□高力國際中國區研究部董事 謝靖宇

　　專家視點

　　在中國，曾屬政府單方面管轄的養老地産市場，正成為私營房地産發展商及投資者的潛在開發領域。在意識到解決養老物業嚴重匱乏的一種途徑是政府與社會力量需共同參與後，中央政府出臺了若干政策，以吸引境外投資者及國內私營企業進入養老地産市場。高力國際研究部回顧了北京和上海當前養老地産行業的政策環境及盈利模式等因素，以辨別市場機會；並對美國、英國及日本的案例進行了總結與研究，從而為中國養老地産行業的發展作出啟示。

　　官方數據顯示，在我國四個一線城市中，北京和上海的老齡人口比例最高，每人平均可支配收入水準亦位居前列。鋻於這兩座城市高於平均水準的支付能力，這些因素將推動京滬兩地對新建養老設施最為強勁的需求。僅這些城市便有合計八百萬的60歲及以上人口。政府承認，如此龐大且不斷增長的老齡人群需要社會力量來提供養老物業及服務。

　　中國的養老地産行業仍處於發展初期，中國對養老物業及服務的需求顯著而迫切，尤以一些城市為甚。對於投資者和開發商而言，養老地産市場商機巨大。然而，與美國、英國及日本等發達國家相比，中國的養老地産政策相對欠完善。私營企業始終對養老行業持謹慎態度，主要緣于這些企業難以在當前政策環境下找到可盈利的商業模式。政府為了加快發展養老機構建設，亦在近幾年不斷提出鼓勵政策法規。

　　市場參與者正在嘗試的多種商業模式。養老地産項目的運作大致分為三個環節：投資、開發及運營。高力國際研究部認為，隨著更多市場參與者的加入以及消費者對養老服務品質需求的日益提升，養老地産市場中各運作環節的分工將日益明確。不同市場參與者之間的合作將成為保障養老地産項目的資金來源、建築水準以及運營品質的關鍵。因此，包括發展商、養老服務機構、保險機構在內的市場參與者之間存在巨大的合作空間。這三者的成功結合將成為打造知名養老地産品牌的一大優勢。

　　中國養老地産仍然面臨諸多挑戰，其中包括：缺乏能夠準確傳達中央精神的可操作性配套政策；尚未有可被消費者和監管機構同時接受的成熟盈利模式；缺少可提供持續資金支援的多樣化融資渠道等。

　　發展商須研究當前養老地産市場的各種商業模式及其優點，亦須了解不同運營機構的優劣勢，繼而選擇相宜的運營商進行合作。投資者應研究現有及潛在的商業模式，並通過評估找尋相得益彰之發展商及運營商。總而言之，對養老地産行業整體運作過程的透徹分析以及合作夥伴的選擇至關重要。隨著政府補貼及優惠政策的進一步完善，行業的先行者將廣受裨益。

　　南方日報記者 許蕾 整理