“爺爺名下的房子想轉給我，要怎麼操作，需要多少費用？”《廣廈時代》微信公眾號“北青房産”常收到有關房屋過戶方面的諮詢。近日，北京市地稅局也出臺通知，進一步簡化了直系親屬之間贈與房屋辦理免稅的手續，贈與這種過戶方式的成本大幅降低。繼承、贈與、買賣……多種過戶方式到底都需要多少成本？選擇哪種過戶方式更加合算？看似簡單的過戶操作起來還是會遇到不少麻煩，大多業主會選擇請仲介協助辦理。《廣廈時代》特採訪了相關專業人士，為業主理清過戶那些事兒。

　　爺爺房子過戶給孫子

　　贈與最方便

　　李小姐是北京人，因為從小生活在一起，感情比較深，八十多歲的爺爺想把自己名下的房子改成她的名字。李小姐了解後發現，雖然是爺爺的房子，要想過戶給自己，也可以採用不同的方式，每種方式費用區別較大。她希望知道，到底哪一種過戶方式最合適？

　　鏈家地産朝陽區的一位過戶專員向我們介紹，像李小姐這樣的情況，主要可以考慮兩種過戶方式，繼承和贈與。繼承的費用是最低的，不用交任何稅即可辦理。但是要明確的是，要採取繼承過戶，要等到爺爺百年以後。而且，像李小姐的情況，並不屬於第一順位的繼承人，需要憑遺囑才可以辦理繼承權公證。如果沒有遺囑，需要每個繼承人都在房産分割協議上同意並簽字才可繼承。總而言之，採取這種過戶方式雖然省錢，但程式非常複雜。

　　如果採用贈與的方式，李小姐屬於爺爺的直系親屬範圍，可以辦理贈與免稅手續，費用也不高。直系親屬之間的贈與是可以免除個人所得稅的，不過需要繳納3%的契稅。如果房屋價值被認定為200萬元，李小姐則要交6萬元的契稅。該過戶專員表示，直系親屬之間進行房屋過戶，與其他方式相比，贈與是最方便，也是成本較低的一種方式，但需要提醒的是，如果沒有事先約定，這種贈與是可以撤回的。

　　直系親屬贈與房屋辦免稅 公證費省了

　　所謂直系親屬，主要包括配偶、父母、子女(包括養子女、繼子女、非婚生子女)、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。當房屋贈與過戶發生在這些人之間時，受贈人可以申請辦理免稅。

　　近日，北京市地稅局出臺通知，對這一程式也進行了簡化。過去辦理免稅程式除了要提供雙方身份資訊和房産材料之外，還需要提供一份贈與公證書，而辦理這份公證書需要繳納房屋價格1.2%的公證費。新規定出臺後，辦理直系親屬之間贈與時，無需贈與公證，只要提供雙方親屬關係公證即可，這種公證相比贈與公證要便宜不少，一般只要300元左右。

　　現在直系親屬間辦理房屋贈與，雙方需要提供贈與雙方當事人的有效身份證件(原件及複印件)；證明上述特定親屬關係的公證書(原件及複印件)；房産所有權證(原件及複印件)；《個人無償贈與不動産登記表》(原件及複印件)；契稅完稅憑證和購房資格核驗通過的結果通知單。其中與房屋買賣不同，贈與的契稅稅率一律都採用3%，無法享受普通住宅的稅收優惠。

　　非直系親屬過戶房屋 買賣過戶較合適

　　在實際房屋過戶中，有些業主會想以贈與方式過戶，從而“節省”一些費用，還有一些熟人或非直系親屬間希望通過贈與方式來規避掉稅費。但實際上，採用贈與代替過戶並不省錢。

　　因為非直系親屬間贈與房屋，首先無法享受契稅優惠，無論房屋面積大小，都需要按3%來繳納契稅。在營業稅的繳納上，非直系親屬之間贈與和買賣的過戶方式標準是一樣的，即未滿五年的普通住房按5.6%全額增收，未滿五年的非普通住房按5.6%進行差額增收。而在個人所得稅上，非直系親屬之間的贈與，受贈人要交的稅更多。根據個人所得稅法，房屋産權所有人將房屋産權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經國務院財政部門確定徵稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。這個20%是按照房屋總價進行全額徵收的，相比普通交易時的差額20%個稅要多出不少。

　　鏈家地産的過戶專員提醒購房人，如果不是真的贈與行為，儘量不要採用贈與方式過戶。他解釋到，相比正常的買賣過戶，贈與過戶的手續更麻煩，此次地稅局只是簡化了直系親屬間贈與房屋的手續，並沒有涉及非直系親屬之間的贈與行為。因此，非直系親屬之間贈與，仍要提供贈與公證，要繳納不低的公證費用。而且，以贈與方式過戶絕不是簽完贈與合同就萬事大吉，在未成功完成過戶程式前，贈與人可以隨時撤銷贈與。文/門庭婷