開欄語：過去的2014年，樓市熄火股市狂歡，而因為如此，很多人把2015年的投資目光轉向了股市。也正是如此，農曆新年來臨，我們選擇在這個新年伊始來盤點2014年和展望2015年的股市。總結是為了更好的展望，看看我們能否在通過對2014年股市的盤點梳理中重新審視並找到2015年的股市機遇。

　　2014年股市，房地産絕對是值得標注的板塊。在這一年裏，全國各地樓市頻繁出現房價崩盤的聲音，中小開發商投資意願大幅降低。但在過去一年，申萬房地産指數卻上漲了65%，大量房地産個股實現翻番行情。那麼，進入羊年，房地産股又將給我們呈現怎樣一種走勢呢？

　　回顧

　　2014年房價跌了！股價漲了！

　　市場

　　房地産的日子一天不如一天

　　史上最嚴房地産調控政策執行到2014年，房地産市場終於開始由局部地區調整蔓延到全國，國房景氣指數一再下滑，一、二線城市也開始進入調整狀態。投資增速持續放緩，且大大低於去年同期，銷售額和銷售面積均呈現負增長，房價下降趨勢也不斷從三、四線擴展到一、二線，從新建住宅擴展到二手房。

　　“世上只見新人笑，哪見舊人哭。房地産是舊人，網際網路是新人。以前房地産跟地方政府的關係，直接是招商引資，登堂入室，吃飯都是坐主桌的。現在換了位置了，網際網路扶正了，房地産下堂了。現在唯一給的面子，就是邊上坐著，但看別人吃。”萬通集團主席馮侖用這樣一組比喻描述當下中國房地産的現狀和前景。

　　SOHO中國有限公司董事長潘石屹也有類似表態，中國經濟發展有很多問題，房地産的日子一天不如一天，但還是有機會。

　　萬達集團董事長王健林在全國工商聯房地産商會2014年會上，也表達了對中國房地産前景的擔憂。“不要再抱有房地産再次高潮的幻想。”王健林認為，説黃金時代過去白銀時代到來也好，房地産危機也罷，中國房地産行業在接下來十年不轉型將岌岌可危。

　　股市

　　房地産板塊去年漲幅跑贏大盤

　　雖然房價下跌，成交量下跌，但房地産板塊在去年的表現卻是可圈可點。申萬房地産指數2013年以2472點收盤，2014年全年上漲1611點，達到4086點，漲幅65.2%。跑贏同期上證綜指52.9%的漲幅。

　　在個股中，保利地産從年初的5.3元漲到了年末的10.8元，萬科也有超過80%的漲幅。而一些具備多重概念的個股，如華夏幸福、泰和集團等都有超過一倍的漲幅。

　　分析

　　降息週期到來拉動股價走高

　　但房地産公司股價的上漲卻並不是因為業績的大幅增長，而是對預期的提前啟動。A股上市房企中已有73家公佈2014年業績預告，有35家預計2014年凈利潤下滑，其中14家宣佈首虧，包括金豐投資、新潮實業、萬好萬家、中華企業、亞太實業、中房股份等；另外還有21家房企業績預減，包括棲霞建設、萬通地産、中茵股份、鐵嶺新城等。整體來看，在房地産業務收入下降、融資成本增加，但土地成本並無下降的情況下，房企業績下滑已成為行業普遍現象。

　　那為什麼房地産整體股價表現不錯？從申萬房地産指數的走勢來看，2014年上半年房地産基本維持震蕩，並無明顯漲幅。從下半年開始，房地産指數開始一路上揚，大多數房企的股價也在去年12月到達了年內高點。究其原因，主要還是我國進入降息週期，市場預計隨著降息、降準的到來，加上政府的各級拯救樓市放款限購政策，樓市能夠出現復蘇。當然了，包括滬港通帶來的藍籌行情也讓房地産板塊沾光，相對而言，地産也是藍籌板塊中估值較低的板塊，或多或少享受了一些補漲行情。圖示製作/王慧

　　展望

　　地産股重獲青睞不需要等太久

　　實業

　　房企輕鬆賺錢的好日子到頭了

　　2015年房地産板塊是否有戲？行業高增長時代一去不復返，所有房企都能輕鬆賺錢的好日子恐怕到頭了，這已是房地産行業的普遍共識。分析師認為，從整體市場看，樓市分化也愈加嚴重。一方面是區域市場的分化，另一方面是開發商的分化，樓市集中度將在市場調整中進一步加劇。有品牌、運營、資金和資源優勢的開發商將更做大做強，行業的門檻越來越高。

　　機構

　　每一次調整都是較好的買入時點

　　實業是一種判斷，但股市又是另外一個論調。申銀萬國認為，經過多年調整，目前中國房地産市場上的購房者已基本以自住需求買家為主，表現為首套房或者更新需求。申萬對行業基本面持續穩步復蘇抱有信心，進一步的貨幣政策寬鬆將成為下一階段的主要催化劑。作為降息週期下基本面受益的主要板塊之一，行業輪動重新青睞地産股的時間不需要等待太久。

　　興業證券認為，短期內，由於市場對於地産行業基本面回暖仍存有分歧，還需進一步數據確認，所以地産股在前期近期上漲幅度較大的情況下難免出現一些調整，不過中期而言，地産板塊在貨幣放鬆週期中會有較好的絕對收益和相對收益，因此每一次調整都是較好的買入時點。

　　國泰君安證券認為，站在當前時點，地産股仍具繼續參與價值理由有六：一是資金寬鬆之下，基本面向好有支撐。降息作為“9·30”寬鬆政策的延續，對房地産市場銷量改善明顯，預計後續將進入銷量、價格整體平穩回升狀態，基本面進入良性發展軌道；二是地産板塊的上行主要來自於貼現率下降，導致板塊整體估值得以修復，進入降息週期後，估值恢復將持續；三是伴隨行業進入存量地産時 代，預計大型房企將借助再融資東風跨界整合，構建激勵機制、引入戰略性投資等都有可能；四是産業資本、QFII等海外資金、融資融券、銀行理財、保險等增量資金整體偏好低估值穩健藍籌，地産板塊大概率受益；五是宏觀層面的降準降息有望成為板塊表現的後續催化劑；六是當前基金配置地産股比例僅佔1%，處於四年來最低，從“低持倉+大空間”角度而言，地産股配置性價比更高。

　　建議

　　春節後應關注龍頭股

　　申萬認為，地産的政策面依舊是蜜月期，同時巨大的地産存量市場將在持續的金融創新中逐步受益，短期行業跟隨大盤處於盤整階段，但在春節後銷售小陽春如果疊加降息降準週期，板塊將明顯受益。申萬建議關注龍頭、京津冀、再融資及園區創新升級的投資機會，龍頭中包括保利、招商、萬科、金豐。京津冀包括華夏幸福、榮盛發展。再融資包括泰禾集團、華僑城、中天城投。園區創新升級包括張江高科、南京高科。