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房屋交換省心省力省契稅

  • 發佈時間:2015-03-14 12:35:29  來源:羊城晚報  作者:張愛麗  責任編輯:羅伯特

  

圖/顧燁

  羊城晚報記者 張愛麗

  每個人都希望自己的房子內部乾淨舒適,外部物業完善、交通便利,既方便大人上班、又方便小孩上學、更要方便購物消費。可由於現實的種種原因,我們總能聽到各種不同的遺憾聲:“要是離單位近一點就好了”,“要是有套學位房就好了”。於是,在廣州等一些大城市便出現了房屋互換的做法。羊城晚報記者近日採訪了解到,“換房”不僅能滿足相關人群的不同需求,還可以讓大家省去一筆不小的契稅。

  案例

  為解決孩子讀書而換房

  2006年年底,白領張寒(化名)在白雲區買了一套三室兩廳的房子。為了讓孩子讀上好的小學,張寒去年年底想賣掉白雲區的房子,在越秀區買一套學位房。就在張寒四處打聽買賣房屋資訊的時候,居住在越秀區的張寒的老同事崔苗(化名)找到府來,提出一個讓張寒有些驚訝的想法——換房。

  原來,崔苗于2003年在越秀區購買了一套70多平方米的大兩居,當時主要是為了讓小孩讀重點小學而買的,如今孩子已經自立了,而自己和丈夫因為都工作在白雲區,生活上有諸多不便,崔苗就萌生了想要換房的想法,而經常去張家走動的崔苗也對張寒的房子很滿意。

  由於兩人對對方的房子地段、房屋建築都比較滿意,雙方一拍即合。他們想,既然雙方都想賣房後再買房,那麼何不雙方交換一下各自房屋所有權,這樣熟人之間反而不會隱瞞房屋的一些缺陷和不足,自然更放心。

  算賬

  房屋交換可節省契稅

  二手房交易要交納一筆不少的稅費,而羊城晚報記者從廣州地稅局了解到:根據有關規定,房屋交換的契稅計算依據為所交換的土地使用權、房屋價格的差額。(注:雙方房産證登記時間均過五年,且雙方都是家庭唯一住房)。

  張寒的房子目前的市場價是265萬元,而崔苗的房子市場價為306萬元。那麼,張寒應該繳納的契稅計算如下:應納稅額=(3060000-2650000)×1%=4100元。

  值得注意的是,由於張寒和崔苗兩位當事人進行房屋所有權交換都有自己住房的特定目的,雙方當事人交換房屋所有權之後必定再進行改造,與雙方當事人在交換之前便進行改造,其實際效果是一樣的。因此,業內人士建議,雙方不如改造之後再進行房屋交易,這樣可以縮小兩套房子價格的差額,那麼其納稅的基數也就更小。

  於是經過協商,張寒將自己的房屋按照崔苗的要求進行了裝修。通過這次改造,張寒總共花掉近23萬元的裝修費,這樣他的房屋市場價格可以升為288萬元。如果採用張寒裝修、裝潢後房屋價值的288萬元進行交換,那麼,應納稅額=(3060000-2880000)×1%=1800元,相對先前的契稅額4100元,節約稅費2300元。

  值得一提的是,儘管崔苗的房子總價過高,但由於其面積小于90平方米,所以上述契稅徵收額按1%稅率徵收。如果交換雙方中,總價較高的房産面積在90到144平方米,契稅則按1.5%稅率徵收。

  此外,由於上述雙方房産證登記時間均過五年,且雙方都是家庭唯一住房,所以免征營業稅及附加和個人所得稅。如果房産證登記時間或契稅完稅證填發日期未滿五年,按5.6%徵收營業稅及附加、按1%徵收個人所得稅。如果房産證登記時間或契稅完稅證填發日期滿五年,免征營業稅及附加。家庭不止一套住房,需按1%徵收個人所得稅。

  鋻於此,為減少差價而進行裝修、裝潢的做法主要適用於雙方房産證均過五年,且雙方家庭都是唯一住房的消費者。

  提醒

  目前廣州換房僅限中心六區

  根據有關規定,土地使用權交換、房屋交換,交換價格不相等的,由多交付貨幣、實物、無形資産或者其他經濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的,免征契稅。當然,交換房屋所有權時,也可採用自由定價的方法進行籌劃,使兩者價格差額較小甚至沒有,但這種策劃,應控制在一定的限度內,因為稅務機關具有一定的調整權。

  另外,成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由的,或者交換土地使用權、房屋的價格差額明顯不合理並且無正當理由的,由徵收機關參照市場價格核定。因此,單純地從價格上進行調節,很容易導致稅務機關的納稅調整,反而得不償失。記者在採訪中了解到,目前廣州房屋交換還僅限于天河、越秀、海珠、白雲等中心六區。(張愛麗)

  Tips

  房屋交換辦理登記程式

  一、按規定提交下列證件和材料:

  1、交換雙方的《房屋所有權證》原件;

  2、交換雙方的《土地使用權證》原件及複印件一份,如屬非出讓土地使用性質的,請先到土地管理部門辦理相關手續;

  3、交換房地産當事人簽訂書面合同及公證文書;

  4、當事人屬個人還需提交,雙方身份證原件及複印件一份或戶籍證明原件。如委託他人辦理,必須提交公證委託文書原件及代理人身份證原件及複印件一份;

  5、當事人為企事業單位還需要提交主管部門同意的書面材料,及營業執照複印件一份(提供原件校對);

  6、屬有限責任公司或股份有限公司還需提交公司章程複印件和董事會決議原件各一份;

  7、屬國有房産需符合國有資産管理的有關規定。

  二、按要求雙方當事人填寫下列表格:

  1、《房地産交易、房屋所有權登記申請表》;

  2、《買賣房産協議書》並申報成交價格;

  3、《買方家庭人員登記表》;

  4、《房屋買賣産、交易契約納稅申報表》;

  5、房屋所有權人聲明(出讓方填寫)。

  三、經交易登記部門驗證,雙方當事人簽字,蓋章後出具收件單據。

  四、按規定繳納相關稅費後出具領證憑證。(張愛麗)

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