“神秘”佳兆業是如何“煉成”與“沒落”的?

　　伊淼 發自深圳

　　在深圳市場，作為體量已經超越的萬科的龍頭老大，至今卻鮮有人能説清楚佳兆業是怎麼“煉成”的。

　　佳兆業發展史中的前十年可謂波瀾不驚，外界對其的印象只是一家中等規模的開發企業，至多只能算是深圳區域內的品牌房企而已。

　　但自2009年，佳兆業登陸港股之後，一切發生的改變，短短五年的時間，佳兆業從一家區域性房企一躍成為了具有全國知名度的開發企業。

　　從2010年開始，諸如“中國華南房地産開發企業品牌價值十”、“中國房地産百強企業三十強”、“中國大陸在港上市房地産公司投資價值十強”、“中國地産金磚獎年度最具投資價值地産上市公司”、“中國藍籌地産大獎”、“香港傑出企業獎”……等各種榮譽和光環接踵而來。

　　到2013年，佳兆業居然從老大哥萬科手中，奪走了“深圳單體項目銷量”和“總銷量”雙冠王的桂冠，2014年則蟬聯了這兩項殊榮，成為深圳地區當之無愧的龍頭企業。

　　然而，這一切卻又在佳兆業上市五週年之際，隨著深圳政府一紙莫名其妙的鎖盤通知戛然而止，佳兆業瞬間從一家上市公司走向了瀕臨破産的邊緣。

　　回首佳兆業猶如過山車般的五年，更多的則是難以述説的莫名，這家企業從興旺到沒落，充滿了各種神秘。

　　舊改專業戶

　　在最新出爐的“中國房地産企業百強榜單上”，包括綠地、萬科、恒大、碧桂園等在內的多數房企，無一不是採取快速開發、快速銷售的高週轉模式，但在這個模式下，多數房企的利潤率卻不斷下降，在過去的幾年間所謂用利潤換規模的高週轉模式一直在業界頗受爭議。但佳兆業卻成為了其中為數不多的例外。

　　2014年8月20日，佳兆業發佈了中期業績。財報顯示，今年上半年，佳兆業營業額達到人民幣(下同)67.93億元，同比下跌3.2%;毛利27.4億元，同比增長7.0%;毛利率達到40.3%，較去年同期增長3.9個百分點。權益所有人應佔溢利為13.3億元，同比增長29.7%。

　　從數據統計可以看出，雖然佳兆業營收出現了微跌，但毛利率、利潤卻增長較快。尤其是毛利率，40.3%的水準遠遠高於萬科、碧桂園等同樣定位於高週轉的房企。

　　對此，業界的評論認為，佳兆業之所以能在營收下滑的同時，利潤率特別是毛利率卻得到顯著提升，主要得益於旗下項目特別是深圳的項目多為利潤率較高的舊改項目。

　　而佳兆業2014年半年報中也顯示，上半年已入市的城市更新項目對集團年度銷售額有重大貢獻。

　　數據顯示，2013年入市以來的深圳佳兆業城市廣場一直雄踞深圳市單盤銷售冠軍寶座，該項目對2014年上半年部簽約銷售貢獻達到16.3%，銷售均價為人民幣24500元每平方米，為企業帶來穩定現金流的同時，保證公司利潤率的提高。

　　《中國房地産金融》在查詢歷史數據後發現，佳兆業城市廣場項目，位於深圳龍崗的華為科技城內，佔地30萬平方米，建築面積180萬平方米，是深圳最大的舊改項目。2011年時，曾被深圳政府列入60個重大標誌性之中。資料顯示，當時佳兆業是以大概3600元/平方米的樓板價拿下該地塊，按此計算，該項目為佳兆業帶來的超過50%的毛利率。

　　與此同時，2014年新取得深圳鹽田、福田東山舊改項目，其中福田東山項目位於福田CBD中心區，該項目目前建築面積約為12萬平方米;鹽田項目應佔建築面積約45.02萬平方米。

　　而包括佳兆業原董事局主席郭英成在內的多為高管在多個場合公開表示，佳兆業未來增長的主要動力將來自高利潤舊城改造項目的貢獻，並在未來將擁有盈利能力更強的舊城改造項目。

　　至此，佳兆業也在深圳業內獲得了“舊改專業戶”的稱號。

　　成敗皆蕭何

　　然而，當時的佳兆業萬萬沒想到，舊改這個“吸金”利器，最終成為了佳兆業的鬩墻。

　　一位深圳房地産業界資深人士告訴《中國房地産金融》，與國內其他城市的舊改模式不同，深圳沒有設立“城市投資”一類的國有企業專門負責舊改動遷，而是從一開始就採取了市場化的手段。

　　但這樣的模式很快遇到了瓶頸，一方面，土地匱乏的深圳寸土寸金，房企想拿地而不得;另一方面，按照上面的大法規，舊改項目被房企整理好後，還必須被進行招拍挂。拆遷房企所扮演的只是一級開發商的角色，耗時耗力但收益微薄，這導致房企對待舊改項目非常消極，深圳市政府想推進舊改而不能。

　　為解決上述矛盾，2009年10月，深圳市政府頒布了《深圳市城市更新辦法》(簡稱“辦法”)。《辦法》第35條規定:“拆除重建類更新項目的實施主體在取得規劃許可文件後，應當與市規劃國土主管部門簽訂土地使用權出讓合同補充協議，或者補簽土地使用權出讓合同，土地使用權期限重新計算，並按照本辦法規定補繳地價”。該條款使得《辦法》最大的突破就是讓舊改項目繞開上述法規，將協議出讓合法化。

　　上述人士表示，這樣的做法雖然在一定程度上解決了面臨的問題，但新的問題在於，舊改土地直接進行協議出讓，而沒有進入招拍挂的市場環節，為以後的權利尋租以及腐敗埋下了伏筆。

　　例如一個讓外界生疑的地方在於，在過去幾年佳兆業發佈的年報和公告中，對於旗下幾個舊改項目的拿地細節鮮有披露。

　　又例如，2010年，深圳寶吉項目(即“深圳佳兆業城市廣場”)赫然出現在年報上，獲取方式未知。2012年，深圳大鵬項目(即“深圳大鵬佳兆業城市廣場”)和佳兆業新都匯家園突然出現在年報上，除去對佳兆業新都匯家園備註“該項目曾為不良資産或部分已落成的翻新改造發展項目”外，年報和公告對這兩個項目再無任何披露。2013年，佳兆業悅峰花園也悄然上榜。

　　對於正發生在佳兆業身上的一切，深圳多數業內人士表示，從表面看來，佳兆業事件似乎是一個意外，但在更深層次上面，佳兆業觸動的卻是中國房地産開發模式轉變這個大話題。至少佳兆業的故事説明，在未來的市場中，房地産企業將被剝下原本神秘的面紗，人們的注意力將從“佳兆業是怎樣煉成的”向“佳兆業是如何沒落”的轉移。