二手市場

　　近日，合富置業發佈《2015年2月份合富標準二手住宅價格指數（廣州）分析報告》，報告顯示，2月份，廣州二手樓市活躍度不高，價格較穩，而市區200萬以下的中小戶型一手新貨不足，是吸引改善型買家回流二手的主要原因。對此，合富房地産經濟研究院院長龍斌預計，從3月直到“五一”前，一二手樓市PK搶客的情況都將持續。

　　此外，醞釀了多年的不動産統一登記政策3月1日正式實施。地産知名人士潘石屹曾説，若不動産統一登記制度實施，房價馬上會跌。從近兩周來看，《不動産登記暫行條例》實施後，對廣州的成交量沒有太大影響，暫未出現大量拋盤現象。

　　2月網簽套數環比下降47%

　　今年2月，廣州二手樓市各方大多進入春節模式，總體活躍度不高。合富標準指數監測陽光家緣二手住宅網簽數據顯示，2015年2月廣州全市二手簽約1424套，13萬平方米，環比2015年1月下降47%，同比2014年2月（春節月）持平。

　　由區域看，廣州各區的價格基本企穩，與2015年1月大致相當。由板塊看，絕大部分板塊的二手價格繼續持穩。不過，個別板塊的價格小幅回調，主要分兩種類型：一是高端盤集中的板塊，如天河北板塊，春節前，部分高端、貴价項目的個別經商業主急需資金，小幅讓價出貨。二是受板塊自身特殊因素影響的板塊。如中山八—陳家祠板塊，一方面部分專業市場經商的業主年底資金需求增大；另一方面，佛山低價新盤對二手客戶的分流較明顯。

　　200萬左右市區“小三房”最受寵

　　2月份，首置買家的佔比仍然保持在六成。在“930房貸新政”、降準、降息等政策的持續影響下，加上新盤促銷推售力度減弱等因素，部分價格敏感的買家，擔心節後價格走高，仍積極入市。

　　本月換房需求的佔比繼續保持在三成五左右，一方面在“930房貸新政”的持續影響下，改善換房需求獲得的信貸支援明顯增加，入市門檻明顯降低。另一方面，也有部分換房買家由一手樓市回流，青睞市區地段較好、叫價適宜的優質“筍盤”。據悉，這部分買家大多青睞200萬左右的“小三房”；而中心區一手樓市中，200萬以下的中小戶型供應明顯不足。

　　由於市場有所好轉，本月業主的心態有所增強，議價空間縮小。不過，也有小部分業主，由於年底急需資金，小幅讓價出貨，多為經商的生意人，集中在天河北、工業大道、原荔灣等板塊。

　　不動産登記未引發拋盤

　　不動産登記暫行條例在今年3月1日實施，半個月時間過去，廣州二手市場表現淡定，記者走訪多個市區仲介門店發現，放盤量沒有明顯增加，價格與春節前差不多。市橋一家仲介門店的置業顧問表示，對於業主來説，他們更在意的應該是房産稅，不動産登記的實施對二手樓影響微乎其微。

　　業內人士表示，不動産登記的實施在六七年前已經開始傳聞要推出，很多持有4套或以上房産的業主已逐步將手頭的盈利物業轉售，特別在2009年、2010年的市場活躍期，套現的業主不在少數，至今基本完成降低持貨量的行為。因為給出的反應期足夠長，所以實施以來，市場並無太大針對性的波動。

　　合富輝煌首席分析師黎文江分析，進行不動産登記對於投資需求會有一定的制約作用，但對於購房自住的買家來説確是一個好消息。他認為，今年不動産登記制度落地後，預計投資者會更傾向於海外市場或者其他投資渠道，而不會盯著住宅市場，這對於有自住需求的剛需買家來説是個不錯的置業機會。

　　二手樓價以穩為主

　　自2014年10月份以來，二手交投持續好轉，一方面房貸、降息、降準等政策利好下，市場信心有所恢復、猶豫觀望心態減弱；另一方面，過往一年來積累的迫切性剛需逐漸釋放，也是交投持續良好的重要原因。

　　龍斌表示，由目前的情況看，雖然週邊新貨對部分二手客戶的分流影響較大；不過，鋻於市區價格適中的中小戶型不多。加上不可複製的地段優勢以及區域情結，仍有不少買家繼續選擇市區的較優質二手物業。

　　3月至“五一”期間，新貨的推售力度將會明顯加大。客戶的選擇也較為多樣，尤其是週邊價格不高的新盤，引起不少二手客戶的關注，預計買家的決策時間將會拉長。此外，隨著市場的逐漸好轉，業主的心態也會有所轉強。

　　龍斌由此預計，3月到“五一”期間，二手買家將會持續對比一手和二手物業，並選擇合適的單位入市，整體二手樓市的交易氛圍和交投量亦將保持較良好；價格以平穩為主。

　　南方日報記者 許蕾