上周，位於蕭山區的綠都金域蘭庭對外宣佈，將對剩餘房源以清盤拍賣的形式進行銷售，住宅起拍價為4000元/平方米，商鋪起拍價則是在6000元/平方米。

　　據了解，此次將進行拍賣的房源為綠都金域蘭庭項目剩餘的72套住宅和3套沿街商鋪，其中住宅主力戶型為128平方米的精裝修房源。同時，此次拍賣均不設保留價，具體成交價格看當天的拍賣情況。而之前，據透明售房網數據顯示，綠都金域蘭庭總體成交均價在8600元/平方米左右。

　　此消息一齣，微信朋友圈內關於綠都的這一做法眾説紛紜，有業內人士直言這是綠都進行降價清盤而採取的另一種銷售方式。

　　不過綠都方面對於降價一説表示否認，指出此次採用拍賣形式，是項目清盤時採用的一種特別銷售方式，低起拍價並不一定意味著最後的成交價會低，“當天能拍到什麼價格看市場上能接受多少。”

　　且不論金域蘭庭此次做法是否是降價的一種形式，不可否認的是，綠都此舉的出發點就是為了促進項目銷售。在市場高庫存的背景下，如何獲得高去化、回籠資金是不少開發商面對的主要難題。

　　市場上多項目或明或暗在“以價換量”?

　　雖然如綠都這樣採用拍賣的形式來對房源進行清盤銷售的案例，之前市場上並不多見，不過為了銷售“八仙過海，各顯神通”的開發商大有人在。

　　1月下旬，位於九堡沿江板塊的郡原相江公寓白房子推出了28套特價房，限時8折優惠，折後均價在16000元/平方米左右。但昨日致電該項目售樓處時，該售樓處銷售人員表示，此次特價活動為限時優惠，已于1月31日結束。目前已恢復原價。“當時主要是為了完成公司的年底衝量任務，現在時間過了，這個活動也就結束了。”

　　郡原的相江公寓位於錢江新城二期東擴沿江地帶——江幹區九堡南片區，東臨九堡大橋，西鄰麗江公寓，南沿錢塘江，北臨下沙大道，項目目前為現房銷售狀態。據了解，除了多層白房子曾推出8折優惠活動外，其高層部分房源也以特價方式進行銷售。從透明售房網數據看，近兩日相江公寓均有房源成交，平均成交均價在13000元/平方米左右。對此，相江公寓售樓處工作人員坦誠，高層部分的房源也曾推出特價活動，而透明售房網的備案會有些滯後，目前顯示的成交價格還是之前特價房源為主。“現在高層部分的房源活動特惠活動也結束了，目前剩餘房源不多，在售價格16000-17000元/平方米之間。”

　　據統計，1月份郡原相江公寓單盤銷售套數為79套，位列主城區1月份單盤成交第六，除了項目現房等優勢外，1月份項目推出的特價活動功不可沒。

　　此外，郡原在九堡的另一個項目九潤公寓也推出了特價優惠活動，為2號樓和8號樓，均價10800元/平方米，為現房。據現場置業顧問介紹，此次推出活動的房源戶型為72平方米到139平方米為主，共100多套房源，目前2號樓僅剩餘幾套139平方米戶型房源，8號樓剩餘量較多，不過小戶型房源已售罄，僅剩餘130多平方米戶型。從透明售房網數據看，九潤公寓近一個月的成交均價還在14000元/平方米左右。

　　而在上週末加推新房源的德信大家錢江府，也以特價的方式進行了推盤。德信大家錢江府在上週末加推了59套小高層房源，面積全部是89平方米，單套總價在170萬元左右，折算單價僅在18000-19000元/平方米左右。根據開發商方面表示，這59套房源在上週五晚上就幾乎被心急的購房者哄搶一空。一來因為此次開盤價較之前21000元/平方米相比促銷力度較大，二來因為剛剛拍出的三堡地塊樓面價就達到16605元/平方米，更突顯“麵包”的性價比。

