佳兆業事件余波未平 房企海外融資“痛點”

　　本報記者 劉力圖 廣州報道

　　近日，時代地産擬發行5年期美元計價債券，碧桂園(02007.HK)擬進行優先票據國際發售，此外，包括遠洋地産在內的多家內地房企在年初已進行境外融資。去年第四季度，在佳兆業事件的衝擊下，房企境外發債融資速度曾顯著放緩。

　　然而，受房地産行業大環境、人民幣貶值等因素影響，內地房企普遍面臨著境外融資成本提升的壓力。

　　前兩月融資額大跌73%

　　日前，新晉赴港上市的內地房企時代地産公佈2014年全年業績後，隨即提出擬發行5年期美元計價債券，現正按約11.875%的初步指導息率向投資者進行詢價，發債規模暫未確定。

　　進入2015年以來，遠洋地産、旭輝控股、珠光控股、恒大地産、綠城中國和碧桂園共提出36.85億美元的境外融資計劃。

　　“從發行規模、時間期限等因素來考慮，目前釋放出房企境外融資的利好信號。”某房企投資部負責對接境外資本市場的負責人李軒(化名)表示。

　　在他看來，遠洋地産此次的發債成為內地房地産企業首只12年期債券，打破了以往發債時限不長的瓶頸，此外，其所發行的債券也獲得了全球資本機構的熱捧，“實屬難得”。

　　遠洋地産于1月29日成功發行了總額約12億美元、5年和12年兩個期限的債券，該債券募資用於償還該公司現有債務並補充運營資金。

　　李軒分析，碧桂園所發行的融資規模也不少，且用於償還以往債務，這也體現了資本市場對該房企的信心，也是對內地房企的信心表現。

　　碧桂園將向海外發售優先票據，所得款項僅用作2011年2月23日發行的9億美元于2018年到期的11.125%優先票據以及其他現有債務再融資，及相關融資費用和開支。

　　自佳兆業事件之後，李軒與團隊向資本市場的眾多機構尋找融資機會時，“遇到的大部分情況都不是很理想，幾乎是四處碰壁。”他分析，除了與房企的銷售業績不佳、債務水準較高，以及內地房地産行業走勢不明朗等因素有關外，佳兆業事件讓一些大型的評級機構對內地房企的評級更為謹慎，從而影響整體融資水準，不少房企的融資計劃都相應推遲。

　　中原地産研究中心發佈的最新報告顯示，2015年前2個月內地房企境外融資36.85億美元，與2014年同期的137.91億美元相比大跌73.3%。

　　僅在1月份，內地房企境外發債在數量、規模上出現銳減。數據顯示，在2015年1月，有7家企業宣佈在境外資本市場融資，合計融資規模約158億元，相比去年同期21家企業約600億元額度的境外融資大幅減少。

　　“乍暖還寒，並不能過於樂觀。”香港一家外資投資公司大客戶部負責人葉智光認為，佳兆業違約事件並非因房地産行業系統風險産生，在突發事件發生前，該公司的運營情況良好且資金充裕，這凸顯了內地房企運作過程中除行業因素以外的特殊因素所造成的不確定前景，因此外資機構的謹慎評估並不會驟然放開。

　　成本攀升

　　值得關注的是，內地房企在本輪境外融資中的資金成本呈現上升趨勢。

　　時代地産本輪所發的5年期美元債券，目前傳初步指導息率11.87%。此前，恒大地産所發行的一筆10億美元5年期債券的利率為12%。

　　有業內人士指出，碧桂園最新擬發行的9億美元票據所需支付的利息並不會較過去的融資成本低，但可以調整集團目前的債務成本，通過降低整體融資成本從而優化債務結構。

　　中原地産首席分析師張大偉公開表示，受到佳兆業事件以及人民幣貶值的影響，房企境外融資的成本明顯上漲，2月份三筆融資的利率均在7.5%以上，而往年均在6%到7%左右。

　　中債資信評估有限責任公司評級業務部馬小明分析，佳兆業集團債券違約事件已導致其他內地房企相關美元債券收益率大幅飆升。

　　標普信用分析師葉翱行近日在中國房地産評級展望的分析會上表示，境外投資市場對實力較強的開發商還保持開放，但發行債券的定價可能提高，成本也會相應上升。

　　對於2015年，標普認為中資房地産企業的評級趨勢將進一步分化:大型開發商的表現將持穩，市場份額將擴大，而小型開發商在市場增速放緩、融資環境嚴峻的背景下，其信用狀況可能變差。

　　記者從境外一些融資仲介機構了解到，銷售和財務狀況運作良好，以及一些有政府背景的開發商將會得到境外融資的傾斜，而一些中小型開發商的融資水準依然維持“高收益”。

　　除了受到國際資金流動性以及價格走勢的影響，記者從受訪的境外融資仲介機構了解到，內地房地産庫存高企的現狀將進一步抬升了境外資金的成本。

　　“一線城市去庫存的速度較為樂觀，但二三線城市的高庫存仍需要一段時間解決。”葉智光分析稱。

　　值得注意的是，標普認為，內地房企更大的再融資壓力將在未來4年內出現，2016年將有約63億美元債券到期，這將是今年到期債券規模的兩倍，而到2018年和2019年，將出現債券到期高峰，每年有約120億美元的債券有再融資需求。因此在這個期間內，這些房企能否按時償還債務，或對債務進行再融資以及再融資的成本都存在不確定性。