春節樓市冷清反彈料存“一線”生機

　　□本報記者張敏

　　春節期間樓市成交顯得異常平淡。中國證券報記者多方調研發現，節日期間多地樓市陷入冰點，不少二三線城市的房地産項目在春節期間暫停銷售。

　　在成交冷清的表像之下，區域市場分化不斷加劇。分析人士指出，二三線市場庫存壓力較大是未來一段時間的常態。從今年以來土地市場情況看，不同區域的差異越來越明顯。土地市場的差異化表現也預示著住房市場分化趨勢更加明顯。部分機構認為，隨著春節假期結束，一線城市的市場成交將逐步復蘇，降息、降準以及不動産登記等政策實施也會給市場預期帶來變化。按照以往慣例，一線城市的房地産市場有望在節後迎來反彈。

　　市場成交陷入“休眠”

　　儘管今年大部分地區迎來了一個較溫暖的春節，但樓市交易較之以往，並未出現同步復蘇的跡象。據悉，今年春節假日期間，大部分城市暫停了網簽，很多城市出現零成交的現象。

　　從機構統計中，依然能夠看出少量的交易。據媒體數據監控中心顯示，春節所在的一週(2月16日-2月22日)，蘇州住宅成交137套，成交面積22519.78平方米，成交量環比前周減少了907套，降幅達86.9%。其中，自除夕開始，樓市瞬間進入冰凍期，各大樓盤齊齊“冬眠”。

　　本報記者多方調研發現，今年春節期間，部分城市大量房地産項目封盤，暫停銷售，直至春節假期結束才恢復銷售。此種情況在二三線城市表現的尤為明顯。而往年，二三線城市的房地産項目為吸引回鄉置業者，有不少樓盤在春節期間推出優惠措施。

　　一線城市的春節市場同樣不容樂觀，原因在於供應相對較少。深圳市規劃和國土資源委員會統計顯示，春節前一週(2月9日-2月15日)，深圳僅有一個房地産項目拿到預售許可，為春節期間深圳市場的低迷埋下伏筆。其中，自今年2月至春節期間，深圳市無一新盤開盤。媒體數據中心數據顯示，今年春節假期的前三天(2月18日-2月20日)，廣州樓市僅成交5套，且均分佈在郊區縣，中心六區零成交。成交均價上，從去年春節期間的9423元/平方米上升至12010元/平方米，漲幅達到27%。

　　在北京，亞豪機構統計顯示，2月北京商品住宅市場預計將有10個項目入市，其中包括4個純新盤和6個老項目後期。該機構認為，2月份將成為全年供應的最低點。

　　分析人士指出，除節假日因素影響外，今年春節期間，商品消費較低迷，凸顯出經濟形勢不容樂觀的現狀。在這種背景下，房地産交易必然難有起色。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，今年春節樓市的主要特點為：受春節因素影響，2月成交量將出現明顯下調，樓市難以走強；一二線城市受節日影響基本處於暫停狀態，大部分項目從假期結束後才逐步開售，而2月數據低迷，將影響到3月上半月。

　　區域分化愈演愈烈

　　在整體交易平淡的表像下，房地産市場的區域分化態勢不斷加劇。記者發現，全國不少三四線城市庫存規模偏大、消化遲緩等現象未得到改善。

　　在山東南部某城市的新區，過去兩三年間新建的大量商品房，如今仍有大部分庫存尚未消化，凸顯出一幅“空城”景象。儘管當地政府部門出臺了減免稅費、發放購房補貼等政策，吸引農民進城購房、務工人員回鄉置業，但效果不佳。

　　據悉，為控制庫存規模，當地政府已于去年叫停了新區的開發。但在今年春節期間，該地屢屢出現討薪事件，主因在於房地産商因資金回籠乏力而無力支付工人薪水。

　　這種情況成為三四線城市樓市風險的一個縮影。來自國家統計局的數據顯示，截至2014年末，全國商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米。自2012年4月以來，全國商品房庫存連續33個月上漲。與最低點相比，近兩年多全國商品房整體庫存幾乎翻倍。

　　相比之下，一線城市的春節樓市雖然亦無甚亮點，但市場基本面有所不同。以北京為例，進入2015年以來，北京土地市場密整合交，截至春節之前，北京土地市場的公開成交額已達到452.29億元。短短不到兩個月，土地成交水準相當於2014年全年的25%。2014年北京1916.9億元的土地出讓金，已經創下歷史新高。

