中國網事：北京房屋交易或將先查違建，能管用嗎？

　　在北京發生挖地下室造成德內大街93號院塌陷事故後，北京市相關部門表示，正在研究出臺對房屋過戶交易增加違建查處環節的政策，有違建的房屋將不得過戶。

　　對此記者通過採訪發現，低密度的豪宅成為違建高發區，一些高密度的商品房小區頂層也大量存在加蓋違建現象，但此前的監管政策卻因為“法不責眾”難以見效。房屋交易先查違建政策如果出臺，會不會讓很多商品房陷入無法交易的境地，能不能改變這種違建屢禁不絕的亂象？

　　越是“豪宅”越任性，有小區80%存違建

　　2月份以來，記者通過在北京東城區和西城區暗訪發現，不少房地産仲介仍然在掛牌出售違規下挖地下室的四合院。而與此同時，北京不少低密度別墅區以及部分高密度商品房小區，也大量存在違建，其中越是“豪宅”，違建越任性。

　　在位於北京順義區的“中央別墅區”，記者以買主的身份與仲介取得聯繫，並諮詢是否有在原住宅基礎上加建和擴建的房源時，多位仲介對此直言不諱。

　　該別墅區附近仲介機構的一位客戶經理介紹名都園別墅區時説：“實際住宅面積大於房産本上數據的加擴建房源，都集中在嘉浩和名都園，有連排、雙拼和獨幢三種戶型，價位由600萬元到1000萬元不等。目前名都園中有800多戶，80%的住戶都有加建或擴建的行為。”

　　名都園的別墅大多是三層，別墅間距並不大，有幾處還在施工。另一位客戶經理張先生表示，淺色的磚瓦區基本都是加建的，將房本上的面積擴建“翻番”很常見。

　　在看房過程中，張先生向記者重點推薦了一套190多平方米的三層雙拼式，且已在小花園內擴建一層的房源。記者詢問擴建方式和價格時，張先生説：“一般有在花園上擴建、在頂層開天窗、擴陽臺這三種方式，這套190多平方米的房子，不加建的話值780萬元，在小花園上擴建出三層，面積就能到300平方米左右，就可賣至880萬元。”

　　除了低密度別墅區成為違建高發區，一些高密度的商品房也在首層或頂層戶型出現大量違建。此前爆出帶有“空中花園”的人濟山莊這樣的案例並非孤立存在，頂層加蓋大規模違建目前也十分常見。

　　位於北京海澱區的韋伯豪家園有6棟住宅樓，其中有90%的頂層住戶都進行了擴建，大多是將公共陽臺封起來改造為陽光房、健身房、儲藏室等自用空間。

　　北京市兩高律師事務所律師董正偉表示，高檔住宅區由於業主“非富即貴”，政府主管部門和物業部門對違建現象往往不插手，此前出事的四合院更是長期缺乏統一有效管理。

　　違建屢禁不絕，大多數人認為“法不責眾”

　　對於記者了解到的情況，北京市嚴厲打擊違法用地違法建設專項行動指揮部辦公室相關負責人表示，目前，北京市東城區和西城區查清的違建總面積達到200多萬平方米。

　　據了解，在全北京市各類房屋違建中，四合院下挖地下室、別墅私搭亂建、樓房首層違建與樓房頂層加蓋，是四類違建高發現象。對於目前北京四合院、低密度別墅存在大量下挖、上接違法建設的情況，北京市相關部門表示將加大打擊查處力度。

　　北京市此前並非沒有對房屋違建的相關監管政策，但為何房屋違建屢禁不絕？

　　對此，記者在順義“中央別墅區”暗訪時發現，每當提及近期四合院違規下挖地下室造成塌陷事故時，大多數仲介毫無顧慮打包票説：“法不責眾，這麼多家擴建，誰能舉報誰？順義位於郊區，那些法規是給城裏的老百姓看的。”

　　“有錢就‘任性’，只要錢交到位，施工到擴建絲毫都不用操心，自有人打點。”仲介經理張先生説，名都和嘉浩都是2003年以前建的，房子設計有點陳舊，擴建了才能住得舒服。

　　鏈家地産分析師張旭認為，現階段政府主管部門對房屋違建問題的監管難度較大。一方面是因為北京的住宅區範圍非常大，管理成本很高；另一方面，由於許多違建很多年以前就存在，對歷史遺留問題很難厘清其中的責任，尤其是對於物業部門應承擔何種管理責任尚無統一明確的規定。

　　房屋交易先查違建，可行嗎？管用嗎？

　　對於目前違建橫行的現狀，從物權法和公共管理學的角度看，董正偉認為，政府對此類違建現象的監管存在一定的難度。

　　“監管部門不可能成天去住宅區挨家挨戶去看，這涉及到保護私人生活，以及控制管理資源、成本的問題。只是因為現在媒體曝光了一些現象，發生了一些安全事故，問題才被暴露出來。”董正偉説。

　　對於上述這些情況，北京市嚴厲打擊違法用地違法建設專項行動指揮部辦公室相關負責人對記者表示，近期正在研究出臺新政策，對於違建概率出現較高的四合院、低密度住宅區、房屋首層和頂層等類型商品房，將增加在交易過戶時篩查的必要環節。如果出現違建，該商品房將暫停過戶交易。“這意味著如果一套帶有違建的商品房要成交，賣家或者買家必須先拆除違建。”這位負責人説。

　　有市場分析人士指出，這一政策如果真的出臺，看似會成為打擊房屋違建的殺手锏，但問題是，能否嚴格執行？

　　對此，有不少一線仲介認為，每天過戶交易的商品房那麼多，監管部門估計很難有時間、有精力去逐一進行核查。“原來有業主舉報同一小區裏的違建，大部分都沒有被拆掉，未來的新政策就真能讓違建被拆掉嗎？”

　　“那些不打算交易的房屋內的違建怎麼辦？難道就不管了？”不少人士質疑。

　　對於這項可能出臺的政策，張旭認為，這對違建問題的解決可能會有一定幫助，但並不能從根本上予以抑制。“不排除有些業主，很多年以後才會考慮賣掉房子，甚至一開始就沒有過戶的打算，這個政策對他自然就沒有太大影響。”

　　董正偉提出，對於現今政策的調整重點，應該形成制度性的查處清理。“除了進行統一排查，更重要的是形成制度，定期對易發生違建問題的區域進行常規巡查，一經發現立即拆除，避免發生安全事故。”(參與采寫人員：楊毅沉 孔祥鑫 梁天韻 劉雅萱)