2015樓市運作新趨勢
- 發佈時間：2015-03-06 07:29:21 來源：江西日報 責任編輯：羅伯特
時間進入2015年，關係國計民生的房地産市場又走到一個十字路口，市場經歷了2013年的發展波峰、2014年的全方位調整，2015年，宏觀調控政策繼續去行政化，經濟手段的調控將加強，而伴隨著中國經濟發展的新常態，在經濟規律作用下，房地産市場分化的深度和廣度將不斷加強，區域市場、開發企業、購房者將出現深度分化。
就區域市場來看，區域市場將極度分化，一二線城市、省會城市房地産市場將持續上揚，三四線城市，縣域市場樓市將繼續低迷。二月份，新數據顯示一線城市北上廣深以及杭州、南京等二線城市的土地出讓價格再創新高，各省會城市的土地拍賣依然火熱，市場成交量與房價不是下跌，而僅僅是上漲幅度收窄，隨著流動性人口不斷朝大城市涌入，一二線城市剛性需求依然強勁，改善性需求的紅利也在不斷釋放，投資一二線城市房産回報率依然可觀，導致大量資本進入一二線城市樓市，一二線城市樓市上揚可期。但對於三四線城市以及全國各大縣域市場而言，經歷了2009年的房地産投資瘋狂之後，導致目前普通住宅産品嚴重過剩，這些城市流動性人口少，外來剛性需求弱，市場供需嚴重失衡，幾乎沒有投資回報率，因此，這些區域的房地産市場將進入一個漫長的“寒冬”調整期，去庫存將是他們今年的主要任務。
市場區域深度分化，房地産企業也將進入深度分化階段。房地産行業是個資金密集型行業，受四萬億刺激經濟計劃的影響，2009年房地産市場進入井噴發展期，全社會的資本奮不顧身地進入房地産市場，導致的結果是企業良莠不齊。樓市行情全面上揚期，企業發展順風順水；而進入2014年市場退潮期，因融資渠道窄、擴張過快等原因，許多中小企業房地産企業開始“裸泳”。而精深房地産市場、發展穩健、深諳房地産發展規律且融資渠道暢通的房地産企業則在市場調整期不斷尋找“大魚吃小魚”的機遇，樓市深度分化成為這些企業快速成長的良機。
地産企業不斷分化，另一個市場要素——購房者也在深度分化，普通住宅市場經歷了快速發展之後進入一個平穩發展常態，普通住宅的投資回報率也在收窄，目前住宅的投資回報率不足以打動早期在市場中賺的盤滿缽滿的購房者。這些購房者的投資開始轉向商鋪、寫字樓和綜合體市場等投資回報率更高的産品。另一部分房價上漲的受益者則乾脆離開房地産市場，將資金轉戰其他資本市場。更多的剛性需求或在期望房價下跌的等待中觀望、或不斷邊緣化，在不斷擴容的城市邊緣區域，選擇總價較低的産品出手實現住房夢想。
2015年，房地産行業必將深度調整，房地産市場必將深度分化。
廖林立