　　在一線城市中，除深圳因地理條件限制無法大規模推出土地外，北上廣三地的土地市場均在2015年迅速升溫。表現最為突出的北京出現樓面價、溢價率、競價次數不斷攀高的態勢，上海和廣州的土地也受到市場熱捧。

　　分析人士指出，土地市場升溫，主要是因為一線城市的供需關係仍然緊張，其作為“避風港”的作用不斷顯現，並加劇了房地産企業的回歸勢頭。這種情況雖可增加一線城市的土地供應，但土地成本提高將給2015年一線城市房價的抬升埋下伏筆。

　　張大偉指出，在度過了房地産市場發展的粗放式階段之後，樓市的區域分化特徵將愈演愈烈。其中，在總體市場供大於求的背景下，一線城市和部分熱點城市供不應求的局面難以在短時間內改善，廣大三四線城市將不斷為“去庫存”而努力。

　　這種分化已在近期的房價數據上有所體現。國家統計局發佈的數據顯示，今年1月，全國70個大中城市中，有64個城市的新建商品住宅(不含保障性房)價格環比下降，持平和上漲的城市分別有4個和2個。分城市來看，房價持平和上漲的城市主要集中在一二線城市，房價降幅大於0.5%的城市主要集中在三線城市。

　　一線城市有望回暖

　　隨著春節假期的結束，樓市有望恢復到節前的成交狀態。分析人士表示，一方面，去年前三季度房地産市場交易冷淡，不少需求可能在歲末年初集中釋放；另一方面，一系列政策利好將進一步刺激這種釋放。因此，今年3月樓市成交量有望迅速恢復至1月水準。

　　據中原地産統計，今年1月，全國54個主要城市合計簽約住宅24.66萬套，雖然環比去年12月有所下調，但同比2014年1月仍有22%的上漲，屬於歷史同期的高水準。

　　業內人士預期樓市向好，主要來自於對政策變化持樂觀態度。張大偉認為，在此前連續降息、降準的刺激下，預計3月份後再次降準、降息的可能性依然較大。信貸政策的放寬有利於釋放購買力，3月份可能會出現首套房85折左右的優惠折扣。他還指出，各地方政府也有望從其他政策角度給樓市鬆綁。

　　中金公司報告指出，從邏輯上看，當前經濟增速下行，房地産投資增速也低位徘徊，因此樓市政策放鬆的概率較高。該機構認為，如果政策放鬆，一線城市則存在鬆綁限購、交易環節稅收減免、變更首付比例等三種可能性。在時間點上，2月底到3月上旬出現政策放鬆的概率較高。

　　中金公司認為，從歷史經驗看，春節過後房地産股票、實體市場一般表現良好。自2009年至今，春節過後地産指數30個交易日平均較節前漲7%，而春節後2-6周的房屋周均成交量平均較春節前兩周要上漲18%。因此，政策層面的積極變化將促使房屋交易市場不斷回暖，也將給資本市場帶來刺激。

　　值得注意的是，《不動産登記暫行條例》出臺實施臨近也可能給市場帶來短期刺激。記者了解到，去年下半年，個別城市政府官員出現低價拋售房産現象，並引發大量接盤。上述條例將於3月1日實施，可能在一定程度上對短期的市場供應帶來刺激。

　　從全國範圍看，由於供求基本面的變化，市場交易雖然可能出現一定程度恢復，但很難恢復至歷史高位。張大偉指出，由於可選投資渠道匱乏，過去十多年中，不動産一直是居民的最佳投資選擇。但近年來，隨著交易稅費的增加和政策打擊，短期投資需求已顯著減少，長期投資也因房價上漲乏力受到影響。

　　他表示，對普通投資者而言，近年來銀行理財産品、網際網路金融投資興起，投資門檻和風險較低，收益有保障。沉寂已久的股票市場也于近期開始走強，加快了資金的轉向。相比之下，大多數城市住房供大於求，價格過高，未來增值不確定，已經不再是最佳投資選擇，因此房地産市場的冷卻將是必然趨勢。

　　河北

　　京津冀一體化吹暖風

　　樓市仍需“小火慢燉”

