓市小陽春幾成定局。

　　■ 深圳特區報記者 徐強

　　房價上漲預期加速成交

　　近段時間，市房地産權登記中心營業大廳前來辦理房産過戶、抵押登記的市民明顯多了起來。昨天，大廳一位工作人員向記者介紹，與春節前相比，每天前來辦理登記的人數增加近5成。

　　一位正在排隊的孫先生告訴記者，他在春節前就開始找房子了，最後看中金地梅隴鎮70多平方米小戶型，期間一直與賣方商討價格，直到前兩天才確定，成交價接近3萬元/平方米。“看現在的行情，房價估計又要上漲了。趁賣家沒反價，趕緊約著前來辦理過戶手續。”孫先生説。

　　記者在採訪中了解到，孫先生所擔心的賣家反價是目前二手房市場存在的普遍現象。梅林一村一家地産仲介林經理介紹，春節後市場的快速回暖，使得業主反價比較普遍，促使二手房價快速上漲。以金地梅隴鎮為例，春節前77平方米的兩房售價在208萬元—215萬元，目前已是220萬元—230萬元，這樣的戶型每套普遍上漲12萬元—22萬元。

　　據中聯鏈家地産統計，春節後，龍華、華強北、坂田、碧海、園嶺、南頭等片區價格上漲幅度比較大。其中龍華、華強北、坂田、碧海、布吉五個片區在短短一個月內價格上漲最明顯，漲幅均超過7%；另外，近段時間學位房比較搶手，園嶺、南頭兩重點學位片區的價格漲幅分別為4.7%、4.5%。

　　受利好刺激市場回暖加速

　　3月份深圳樓市呈現量價齊升的態勢。在市場人士看來，這是多方政策利好和對於未來政策預期的充分體現。春節後的3月開始實行降息，同時“兩會”對房地産的基調是支援自住型和改善型需求，從而使得深圳樓市回暖十分迅速。

　　新房市場訪客量快速攀升，上周有三個項目入市，分別為萬科紫悅山、信義禦城和威廉國際公館，總出售499套住宅單位，供應量和開盤銷售情況回暖。根據深圳中原地産的監測，上周深圳中原新盤訪客指數為113點，各在售項目的訪客量穩步回升，實時成交量也持續走高，達到了年前的水準。

　　二手住宅市場同樣需求旺盛。據中原地産統計，上周共成交1788套，環比上升10.8%，均價32648元/平方米，環比上升15%。市場成交活躍，量價齊升。

　　深圳中原市場研究中心王飛經理分析，“兩會”後部分城市放寬住房公積金貸款政策，並且傳言二套首付比例有望下調，對未來市場預期有較大影響。二手房市場熱度急劇升溫，市場成交火爆，導致了上周中原經理指數攀升至歷史最高位。預計3月份市場將是個小陽春，將超過1月份水準。

　　市場

　　表現

　　豪宅市場投資客逢高出貨套現

　　深圳特區報訊（記者 徐強）近期利好讓剛需和改善型的購房者都對2015年樓市充滿信心，爭相置業。而一向被認為樓市稀缺産品的豪宅市場，卻表現相對平淡，價格跑輸大市。近段時間，豪宅市場拋盤量增多，很多投資客選擇在目前價格較高時套現。

　　“業主降價幾十萬急售！”在華僑城、紅樹灣等豪宅片區的地鋪內，最近經常可以看到這樣的資訊。記者注意到，像華僑城的錦繡花園三期，目前的成交均價為52700元/平方米，該價格與去年成交均價基本持平；碧海雲天二期目前的成交均價為47430元/平方米，比去年底僅上漲0.77%。

　　中聯地産一豪宅分行的張經理介紹，很多人認為，豪宅因為佔有稀缺性資源，故而抗跌性較強，不少擁有鉅額財富的人趨之若鶩。這些人購買豪宅不僅用來自住，也用來投資，作為保值增值的手段。但在深圳樓市長期限購限貸的背景下，豪宅市場也發生了微妙的變化，以前“只漲不跌”的光環似乎變弱。

　　“從近期中聯地産二手豪宅市場的成交案例來看，放盤業主中80%以上是投資客。”張經理介紹，他們往往需要資金做其他投資，並且對未來豪宅市場信心不足，因此選擇目前價格處於較高水準時套現。