　　之江板塊的之江九里也于近期降價，對外公開喊出“虧本賣房”的口號，均價18000元/平方米，主力戶型為89平方米和120平方米，目前為現房。而2009年該地塊的拿地價即是15281元/平方米，為當時的“地王”項目。不過即使之江九里已是降價銷售，但同板塊內有多個項目的成交均價均低於其當時拿地樓面價，因此目前市場接受度一般。

　　此外，余杭區的新湖果嶺、東田怡豐城等項目，也以特價房、清盤等形式來完成走量。據不完全統計，僅杭州主城區已有多達70多個項目為現房在售(部分為尾盤項目)，再加上余杭、蕭山項目，這個數據將更為可觀。在接下來的一段時間內，不排除再有項目以各種形式的行銷方式來進行“以價換量”。

　　歷史會重演嗎?

　　近日，浙江省社科院發佈的浙江藍皮書預測:2015年，“以價換量”將是市場的基調，房價“仍有下降空間”。而從目前杭州樓市的市場情況看，市場上雖未出現大規模或者是直白式的降價，不過隨著越來越多的開發商以特價房、限時優惠、清盤等方式來“試探”市場反應時，杭州樓市是否會如前兩年一樣出現降價潮?

　　不少人應該還記得2014年3月份德信北海公園的新年“第一降”。當時北海公園宣佈清盤，將均價調整至15800元/平方米，隨後，同一區域的天鴻香榭裏也跟風應戰。隨後，價格戰從城北蔓延至全城，這就是載入《華爾街日報》中文版的杭州“馬年第一降”。

　　據了解，當時北海公園清盤房源主要集中于5、6號樓，共計150余套，主力戶型包括72平方米、88平方米和127平方米。此前，5號樓的在售價格為18000元/平方米左右，而自2012年4月首開以來，北海公園已成交900余套住宅房源，累計成交均價在16000元/平方米左右。不到24小時，同板塊內的天鴻香榭裏迅速以“起價11800元/平方米，均價13800元/平方米”的價格跟進，而在之前天鴻香榭裏也已去化300多套房源，當時近一個月累計成交價約18000元/平方米左右。杭州樓市價格戰若隱若現。

　　對於北海公園的清盤行為，雖然當時德信方面回應，與德信地産的發展戰略有關，純屬個別企業的個別行為。不過“杭州馬年第一降”引起了全國媒體和海外媒體的關注，各路財經房産記者紛紛趕到杭州，甚至引發了杭州樓市的“多米諾骨牌效應”，幾乎在整個上半年，不斷有樓盤跟進降價的消息傳來，對於各大後續板塊的猜測層出不窮……

　　在之後的近3個月，杭州樓市商品房成交呈每月遞增趨勢，市場以價換量效果明顯。直到去年下半年政府出臺的各項限購、限貸政策調整等“救市”政策後，市場的成交量和市場信心才得到提振。

　　而時間再往前推，2012年的差不多這個時間段，當時同樣位於城北的方正荷塘月色宣佈暖春活動，160套房源起價9980元/平方米，半數房源總價控制在百萬元以內，均價為11500元/平方米。同時將對老業主進行差價補償。而在此之前，該樓盤所推房源起價就要在13600元/平方米。當時方正的舉措也引發了邊上華盛達閱城等項目的跟進，也引發了後續市場各個板塊的價格調整。

　　仔細分析這幾次“降價潮”發生的背景，按照相關歷史數據，這兩次降價前夕，杭州樓市的商品房庫存量均達到了當時的最高峰，市場供大於求明顯。不過不同的是，2012年方正降價前夕，當時市場的背景為成交量低迷，市場信心嚴重不足。據數據顯示，2011年全年，杭州樓市商品房總成交量才4萬多套。而2014年德信降價前，2013年的市場表現並不算差。據數據顯示，2013年全年商品房總成交量約為8.7萬套左右，且當時土地市場上出現了多個地王、高價地，開發商對市場的預期較好。而德信的降價以及後續市場的跟進行為，也被業內解讀為開發商對未來市場壓力預估下的一種主動性和防禦性降價，是市場優勝劣汰的過程。