　　□本報記者趙靜揚

　　2014年河北省不少地區的房地産市場憑藉京津冀一體化的“東風”掀起一股銷售小高潮，但風潮之後房價回落，炒概念拉動作用逐漸弱化。分析人士指出，商品住宅庫存量高企，房地産投資增速明顯下滑，對市場預期的轉變影響了整體樓市的節奏。對河北樓市而言，爆炒概念並不能解決市場整體供大於求的問題。京津冀樓市想要真正實現一體化依然任重道遠。

　　承德觀望情緒較濃

　　去年初，不溫不火的保定樓市曾借著京津冀一體化概念爆炒。據2014年3月中國城市住房價格288指數顯示，在監控的288個主要城市中，保定市以4.8%的漲幅居全國首位。從“政治副中心”傳言開始，保定房價從均價每平方米5000-6000元飆升至每平方米6000-7000元。除保定之外，北京動物園批發市場搬到河北的消息一齣，廊坊、永清、白溝，幾個有可能備選的河北城市房地産市場也曾一度“聞雞起舞”。

　　分析人士認為，以往河北樓市價值被低估，很多地方房價都可視作價格洼地。但目前各個地方開發量巨大，買房人群不像北京那樣流動人口巨大、資金密集，其買房人群基數太小，往往造成供需關係失衡。

　　以河北省承德市為例，中國證券報記者走訪多家新開樓盤發現，儘管春節期間接待大廳聚集不少看房者，但觀望情緒濃厚，看房者多是初步了解情況，進入詳談階段的並不多見。銷售人員透露，近期成交樓盤多以首次購房、改善型住房等剛需為主。儘管河北省已取消購房限制，但受到房地産市場低迷影響，炒房者的身影幾乎絕跡。談及京津冀一體化對樓盤銷售的影響，該銷售人員表示，目前他們並不以此為主打概念，暫時很難推斷是否對樓市産生影響。

　　樓市發展步入新階段

　　河北省統計局數據顯示，2014年，河北省房地産開發投資全年完成4059.7億元，比上年增長17.8%，增速同比提高6.2個百分點；其中商品住宅完成投資3010.4億元，比上年增長18.6%，增速同比提高9.0個百分點；從全年投資進度看，房地産開發投資增速較平穩，且保持在相對穩定的區間內，一季度增長19.4%，上半年增長16.2%，前三季度增長17.7%，全年增長17.8%。與此同時，商品房銷售低速增長。全省商品房銷售面積5706.2萬平方米，比上年增長0.5%，增速比去年降低9.8個百分點。其中，住宅銷售面積5015.1萬平方米，下降0.1%，增速同比回落8.7個百分點。從各季商品房銷售情況看，經歷了先下降，後小幅回升的態勢，一季度下降4.8%，上半年增長1.1%，前三季度增長1%，全年增長0.5%。

　　國家行政學院公共行政教研室主任竹立家認為，京津冀一體化加快進程，必然帶動河北發展，但“並不是短時能見效的”。“城市圈一定是自發的，要靠市場的力量。政策可以引導，但政策引導20年了，河北的城市圈為什麼還沒上去？説到底還是經濟發展水準。要吸引人過去，你自己首先要具備空氣、水、交通、公共基礎設施等方面的優勢。”竹立家表示，在北京和天津帶動下，保定、唐山等城市的發展速度高於河北其他城市。但這並不表明北京、天津的人口向河北轉移的速度在加快。

　　分析人士指出，在房地産行業持續調整與河北省樓市整頓的雙重壓力下，房企來自住宅開發業務的利潤將持續受到擠壓，企業需要根據自身業務特點和資源積累狀況積極進行調整。尤其是對於多數小型房企而言，未來的市場空間會被進一步擠壓，企業間的項目資源、資金資源整合加快，中小型房企的並購整合或步入實質性階段。總體看，真正好的産品和靠譜樓盤仍會在市場銷售中佔有一定優勢。

　　瀋陽

　　市場成交清淡

　　□本報記者李超

　　瀋陽樓市在2月迎來銷售淡季。雖然春節前的數據顯示供應量和銷售量均環比增長，但房企調價的努力對於成交量的影響仍未馬上顯現。分析人士認為，2015年瀋陽樓市存在逐步回暖的可能，但需求仍將在一段時間內保持相對平穩。此外，2月初央行發佈的降準政策對樓市的影響更多體現在購房者對於未來兩三個月樓市的信心上，同時，該政策可以部分緩解中小房企資金緊張問題，後者可以借機尋求以價換量的空間。

