備受關注的“兩會”釋放出的諸多房企利好消息為樓市注入一支“強心針”。新常態下的2015年，是多重風險並存的一年，作為經濟支柱産業的房地産行業需要在“穩增長”和“調結構”中找到平衡點。深圳房地産在新常態下，在“穩增長”大勢受益的同時，又將如何應對“調結構”帶來的升級考驗？從春節後到發稿時止，深圳新入市項目為零，新房市場什麼時候才能跑起來？

　　■ 地産行業記者 胡 蓉 謝欣如

　　冷熱不均，市場回暖步履遲緩

　　儘管2月連續降準、降息利好不斷，又有“兩會”傳遞信心，但3月深圳樓市開局表現平平，成交量較二月雖有所回升，漲幅卻並不明顯。記者走訪龍崗、寶安、龍華等片區時發現，各區的項目開盤並不積極，以萬科天譽、威廉國際公館、岸上林居等為代表的剛需盤則表示計劃在月底開盤或加推。上周新房市場同樣缺少亮點，以勤誠達22世紀、金地龍城中央、鴻榮源尚峰等為代表的剛需盤都尚未開放樣板房，仍處於蓄客階段。

　　記者踩盤時發現，在新盤供應較集中的龍崗區，部分樓盤的人氣寥寥，多數樣板房未開放、新盤未推出又或者基本去化完成等原因導致客戶量減少。多家研究機構報告亦表明，開發商入市意向較為謹慎，僅龍華新區一個項目取得預售證，且供應量僅為1.52萬平方米。

　　事實上，美聯物業早先就預計3月深圳將有11個項目開盤或加推。CRIC克而瑞同樣看好深圳新房成交在3月回暖，“市場供應量將接近25萬平方米”。

　　在寶安中心區的某樓盤，記者在現場看到半個小時裏僅有一個客戶到府，但是翻閱工作人員的記錄本時卻發現，上面登記的客戶數目可觀。“這些都是打電話過來諮詢的”，工作人員告訴記者。在寶安西鄉的某新項目行銷中心，看房的譚先生表示，“我從龍華那邊過來，已經看了兩個樓盤了”，記者交流後發現，譚先生心中其實已經有了心儀目標盤， “真的挺好的，就是要價太高了，而且它也快賣完了，沒幾套可以挑的。”

　　與這廂略顯冷清的銷售現場不同，與前述項目相隔僅幾條街的另一個新樓盤，看房者卻絡繹不絕。記者粗略統計了一下，一個小時的時間，來了五批客人，多是扶老攜幼的家庭客戶。家住銀湖片區的葉先生帶著妻子和半歲大的兒子來看房，聽完銷售員的介紹，他對項目不甚滿意，“陽臺太小了，而且價格看來不低，主要是考慮到這家開發商比較知名、有保障才過來看看”。

　　對此，美聯物業全國研究中心經理何倩茹認為，“現在看新房的人少，主要是因為市場還處於相對謹慎的觀望期。但某些品牌的房企無論淡季旺季都特別吸引人，類似招保萬金。所以就會出現同一區域的兩個同類型的樓盤，一個人氣旺盛，一個卻門戶冷清的狀況。”

　　CRIC克而瑞深圳機構總經理許爍告訴記者，“這或許也是不同企業的行銷策略有差異。你比如説這個樓盤快要開盤了，廣告投出去了，推廣鋪開來，客戶到府當然就比較多。現在許多新盤都很寂靜，開發商也在等。也有一種情況是A項目讓B項目先行拉攏人氣，這時候A推出新産品自然接力，很快升溫。”

　　利好疊加，上半年發力才有望搶贏市場

　　受到現代技術的衝擊，2015年註定是樓市不平靜的一年，市場份額之爭你死我活，促銷大戰暗流涌動。各家研究機構的統計數據顯示，2015年深圳新房存量和潛在的新增供應將超過1000萬平方米，在調控政策不出現大幅調整的前提下，“去庫存”將成為深圳樓市今年的主旋律，價格在持續堅挺的剛性需求下或將保持穩步上漲的態勢。

　　“從去年開始，樓市已經進入了新常態，市場存量供大於求。” CRIC克而瑞許爍告訴記者，未來樓市政策面有望延續市場化格局，整體行業政策有望更加寬鬆，與之相對應的“市場的競爭會更加激烈。”

　　眾多資深業內人士感嘆，面對競爭，房企的戰略轉型比單純的規模來得重要，落實在行銷層面有兩個具體的要求：一是加快去庫存，以配合戰略調整；二是提高利潤率，以實現戰略升級。顯然，在行業整體去庫存和利潤率持續下滑的背景下，這兩個要求都不易實現。某品牌房企行銷負責人直言，現狀要求行銷速度要更快，全年來看就是“搶早不搶晚”，不能將銷售任務壓到下半年。他進一步表示，“動作也要快，抓市場行情要快，借勢權威媒體、網際網路平臺的推廣傳播也要快”。

　　美聯物業何倩茹認為，在“兩會”暖風刺激下，市場信心已毋庸置疑，都在等待具體落實“穩定住房消費”的措施出臺，“近期是推盤的好時機。” CRIC克而瑞則預計最快到4月，相關措施就有可能集中出臺，5、6月或將出現供需兩旺、成交規模逐步擴大、行業景氣度觸底回穩的市場表現。

　　面對複雜的市場變化，多個項目行銷經理告訴記者，多數開發商都面臨去化壓力和競爭局面，這有可能導致其選擇更積極的行銷策略。有業內人士建議，開春深圳新房市場表現平平，短週期行情依然還有不確定性，而“兩會”剛剛閉幕，趕在穩定樓市相關措施出臺前後的黃金期搶跑刻不容緩，這也被業內人士戲稱為“再不跑，就老了”。

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　　2015房企利好七大要點

　　★“穩增長”和“調結構”

　　“穩增長”指的是要實現經濟增長目標，有望推出各項舉措刺激房地産。“調結構”則強調追求品質和效益，通過創新驅動、科技驅動促進産業向中高端升級。對於粗放式的房地産行業，是一場新的考驗。

　　★金融更好地服務經濟實體

　　進一步發展多層次資本市場，更好服務實體經濟，企業的融資環境或將更加寬鬆，房企的資金成本有望得到降低。

　　★去行政化

　　如2014年的大部分城市退出限購、國土部退出房企再融資審查等措施，未來樓市有望延續市場化格局，整體行業有望更加寬鬆。

　　★支援改善性住房需求

　　一方面要做好住房保障工程，加大棚戶區改造、城市和農村危房改造，“把一些存量房轉為公租房和安置房”，加速閒置存量房源流轉，減輕市場庫存壓力。另一方面，隨著越來越多的首置需求得到滿足，改善需求進入上升通道，相關限制性政策有望放開，優惠政策有望出臺。

　　★“因地制宜，分城施策”

　　中國地域遼闊，各城市發展不均衡，特點也不一樣，因此，樓市調控儘管整體政策面趨向市場化，但未來諸如北京、上海等地的樓市限制性政策也可特殊對待。

　　★“網際網路+”

　　利用網際網路改造傳統行業，推動企業升級和經濟發展。房企作為城市配套服務的主要力量，將利用網際網路工具和網際網路思維武裝自己、改造自己、升級自己。

　　★“走出去”和“引進來”

　　鼓勵中國的房企海外擴張，也鼓勵外國公民到中國置業，在世界媒體面前給中國房地産做了“國際廣告”。

　　（cric克而瑞地産研究）