“房子越賣越貴，利潤卻越來越薄，年終獎自然也是醉了。”提起年終獎，某大型房企人士長嘆一聲。房地産，這一昔日的高富帥行業，如今在樓市下行的大環境下，黯然走下了“有錢任性”的神壇，員工年終獎自然也面臨大幅縮水。前段時間，一份《2014~2015年企業年終獎特別調研報告》顯示，網際網路金融行業以平均年終獎近4萬元引領各行業，而以往穩坐前三甲的房地産行業摔落到了第六。

　　而這背後，是房企業績下滑、庫存高企、資金鏈緊繃的“三座大山”。截至目前，已經公佈2014年年報的73家上市房企中，37家出現了業績下滑，其中15家下滑幅度達到300%，不少公司可能會出現虧損。利潤率的下滑，自然會影響到員工年終獎和薪酬體系。近日，記者採訪了多家房地産人士，試圖通過年終獎的變化管窺整個房地産行業的生存現狀。

　　曾幾何時，房地産是最賺錢的土豪行業之一。早些年，地産圈內盛傳某公司前臺年終獎發了十幾萬、某公司售樓員領完年終獎買了奧迪A6……

　　但時過境遷，曾經的土豪，如今紅包再也鼓不起來。記者調查發現，大多數房企因2014年銷售目標未完成，面臨年終獎縮水的問題。甚至有房企員工稱，2014年業績沒完成，能不能拿到年終獎都成問題。即使一些完成了2014年銷售任務的公司，因利潤率下滑，年終獎相比往年也會有所下調。

　　當房地産從 “黃金時代”進入“白銀時代”時，分化加劇的不只是房企規模、市場份額，還有員工薪酬和年終獎。

　　多數房企年終獎縮水

　　“2014年我們超額完成目標，利潤情況也不錯，所以年終獎還是有可觀的增長。”時代地産(01233，HK)一位內部人士向記者表示。

　　作為首家公佈2014年報的內房股，時代地産全年實現銷售金額152億元，同比增長38%，超額完成150億元的目標。實現凈利潤13.5億元，較2013年增長39%。

　　無獨有偶，江蘇一家上市房企由於2014年業績較好，年終獎至少與2014年持平，甚至可能還有適當上調。該公司人士告訴記者，公司年薪分為年底績效和一部分嘉獎，嘉獎是根據業績完成情況，每位員工不一樣。

　　但類似上述兩家房企的情況或許只是少數，受2014年樓市下行影響，多數房企並沒有完成年初制定的銷售目標，年終獎金額自然也會隨之下調。

　　“年終獎？我們還和往年差不多吧，(房産)形勢沒那麼好，肯定不會那麼土豪唄。”陽光100置業集團常務副總裁范小衝笑著告訴記者。

　　范小衝表示，房企的薪酬體制一般都是年薪制，年終獎都和業績考核掛鉤。房企日子好過的時候，肯定會多發一些。“但目前肯定不是漲薪的年份。基層員工的薪酬基數會漲，但高管薪酬可能面臨變動。”

　　“那是‘別人家的年終獎’，我們只能叫‘年終’。”一位房地産人士向記者吐槽。

　　河南一家龍頭房企相關人士表示，公司年終獎分兩部分發放，一部分是發給總部員工，大約是3~5個月的工資，另一部分是發給項目公司，根據業績完成狀況發放。

　　他介紹，項目公司方面，業績達到銷售目標就發，否則就沒有。但是2014年並未達到目標，所以年終獎基本上算沒有了。

　　一位接近碧桂園的內部人士向記者表示，雖然公司2014年順利完成了全年銷售目標，但由於合約銷售額增幅從2013年的123%大幅收窄至2014年的21.5%，年終獎整體情況出現下滑，其中策劃類崗位獎金下滑較大，一線銷售人員相對穩定。此外，多數項目從“成就共用”計劃獲取的獎金也有所下降。

　　相比之下，沒有完成銷售目標的房企年終獎分化情況更為嚴重。“華南五虎”中的一家未完成銷售目標的房企內部人士向記者表示，公司年終獎發放主要取決於個人績效與區域項目的銷售完成情況，雖然目前還沒發放，但由於他所在的區域完成了年初制定的銷售目標，預計年終獎應該不受影響。