　　銷售較為低迷

　　公開數據顯示，2015年以來，瀋陽樓市成交量在連續三周下降後出現增長。春節前，商品住宅新增供應量環比增幅一度超過35%；商品住宅銷售量環比增幅超過7%。分析人士認為，高庫存壓力仍是房地産企業面臨的一大瓶頸。2月包含春節在內，樓市表現平淡並不奇怪。

　　年初，多家房地産企業通過非官方渠道透露漲價意圖，引發市場關注。某房企負責人認為，如果房價在節後確實上漲，一方面可能是出於市場策略安排的考慮，另一方面則有借政策等利好推動樓市回暖的打算。部分房企聲稱將項目價格上調5%，但從數據來看，類似的調價行為對成交量影響有限。

　　來自二手房的衝擊構成另一方面影響因素。芒果不動産發佈的2015年1月瀋陽存量房銷售報告顯示，1月瀋陽二手房銷量環比小幅下降1.71%，同比增長3.61%；房源掛牌量環比增長6.50%，已經實現了連續四個月增長。而1月份瀋陽商品房市場成交量環比下降40%；商品住宅成交量環比下降42.56%，商品房及商品住宅市場成交均有所回落，銷量環比下降近40%。

　　分析人士指出，對於瀋陽市場而言，二手房在地段、周邊設施配套等方面可能存在一些優勢，在市場上有一定的競爭力。在市場受不動産登記等政策預期影響下，二手房在短期內擠佔新房市場份額不是常見現象，對此應理性看待。

　　有樓盤銷售部門負責人表示，2015年瀋陽樓市存在逐步回暖的可能。部分樓盤已經考慮在3月調高售價，試探市場風向。多家開發商計劃在2015年上調價格，但各家時間選擇或有差異。短期內，瀋陽樓市很難迎來銷售旺季，成交量上升最早也只能體現在3、4月份。也有開發商認為，目前以價換量的方式不可持續，年內沈城樓市或呈現小幅調整的趨勢。

　　中國證券報記者了解到，年初至今，瀋陽樓市持續出現“漲”聲和相應預期，中海地産、萬科、華潤、恒大、越秀等相關項目均成為關注焦點。多位業內人士表示，開發商的一系列舉動可能帶動成交量、利潤向不同的市場主體傾斜，但從整體來看，當地樓市需求仍將在一段時間內保持相對平穩。

　　降準影響有限

　　在政策層面上，央行降準引發了業內對於瀋陽樓市受影響程度的議論。前述銷售部門人士介紹，此前2008年、2011年等幾個時間點的降準都使得樓市呈現回暖趨勢，此次降準消息發佈後，瀋陽樓市的銷量確實出現了止跌上漲的情況。與此同時，考慮到此前市場連續數周低迷的情況，開發商也在努力尋找手段刺激銷售，以推動春節前樓市的成交。雖然降準對於消費者心理的影響不及降息的影響直觀，但依然可以部分緩解瀋陽中小房企資金緊張，這些房企可以借機尋求以價換量的空間。

　　分析人士指出，降準提升了資金的流動性，房地産行業的信貸環境有所改善，對樓市會有影響。但從數據來看，成交量暫無明顯提升，一部分是因為瀋陽樓盤的消費群體開始向改善型住房需求人群傾斜，炒房等投資機會已較幾年前有所弱化；另一部分則是由於沈北新區等區域此前樓盤存量較大，局部出現了供大於求的情況，消化存量疊加樓市銷售淡季，很大程度上減弱了降準對購房者造成的心理影響。

　　某樓盤銷售顧問認為，此次央行降準對樓市的影響更多體現在購房者對於未來兩三個月樓市的信心上，從實際計算貸款變動來看影響有限。相比之下，公積金、限購放開等政策則更能有效促進瀋陽樓市的銷售。2014年9月，瀋陽加入到明確放開限購政策的城市行列，未來這一政策推動市場的效果還將繼續顯現。據公開資料顯示，3月13日瀋陽將有兩宗蘇家屯區地塊與一宗皇姑區地塊進行出讓，這也將引發市場關注。