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《不動産登記暫行條例》實施 "雞肋房"是賣是留?

  • 發佈時間:2015-03-01 10:08:48  來源:廣州日報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  隨著春節長假的結束,3月即將到來,而根據國務院656號文,從2015年3月1日開始,《不動産登記暫行條例》將正式實施。屆時,全國所有城鎮都必須將紙質房産檔案錄入電子資訊庫,並建立本地的住房資訊系統;全國所有地級以上城市的住房資訊系統都必須與住建部聯網。

  已經“預熱”了六七年的不動産登記終於來了!大家常常把它與反腐、降房價和收房産稅聯繫起來,那麼,不動産登記的影響究竟會有多大?有業內人士表示,從政策層面來看,不動産登記有可能是2015年樓市最大的“利空”,但不動産登記就像“狼來了”的故事一樣在一年又一年的推進和不確定的房産稅的落實週期上,被逐漸消化和減弱,不會造成特別大的影響。不過,從長遠考慮,對於手頭有多套房産的業主而言,有些房産確實需要早做整理和處理。

  楊女士:中山買房不想虧本賣

  楊女士最近有點糾結,三年前她和朋友一起去中山玩,看到朋友的小區環境很好,戶型也不錯,和廣州的房價簡直天差地別,一時衝動就買了兩套總價在30萬元左右的小戶型和一個3萬多元的車位。楊女士當時最主要的目的是希望保值投資,但到現在房産升值幅度很小,考慮到不動産登記實施後可能帶來的房産稅問題,她打算將房産處理一下,但是到仲介打聽了一下行情,發現如果想獲得一定的收益就很難找到接手的買家,但讓她就此虧損處理她是絕不情願的,因此目前只能將此事擱置起來。

  李女士:兩套房打通難捨豪裝

  為了讓外地的父母來廣州一同居住,在市中心有房産的李女士幾年前在花都買了兩套80多平方米的房子,並花了30多萬元裝修將兩套房打通,變成了160多平方米的大戶型。但是因家庭變故,李女士的父母無法過來同住,因此這套大房子就此空置下來。2013年,趁著房價大漲,李女士想將房産變現,但因為限購的原因,很少有人能接手兩個房産證的房子,即使出租也比較困難,要想將房産脫手,就需要將房子恢復成兩套的樣子,對著還很新的裝修,李女士覺得有點捨不得,只能暫且再等等。李女士表示,她在密切關注不動産登記,如果有持有費用大增的可能就會儘快處理房産。

  張先生:房子總價太高難脫手

  張先生早年在天河買了一套300多平方米的大房子,十多年過去了,他想在珠江新城換套高大上的大戶型,資金有點不足,手頭這套大戶型再留也是無益,但放盤很久都難以脫手,由於戶型大,總價接近千萬元,能消費得起這麼高價房産的人不願接手這麼舊的單位,價格太低張先生又覺得虧。不過,現在張先生覺得還是應該再考慮考慮房子的定價問題,早日將房子脫手。

  處理“雞肋房”有門道

  未成年子女名下最好

  別過早擁有多套房産

  像上述三個例子一樣,手頭擁有一些難以處理的“雞肋房”的業主還真不少,而關於房産究竟怎樣處理的問題在這個3月以後或許會變得迫切起來。

  部分城市二手房源猛增

  事實上,因不動産登記原因而考慮放售物業的人不少,據媒體報道,從去年12月開始,部分城市的二手房源有較大幅度的增加,受不動産統一登記政策影響是比較重要的原因,尤其是一些二三線城市,因為對不動産統一登記的政策內容並不完全清楚,對政策過分憂慮,還出現高端二手房源集中拋售的情況。

  有仲介人士表示,從節前情況來看,廣州二手市場盤源數量並沒有明顯變化,合富置業數據顯示,市區個別地段的“優質筍盤”甚至有所減少,叫價小幅回升。不過,春節後廣州市場二手房源是否會出現集中放量的情況還有待觀察。

  市中心房産可繼續持有

  業內人士表示,不管房産稅何時以何種方式落地,不動産登記可以説是邁出了第一步,所以,對於有多套房的業主來説,要提早考慮手上房産的用處,適時出手多餘或閒置的房子,避免日後支付高昂的持有費用。

  至於怎樣的房産需要處理,一般而言有幾個原則:家庭房産過於分散在家庭成員之間的,可採用贈與或交易等方式,進行歸集整理,未成年子女名下最好不要過早擁有多套房産;在一線城市中心地段擁有的優質住宅,可以繼續持有,未來仍然有一定的升值空間,二三線城市中心區的住宅也有較強的保值能力;中小城市可保留中心區的普通住宅,新區、郊區的房子如不需居住都可以處理掉;同時擁有一線大城市和中小城市的房産,如果從提高投資效率來説,中小城市的房子可以考慮都賣掉。至於三四流風景區的旅遊地産、養老地産,通常比較難處理,所以還需儘快未雨綢繆。

  不動産登記邁出房産稅第一步

  建議適時出手多餘閒置房

  公開資料顯示,全國已有近20個省(區、市)明確由國土部門牽頭負責不動産統一登記職責整合工作,四川等省市“不動産登記局”的牌子已挂出。

  國土部地籍管理司司長王廣華曾對媒體表示,不動産統一登記的核心功能和目的,在於保障不動産交易安全,有效保護不動産權利人的合法財産權,而不是為了反腐和降房價。那麼,其對樓市的影響究竟有幾何呢?

  回顧一下,可以發現,對不動産登記條例呼聲高的時候,通常是樓價上漲過快的時候,其出臺的背景與為抑制樓市過快瘋漲密不可分。

  將於3月1日正式實施的《不動産登記暫行條例》大多是原則性條款,真正落地需要操作細則,不過,從去年開始,樓市明顯已處於供過於求的狀況,2014年前三季度樓市基本是量價齊跌,從去年下半年開始的央行降息,樓市限購、限貸鬆綁無一不是為了緩解樓市壓力。

  因此,不少業內人士表示,不動産登記對房地産市場的影響不會立竿見影,但長遠來看還是會有抑制房産投資,打擊多套房業主的持有信心的效果。因為,除了在重慶和上海試點徵收的房産稅,目前我國尚未對房屋保有環節徵稅,其中的一大原因正是産權登記不到位,統一登記制度的出臺,就為住宅在內的不動産提供了徵稅依據。不管房産稅何時以何種方式落地,不動産登記至少是邁出了第一步,所以,對於有多套房的業主來説,要提早考慮手上房産的用處,適時出手多餘或閒置的房子。

  實行不動産登記

  可規避一房多賣

  不動産登記包括集體土地所有權,耕地、林地、草地等土地常保經營權,房屋等建築物、構築物所有權,建設用地使用權,宅基地使用權,森林、林木所有權,海域使用權,地役權以及抵押權等。

  實行不動産登記制度,首先保護了個人産權,即房産、土地、林地等不動産等得到保護;其次,保障産權交易的安全性,産權買方可查詢不動産産權歸屬,有助於規避一房多賣等風險;另外,不動産登記全國聯網,房屋等産權轉賣時不用在土地、房屋等多個部門來回折騰。(文:廣州日報記者 劉麗琴)

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