　　另一家同樣未完成銷售目標的某央企地産公司行銷部門人士透露，由於2014年銷售額不達標，公司總部已經通知不作考核，連年終獎也取消了。

　　地産行業薪酬或將下調

　　對大多數地産人來説，除了年終獎縮水，更悲催的是節後可能出現的降薪潮。

　　鄭州市永威置業有限公司副總經理馬水旺介紹，一般來説，職業經理人的工資考核要聯繫五個指標，即任務完成狀況、工程形象進度、安全系數保障、工程品質以及團隊管理。因為2014年銷售不好，職業經理人的年薪標準比往年要低一些。

　　此外，民營企業和國企員工的薪酬也是有差距的。馬水旺介紹，總體來説，民營企業工資要比國企工資高。民營企業的生産要素是經過優化組合的，包括人員、硬體建設、軟體建設等。民企的用工制度也更靈活，兵挑將、將挑兵。

　　北京一位房地産獵頭表示，2015年房地産行業的薪酬泡沫將減少，比如以前年薪200萬元的城市總經理，2015年的年薪大概也就150萬元。

　　但馬水旺指出，房企職業經理人的年薪應該不會清一色下調。比如有些開發公司，會用固定薪酬把整個項目承包給職業經理人，職業經理人佔有一定股份，這樣有利於提高他們的積極性。

　　一位接近廣東方直集團的內部人士向記者表示，由於資金鏈緊張，公司部分員工自2014年6月起薪酬發放便延遲半個月以上，年終獎更不用指望。

　　易居發佈的 《2014年全國房企資金狀況》報告顯示，2014年以來，房地産市場逐步下行，房企資金壓力步步加大，至三季度進入谷底。四季度，部分城市市場出現復蘇跡象，加上年底完成銷售目標的壓力，銷售力度加大，銷售業績得到提升，企業資金壓力有所緩解。

　　而這背後，是房企業績的增長乏力。記者注意到，截至目前，滬深兩市144家房地産企業中，已有73家發佈了2014年的業績預告，佔比過半。在這73家房企中，36家實現了業績增長，另外37家則出現下滑，其中15家房企表示可能出現虧損。預計業績下滑的房企中，深大通(000038，SZ)、榮豐控股(000668，SZ)、珠江控股(000505，SZ)下滑幅度均超過了1000%；中華企業(600675，SH)、實達集團(600734，SH)等12家房企，業績下滑幅度也超過了100%。

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　　佳兆業年終獎懸念：賣了項目才有錢發？

　　如果要評選2014年“最倒楣地産人”，佳兆業的員工也許最有理由當選。

　　明明順利完成了2014年的銷售目標，有望獲得大BOSS一個大大的“紅包”，卻因為突然而至的危機，打亂了原定的年終獎節奏。

　　佳兆業內部接近薪酬發放負責人的人士向記者表示，他們的年終獎會大幅縮水。

　　然而，據記者估算，即使年終獎縮水成1個月工資，春節前後，佳兆業方面也至少需要拿出6000余萬元現金支付月薪及年終獎。

　　在銀行賬戶被劃扣，需立即償還的債務達280多億元的情況下，如果融創中國控股有限公司(001918，HK)(以下簡稱融創)不伸出援手，佳兆業將以何種方式應對？香港粵海證券投資銀行董事黃立衝稱，公司有義務先支付員工工資後再還債，如果沒有現金，可以變賣未處於抵押狀態的資産。

　　年終獎即1個月工資

　　“到底會不會發年終獎？如果發，什麼時候發，發多少呢？我們現在還不知道。”佳兆業員工李柔(化名)稱。

　　“順其自然吧，合同裏也沒有約定説一定會發多少。”佳兆業一名主管級別的人士任重(化名)向記者表示。

　　李柔説，像往常過年前一樣，目前佳兆業內部已經處於工作收尾階段。“按照慣例，公司會在放假前一天發年終獎，可是今年放假很早，2月16號就可以不用上班，所以我們也都在猜，是依照國家假期發放，還是16號就可以給到我們。”

　　據記者了解，發生債務違約後，佳兆業內部仍正常運轉。不過，當時有相當數量的員工對公司現金狀況産生憂慮，認為很快會難以發出工資。

　　融創確定收購佳兆業郭氏兄弟股權之前，其內部一名員工趙偉(化名)表示，在項目接二連三被封後，“下月工資很可能發不出”，所以他正在悄悄尋找新工作。

　　李柔也表示，“有段時間公司前景不明朗，我們都很灰心，雖然公司層面沒有説過不發工資一類的話，但是大家都覺得很懸。”