　　深圳二手住宅市場需求旺盛

　　（據中原地産統計）

　　上周共成交1788套

　　環比上升10.8%

　　均價32648元/平方米

　　環比上升15%

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　　深圳寫字樓指數全國排名第三

　　機構預測2019年存量將漲至目前3倍，租金增長面臨壓力

　　深圳特區報訊（見習記者 陳文標）戴德梁行日前發佈的“中國商務寫字樓指數排名”中，深圳居全國第三。此次調研的負責人、戴德梁行華北區研究部主管趙岩昨天接受記者採訪時稱，深圳寫字樓市場在租金增長率、空置率方面表現突出，排名全國首位。但是，由於未來供應量過大，潛在一定風險，拉低了指數得分。

　　警惕深圳寫字樓存量大增

　　戴德梁行此次公佈的“中國商務寫字樓指數排名”，選取了全國16個大中城市2014年第4季度商務寫字樓的市場表現作為樣本。變數指標為空置率、租金增長率、未來供應、吸納速度，權重均等。

　　趙岩告訴記者，深圳在租金增長率和空置率的表現都非常突出。“年租金增長率超過20%，空置率也低至4.4%。”但是，由於未來深圳寫字樓的供應量非常大，可能顯著拉高空置率，對租金增長帶來壓力，因此得分指數被這拉低了。

　　“我們預計2019年，深圳寫字樓的存量將為現在的3倍。”她説，現在看不出什麼影響，空置率特別低，主要的原因是大量的供應並沒有一下子入市。

　　高力國際此前發佈統計數據也表明，深圳未來3年寫字樓總體供應量約500萬平方米，預計將有34個寫字樓項目入市。雖然其中半數以上為自用的總部物業，但仍將在很大程度上加劇深圳寫字樓市場的競爭。據高力國際深圳分公司副總經理簡家宏介紹，深圳寫字樓市場將出現幾次大的放量，整體空置率面臨上升壓力，租金上行也同樣遇到壓力。

　　今年將有77萬平方米入市

　　據戴德梁行華南及華西區研究部主管張曉端介紹，今年第一季度寫字樓市場的整體情況仍然是供不應求的，導致部分高端尾盤物業業主對租金有所堅持。本季度甲級寫字樓租金環比上季度小幅上漲1.8%，至每月每平方米239.8元。但同時新物業入市及個別項目進行的客戶結構調整，小幅拉高全市甲級寫字樓空置率至4.6%。全市甲級寫字樓新供應的快速消化，令本季度吸納量達到77256平方米。

　　她預測，伴隨寫字樓市場租賃旺季的到來，加之新增供應缺乏，供不應求將助推甲級寫字樓租金于下季度繼續走高，空置率料將維持在低位。

　　但是，今年下半年開始，整體市場的供應量將增大，迎來供應的高峰期，預計甲級寫字樓市場未來供應達到約77.3萬平方米。其中超過半數為總部物業，可出租的辦公面積有限且出租壓力小，對市場的影響可能將低於預期，區域內租金保持堅挺。

　　此外，年內南山前海及後海片區也將有近40萬平方米的甲級寫字樓供應，眾多新項目的入市或將對深圳甲級寫字樓市場格局帶來影響。但張曉端認為，由於商務氛圍有待培育，招租壓力下相關租賃優惠或將增多，區域租金漲幅料將趨緩。

　　趨勢分析

　　“三足鼎立”格局形成

　　深圳特區報訊 據戴德梁行華南及華西區寫字樓主管羅進良分析，深圳的“高端金融總部”將漸成市場新趨勢，主要分佈在深圳“華爾街”及“金融辦”地塊，集聚效應明顯。金融業作為産值高的支柱産業，高端金融機構總部帶來的稅收和産業貢獻尤為突出。

　　羅進良説，“‘高端金融總部’與普通甲級寫字樓物業在租金、客戶結構、形象和運營策略上，將逐步出現更明顯的差異，成為頂級寫字樓物業的標桿。”

　　據介紹，“商務中心”的經營模式大部分是寫字樓運營商與開發商租下大面積樓層，再將這些樓面進行辦公精裝修設計，劃分小單元，並採用靈活的租賃模式。創新型企業由於其業務發展的獨特情況，業務呈現跳躍式增長，使其與“商務中心”的彈性運營模式相匹配。據了解，目前包括雷格斯、羅德爾、德事、弘毅、兆盈等在內的國際服務式辦公室提供商，在深圳眾多甲級寫字樓物業中均擁有自己的“商務中心”。

　　Coworking辦公空間一般以會員制度收取費用，且空間更趨向於大開間的敞開式設計，以實用加藝術的形式呈現給用戶更佳的辦公體驗，增加人與人之間的互動交流，形式更加開放、更加透明，與時下年輕創業者和小微企業運營模式相匹配。（陳文標）