　　反觀現在杭州樓市情況，截至2月3日下午16點，杭州商品房庫存量為15.4萬套，處於歷史最高位，其中住宅即有近10萬套庫存，同時，在經歷了前兩年的土地出讓潮後，2015年市場供應量將繼續上升，據不完全統計，截至目前，將於2015年面市的新項目即不少於50個。因此在未來的很長一段時間內，去庫存仍是市場主流。

　　其中值得注意的是，在剛過去的2014年，杭州樓市表現並不算差，交出了總成交量9.2萬套的成績，僅次於2009年的成交量。

　　而開發商方面，如今市場上房企之間的“強強聯合”、“大魚吃小魚”等趨勢越來越明顯。以往出現的“非科班”出身妄圖來樓市賺一票的現象已基本絕跡，從近期的土地市場看，諸如萬科、龍湖、融創等全國性房企以及杭州本土大佬濱江、綠城等均毫不例外採取了“抱團開發”模式，未來房企之間的競爭也將更加激烈。

　　“接下裏的市場分化將更加嚴重，大量中小房企將被擠出市場，而在這一個過程中，不排除有房企會以價格調整等方式來完成轉型。”一業內人士告訴記者。

　　透明售房網市場研究院院長方張接則認為，今年杭州樓市的整體走向會以平穩為主，從目前的市場供求關係看，價格上行的空間基本沒有。

　　哪些板塊可能上演“降價大戲”?

　　據透明售房網統計數據顯示，2015年1月杭州市區新建商品房簽約均價為15607元/平方米，環比下降4.5%。其中，主城區簽約均價為21038元/平方米，環比下降3.3%;余杭區簽約均價為10380元/平方米，環比下降3.3%;蕭山區簽約均價為12732元/平方米，環比下降5.9%。

　　不過簽約均價的下降，主要因為低開項目的熱銷影響，均價出現了結構性下調。

　　“今年的樓市板塊分化會比較明顯。”方張接解釋，對於成長性比較好的板塊以及供求關係比較正常的板塊，價格下行的空間不大，甚至有可能出現個別項目出現提價現象。而對於板塊供應量較大的區域而言，今年的去化壓力較大，供求關係不平衡，不排除會出現價格下行的可能。

　　從目前杭州樓市的分佈來看，臨平山北、城東新城九堡一帶、大城北、大城西等板塊供應量較多，未來去化壓力較大。

　　以臨平山北為例，據透明售房網數據顯示，截至2月3日，臨平副城的可售房源總量為25441套，相當於整個余杭庫存量的45%。而其中，臨平山北更是整個臨平副城庫存量最大的區域，目前由眾安理想灣、中鐵逸都、金帝海珀、綠城蓮園等項目。

　　而大城北區域，僅萬達廣場附近，即聚集了寶嘉譽峰、萬科北宸之光、濱江萬家名城、融科璦頤灣、萬通上園國際等多個在售、待售項目，總庫存量超過百萬平方米。

　　此外，半山田園板塊、城東新城等區域的去化壓力也較大。據透明售房市場研究院統計，至2014年末，半山田園板塊的住宅存量房源已達2721套，而2014年整年的成交套數僅818套，相當於需要3年多才能完成這部分存量去化，是杭州城區住宅存銷比最大的板塊。城東新城以及九堡一帶，除了目前在售的多個項目外，近兩年出讓的地塊不出意外也將上市，未來供應量也較大。

　　誠然，樓市接下來是否會出現降價潮尚未能下定論，不過不同板塊、不同項目之間的分化日益加劇正在成為樓市的新常態。

　　“今年商業地産的價格肯定會下行。”方張接介紹，從近期商業地産的成交價格以及市場供應量、庫存量等情況綜合來看，商業地産的價格將繼續下行。