　　融創收購郭氏兄弟股權的消息確定後，趙偉離職的想法暫時打消了。他介紹，1月30日，有佳兆業高管在內部年會上表示，年終獎肯定會繼續發。

　　李柔卻説，她沒有聽説過這種説法。“內部有各種關於年終獎的傳聞，如果確實發不出，我們也能理解，畢竟公司處在這種時候。”

　　在佳兆業負責人力資源工作的許明(化名)向記者表示，雖然目前還沒發年終獎，但是標準已定，即1個月的薪酬。

　　從10萬到1萬的落差

　　此前，佳兆業的員工年終獎頗為豐厚，在業內處於中等偏上。

　　許明稱，“2014年以前，佳兆業是按照年度績效ABCD四個級別考核的，分別發放三至六個月不等的工資(作為年終獎)。如果是當年入職，那麼半年以上的發一個月工資，半年以內的發半個月工資。”

　　他介紹，佳兆業普通員工的定薪在7000~17000元不等。如果按以前的發放標準，普通員工年終獎最高可達十多萬元，如果按照一個月工資的標準，則不過1萬元上下。

　　佳兆業員工平時的福利也不算少。許明表示，每個節日都有購物卡，以主管級以上領導為例，春節大概發2000元，其他節日500元；每個員工每個月100元活動經費，可以聚餐等，每年旅遊經費3000元。

　　房企的年薪大多分為兩類，一類是每個月發全薪，年終獎根據公司業績，由月薪乘以一個系數；另一類則是，每個月只發部分工資，在年終時根據業績狀況，再將截留部分乘以一個系數，即為年終獎。

　　任重説，“以前，公司會按照每個人的績效，發大概4到6個月不等的年終獎，這筆年終獎的參照標準就是我們的月薪，不存在什麼截留。”

　　趙偉稱，雖然他已經打消了離職的念頭，但周圍仍有很多同事在找工作，他們一方面是擔心公司不穩定，工資會斷發；另一方面是擔心融創進來後會裁員。

　　6000余萬元現金的壓力

　　佳兆業2013年年報顯示，2013年全年，佳兆業支付的“員工工資及薪酬”約為4.05億元，員工成本支出總計5.38億元。

　　2014年之前，佳兆業員工的年終獎為3個月到6個月不等的月薪。若取中間值，則佳兆業每位員工每年的平均工資為16.5個月的薪酬。粗略估算，以5.38億元除以16.5個月，則佳兆業每月需支付的全部工資是3260多萬。

　　這意味著，今年春節前後，若加上2015年2月當月員工工資，佳兆業總計需要拿出6000余萬元現金髮給員工。

　　然而，佳兆業的現金流動性正面臨公司創立以來最嚴重的危機。

　　2月9日，佳兆業公告稱，剛剛于2015年2月7日前支付1月8日到期的2300萬美元利息款項。

　　此外，該公告顯示，截至1月31日，佳兆業接獲債權人(包括項目夥伴)的通知，要求即時償還約280億元。其中，207.8億元是日常運營要求産生的付款，9.92億元為到期應予償還的貸款本金及應計利息，相關銀行扣劃銀行結余7.25億元，項目合作夥伴要求退還的12億元，有關廣東佳兆業房地産開發、上海贏灣兆業的法院案件涉及16.28億元，以及8份已發出資産保全的民事裁定書涉及26.78億元。

　　除了上述款項，截至1月31日，佳兆業方面還收到其他52份暫時未發出民事裁定書的訴前資産保全申請。

　　公告另顯示，佳兆業還有214.4億元的貸款，或會根據相關協議到期應予償還。

　　錢從哪來？

　　2月9日，佳兆業公告顯示，已有相關銀行直接劃扣了佳兆業的銀行結余。

　　佳兆業發工資的賬戶和其他賬戶是同一個嗎？是否也存在被劃扣風險？黃立衝向記者表示，多數情況下，賬戶是統一的。

　　提及佳兆業，無法忽略它的“白武士”融創。不過這筆錢，應該不由融創方面掏。

　　黃立衝認為，收購方一般不付年終獎，如果佳兆業的賬戶無法提取現金，融創方面也無義務伸出援手。

　　所以問題來了，屢次被傳出清算重組的佳兆業如何支付這筆年終獎？黃立衝表示，佳兆業方面可通過出售沒有抵押的資産，來給員工發薪。

　　據《錢江晚報》報道，1月22日至1月30日，佳兆業在杭州玖瓏山的項目，共成交15套均價約在9500元/平方米左右的房源。這個價格，相比2014年下半年16000元/平方米左右的單價，打了六折，相比2009年拿地時樓面價8042元/平方米，疑似虧本出售。

