近日，國家統計局發佈2月房地産市場統計數據顯示，2月份國內70個大中城市住宅銷售量和銷售價格雙雙下降，其中大房企下滑尤為明顯。有分析指出，除了春節的假期因素影響外，還有一個重要的因素是，很多房企在去年完成甚至超額完成全年銷售目標，提前透支了部分銷量，最終導致今年年初的銷售乏力。

　　九成左右大中城市房價下降

　　國家統計局發佈的數據顯示，由於春節成交較為清淡，2月份70個大中城市新建商品住宅價格環比下降的城市有66個，比上月增加2個；持平的城市有2個，比上月減少2個；上漲的城市有2個，與上月相同。二手住宅價格環比下降的城市有61個，與上月相同；持平的城市有4個，比上月增加1個；上漲的城市有5個，比上月減少1個。初步測算，70個城市新建商品住宅價格環比綜合平均降幅比上月擴大0.1個百分點。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，2月份適逢春節假期，房地産進入銷售淡季。從成交量看，70個大中城市新建商品住宅2月份銷量比上月減少近10萬套。值得注意的是，儘管一二線城市2月份新建商品住宅成交量回落較多，但部分三線城市在春節期間迎來了返鄉置業潮，成交量回落較少，個別城市成交量甚至有所放大。從近幾年的季節變化規律看，3月份總體銷量將會比2月份明顯回升。

　　另據數據顯示，國內十大房企在2月份成交面積230萬平方米，環比下降53.2%，同比下降16.8%。成交情況本月同樣受春節假期影響，與上月相比有較大下降；與去年同期相比，由於今年假期集中在2月份，而去年分散在1月和2月兩個月，所以今年受到的影響更為明顯。而在價格方面，10大房企成交均價為12004元/平方米，環比上升4.1%，同比下降3.4%。

　　銷售數據環比降幅最大超70%

　　分析顯示，樓市成交慘澹，春節假期固然是其中之一的原因，但從房企二月的銷售業績看，相較去年同期也出現了大幅下滑。由此可以看出，假期的影響只是其中的一個因素。今年房地産市場的開局前兩個月，房企業績已經出現了明顯的下滑。

　　以萬科為例，其3月初公佈的數據顯示，2月累計實現銷售面積75.6萬平方米，環比下降61.43%，銷售金額為83.9億元，環比下降63.85%；同樣，保利地産公佈2月的簽約金額為47億元，同比下降39%，實現簽約面積37萬平方米，同比下降45.94%。此外，招商地産、中國海外發展有限公司、碧桂園、恒大地産、金地商置等均出現不同幅度的業績下滑。

　　根據克而瑞研究中心發佈的數據顯示，在其監測的20家房企中，2月份銷售數據出現環比下降的企業達到了19家，環比降幅最大的超過了70%。克而瑞在報告中表示，“2月恰逢羊年春節，房地産市場銷售冷清，大部分房企歇工，監測重點企業成交量在1月回落基礎上繼續下滑，成交量僅為1月的50%左右。”

　　利潤率下降，發展遇瓶頸

　　除了與春節假期有關外，對於房企銷售數據在2月份出現大幅回落，有市場分析師認為，其中一個因素是房企銷售節奏的變化。“2014年初，房企承接的是預留非常多的2013年，大部分企業在2013年完成情況非常好，預留了大量簽約結轉到2014年。”但2014年整體企業完成情況較差，大部分企業反而透支了2015年年初的簽約，導致2015年簽約差強人意。

　　中國多家上市房企陸續公佈2014年年報或業績預報。受2014年中國樓市銷售低迷的影響，上市房企總體業績承壓，利潤增速放緩，不同企業之間業績分化進一步加大。截至3月16日，據統計數據顯示，按照申銀萬國行業分類，滬深兩市共計42家上市房企公佈了2014年年報，其中，19家房企歸屬母公司股東的凈利潤下滑，佔比接近五成，這在一定程度上折射出房地産行業整體利潤率下行的現象。

　　而去年末，為了保住全年業績走紅，房企都在銷售上低價格清貨，甚至有些企業更是成本價賣房。儘管在全年業績上，很多房企都完成甚至超額完成全年銷售目標，但是也提前透支了企業的業績提升能力。

　　從去年全年的企業低利潤率就可以看出，房企當前面臨的並不僅僅是業績下滑的困難，還有如何可持續發展的瓶頸。據統計，42家上市房企2014年營業收入總計為2890.8億元，2013年為2438.14億元，同比增長18.57%。不過，從凈利潤情況來看，上述42家房企歸屬母公司股東的凈利潤總計為324.98億元，同比增長僅為5%。其中，19家企業凈利潤下滑，佔比接近五成。

　　利潤率的下滑以及業績的滑坡使得企業在拿地的態度上變得更為謹慎。有機構統計，在今年的1-2月，受監控的10大房企新增土地儲備面積249.6萬平方米，同比下降65.2%。10大房企拿地平均樓板價3550元/平方米，環比下降15.6%，同比下降1.7%。

　　文/圖 南方日報記者 蔣勁勁