樓市快評

　　龔名揚

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　　日前，由住房城鄉建設部、財政部、人民銀行聯合印發了《關於放寬提取住房公積金支付房租條件的通知》，通知規定，無房職工連續繳費3個月即可提取公積金、無需租金髮票，對租房提取公積金條件進一步放寬。

　　對於放寬租房提取公積金條件這一新政，坊間有諸多解讀，普遍認為新的辦法較為符合人們生活的普遍情況，對於無房者使用公積金起到了積極的作用。對此，也有一種觀點認為，這一新政策“也會使一部分急著購房的買家放慢腳步，改買為租，有利於降低樓市虛火”。

　　公積金提取方便會降樓市“虛火”，對於這種觀點筆者並不贊同。仔細分析，可以得出這一觀點的邏輯：公積金提取方便了，租房的人就多了，於是買房的人就少了，從而影響了房地産交易市場的供需關係，然後房價的“虛火”就要下降了。事實上，這種沒有數據支撐的判斷其實是站不住腳的。

　　舉個例子。2013年2月，東莞市公佈了史上最嚴的公積金新政，購房者只能最多貸公積金賬戶餘額的8倍，這一政策直接導致了東莞公積金每月新增貸款在1億元左右，全年新增住房公積金貸款約19.6億元，同比2012年的41.8億元，大幅下滑了約53%。這一政策應該讓不少的買家大大地“放慢腳步”，但這讓樓市降溫了嗎？

　　有關統計顯示，2013年東莞共賣出71237套一手住宅，平均面積為106.07平方米，總面積超達755.6萬平方米，環比上漲了25.87%；一手住宅均價為8767.81元/平方米，比2012年上漲491.63元/平方米，漲幅為5.94%；全市一手住宅成交總金額為6625362萬元，環比大漲33.35%。雖然全市全年均價漲幅不大，但是成交量持續大漲。

　　可以説，當年最嚴公積金新政的推出，並沒有對東莞的房價起到任何降溫的作用，只是用嚴苛的條件限制了人們用公積金來貸款買房。而這些真正要買房的剛需購房者，在樓市有上漲預期的驅動下，只能咬咬牙，採用公積金貸款和商業貸款並舉的混合貸款，或者採用純商貸，反而多給了銀行不少利息。

　　為何住房公積金政策的調整對樓市供需的影響有限？一方面是因為公積金的本質並非市場工具，而是國家強制性建立互助性儲備金，具有儲備和融通的特性，可集中全社會職工的力量，把個人較少的錢集中起來，形成規模效應。它通過增加單位繳存部分及減免個人所得稅來提高繳存人的購買住房的支付能力，同時通過低利息貸款減輕使用者購房成本的支出。

　　另一方面，住房公積金貸款設置了很多的限制，通常會對所購住房的面積、均價有嚴格要求，而且認房又認貸，基本上可以保證發放貸款的目的，是為了滿足市民的合理住房需求。住房公積金貸款的利息與銀行商業貸款的利息相比之多，正好表明瞭其公益性和非市場性。

　　再者，房地産業作為資金密集型産業，開發商和購房者對資金的鉅額需求，並不是公積金的規模可以滿足的。即使2012年東莞市的住房公積金新增貸款41.8億元達到了歷年來的新高，但與當年東莞樓市全年銷售497億元相比，佔比還不到10%，這個數字在2013年則更低了。對房價和供需有實質影響的，應該是市場貨幣的流動性，從此前的“銀根”收緊和去年11月的央行降息對房地産市場的不同影響，應該是清楚明瞭的。

　　筆者認為，從普通市民的角度來看，對於那些暫時沒有購房需求的無房者，能夠把自己的住房公積金以一種方便而人性化的方式提取出來，減輕生活的負擔，這自然是好事。與此同時，房屋租賃市場可能會更加活躍，因為這等於有新的增量資金進入。

　　而對於那些本來就有購房意願的市民來説，他們也許並不太急於將公積金賬戶裏面的錢提取出來，尤其是對於東莞的購房者而言，雖然取消了“8倍限制”，但賬戶餘額依然是作為新版東莞住房公積金貸款規定的重要指標，在繳存時間系數、收入調節系數和流動性調節系數相同的情況下，更多的賬戶餘額自然意味著更高的貸款額度。