　　根據該報道，杭州玖瓏山項目臨時接待處的工作人員表示，單價9000多元/平方米的15套房源，是賣給內部員工用來抵扣年終獎的。

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　　綠城年終獎：受三大變數牽動

　　“綠城的年終獎可能只有去年的1/10。”這是一位地産圈內人士在微信群內的發言。

　　2014年 ， 綠 城 中 國(03900，HK)不僅完成了全年銷售目標的127%，還創造了銷售額新紀錄。但如今業界卻流傳綠城年終獎今不如昔的消息。對此，綠城負責行銷方面的相關負責人稱，此事純屬謠言，綠城在1月銷售目標完成後剛剛發了獎金。另一綠城集團人士則稱，綠城會根據以往的規定照例發年終獎。

　　但一位綠城集團的老員工坦言，原來融創曾調整過一次綠城的薪酬體系，大幅提高了月度工資，因此年終獎可能會縮水。

　　2014年，綠城的業績可能是史上最好的，全年銷售794億元，完成了全年銷售目標的127%，同比增幅達到27.86%。

　　但是，在銷售業績高漲的背後，卻是項目銷售利潤的直線下降。在融綠之爭鬧得最兇的那幾天，融創駐綠城團隊低價賣房事件，經媒體報道一度在業內引起熱議。2014年10月，綠城浙東公司的一份調價通知顯示，綠城確實有項目是虧損銷售。

　　在利潤率受損的情況下，雖然創造了史上最佳的銷售業績，但綠城的團隊能不能拿到豐厚的年終獎，仍是一個未知數。

　　另一個變數在於融創對原有工資體系的調整。和很多房企一樣，原本綠城是將一部分工資收入放到年底發放，然後再根據個人業績表現和公司整體業績來確定發放年終獎的金額。但是在2014年，入駐綠城的融創團隊對綠城的工資體系作出了調整，將一部分年終時才發的薪酬分配到平常發放了。因此，有人指出，綠城的年終獎有可能因工資體系的調整而發生變動。

　　第三個變數來自於綠城員工的心態。在綠城中國董事長宋衛平離開綠城去創辦藍城時，他曾經向自己的一些老部下伸出“橄欖枝”，但這些老部下最後並沒有跟隨宋衛平，而是選擇留下。如今，宋衛平雖然重返綠城了，但老部下自覺對宋不夠“忠誠”。

　　對於員工們的這些擔心，綠城管理層方面的回饋是，年終獎還是會按照之前制定的制度來發放，發放原則和往年不會有什麼差別。

　　記者向宋衛平發出採訪短信，詢問年終獎發放是否會有變化，但截至發稿尚未得到回應。

　　不過，從種種跡象來看，綠城年終獎應該不會像傳言中所説的那麼不樂觀。融創團隊離開綠城後，曾傳出會有綠城的骨幹加盟融創。在這一背景下，宋衛平對團隊的穩定性顯然會有更多的考慮。

　　融創派駐綠城的團隊是否也能拿到年終獎？宋衛平未回應記者。隨後記者採訪融創中國董事長孫宏斌，也未得到回應。但據一位接近宋衛平的知情者透露，公司對此並沒有進行過討論。而接近融創方面的相關人士則透露，綠城在和融創談“分手協議”時，應該對上述人員的年終獎分配有所涉及，因此上述人員的年終獎不需要擔心。

　　雖然目前尚不確定，但以孫宏斌的性格，以及融創收購佳兆業的動作，他應該會盡可能地給這些外派人員按照融創的原則發放年終獎。

　　很多人可能都還記得孫宏斌的那條微網志：“……年紀大了點後，希望多做些雙贏的事，少做些一贏一輸的事，不做雙輸的事。實在做不到，就保護你的員工的權益，保護股東們的利益，保護家人的平安幸福，支援你的朋友們……”

　　老闆既然已有發話，估計員工的年終獎還是有保證的。