為提高物業管理政策法規知識社會知曉率，日前，本市物業管理部門根據受理業主日常諮詢和投訴涉及的集中問題，編寫了物業管理政策法規知識問答50問，下發到轄區內所有物業服務企業和物業管理小區。記者近日就本市物業管理政策法規知識方面的相關規定，採訪了濱海新區規劃及國土資源管理局相關負責人，全面解讀物業管理以及日常服務的相關內容。

　　濱海時報：物業服務企業在管理服務中，出現哪些違規違約行為，信用等級被評定為不合格？

　　答：按照《天津市物業服務企業信用資訊管理辦法》規定，物業服務企業存在下列行為之一，經查實信用等級定為不合格:（1）在本年度內發生重大責任事故的;（2）因物業服務企業責任引發重大群體或越級陳情事件，影響社會穩定和正常社會秩序，造成惡劣影響的;（3）因物業服務企業責任被媒體公開曝光在社會上造成惡劣影響的；（4）聘用無相應資格證書的人員擔任項目經理的；（5）挪用房屋專項維修資金和應急解危專項資金的;（6）未按照協議約定及時退還裝修保證金及其他應退還費用的；（7）被市、區縣物業管理行政主管部門日常巡查公開通報後不及時整改，或者一年內被公開通報三次（含三次）以上的；（8）退出項目管理時不按照《天津市物業管理條例》等法規政策規定，履行退出程式和相應義務的；（9）物業服務企業在信用資訊採集過程中，拒不上報信用資訊的；（10）經市、區縣物業管理行政主管部門認定的其他嚴重不良行為。

　　濱海時報：商品住宅首期專項維修資金由誰來交存，交存標準是多少？

　　答：2003年1月1日後出售的新建商品住宅，首期專項維修資金由開發建設單位和購房人雙方共同交存。其中，不配備電梯的商品住宅，開發建設單位和購房人各按房款總額的1%交存維修資金；配備電梯的商品住宅，開發建設單位和購房人分別按房款總額的1.5%、1%交存維修資金。另外，按照相關規定，住宅小區內的非住宅或住宅小區外與住宅結構相連的非住宅，也按照商品住宅標準交存維修資金。

　　濱海時報：申請使用房屋專項維修資金有什麼程式？

　　答：按照《天津市商品住宅專項維修資金使用辦法》規定，專項維修資金的使用應當堅持業主決策、設立專戶、專款專用、核算到套、安全透明的原則，主要包括六步：（1）制定方案。物業服務企業根據項目日常管理、查勘及業主報修情況，制定維修計劃。根據維修內容，由物業服務企業和業主委員會初步確定工程預算費用。維修方案確定後，物業服務企業可登陸天津市房屋維修資金使用管理系統（www.tjwxzj.com.cn）進行註冊登記，登記後在“使用管理系統”中填寫、列印《維修和更新、改造方案》，並由業主委員會和物業服務企業雙方簽字蓋章確認。（2）業主確認。物業服務企業在業主委員會的監督、配合下，將維修和更新、改造工程方案徵求相關業主書面意見，達到雙三分之二以上的業主同意後，將維修和更新改造方案、業主簽字表決結果以及工程預算審價結果在小區明顯位置公示不少於7天。（3）辦理備案。公示期滿後，物業服務企業應持相關要件，到項目所在地的區縣房地産管理局物業辦辦理專項維修資金使用備案手續。要件齊全的，區縣物業辦到項目現場查勘、確認後，出具《專項維修資金使用備案證明》。（4）開戶劃款。物業服務企業持區縣物業辦出具的《專項維修資金使用備案證明》，到維修資金專戶管理銀行（天津銀行）開立專項維修資金使用專戶，並持相關要件到市房屋維修資金管理中心辦理首期款劃撥手續。要件齊全的，市房屋維修資金管理中心將首期款劃撥到專項維修資金使用專戶。首期款到賬後，工程可以開始施工。（5）竣工驗收。物業服務企業組織、監督施工單位進行施工，並在工程竣工後，組織業主委員會、相關業主、施工企業及工程監理單位等對工程進行驗收，共同簽署《維修和更新、改造工程驗收報告》。（6）決算核減。工程驗收合格後，物業服務企業將《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》等要件在小區明顯位置進行公示，公示期7天。公示期滿後，物業服務企業持相關要件到項目所在地區縣房地産管理局辦理完工備案。要件齊全的，區縣房地産管理局到現場查勘後出具《專項維修資金使用完工證明》。物業服務企業持相關要件，到市房屋維修資金管理中心辦理工程決算尾款劃撥手續。要件齊全的，中心將工程尾款劃撥到專項維修資金使用專戶。時報記者 于浩洋