土地流轉制度改革

　　與房地産稅密切相關的土地流轉制度的改革，其難度很大，但必須在這方面走出一條路來。目前我國土地的實際使用權在它的法律形式上往往是出現嚴重背離的，不清晰、混亂，一旦發生糾紛，不能通過低成本的、有規則的法律程式來解決，而是在紊亂失序中摩擦解決，甚至釀成一些惡性事件，需要通過上級政府來“救火”等極端的形式解決糾紛。

　　從長遠來看，最終需要研究允許集體建設土地直接進入一級市場流通的辦法和途徑，減少政府徵地範圍，使農民能夠直接分享土地轉讓取得的收益。比如，可以通過修改《土地管理法》等相關法律法規，規定除政府因公共利益需要必須徵用集體土地以外，允許集體土地在符合土地利用總體規劃、城市總體規劃、村莊和集鎮規劃的前提下，通過統一規範的土地市場採用招拍挂方式（如復墾地的“地票”機制）轉讓集體建設用地的使用權，政府主要通過所得稅等進行調節。

　　建立健全財産法規和財産登記制度

　　憲法已經明確寫上了私有財産受保護的要求，如何落實，需要具體化到一系列的法規體系上。如果這方面的保障做到位了，那麼政府再進一步徵收房地産稅，乃至以後考慮遺産稅、贈予稅就都有了穩固前提。

　　確立現代房産登記制度是完善房地産産權體系，科學合理徵收房地産稅的一個重要前提。根據《物權法》中有關不動産登記的相關制度安排，健全現代房産登記制度。現行的房屋登記辦法就本行政區域內城鄉房屋建立統一的房屋登記簿，推動建立了我國的統一不動産登記制度，進而在2018年完成覆蓋全國城鄉的統一的不動産登記並資訊聯網的目標已經確立。目前多數地區還是實施土地上有建築物的由房管理局登記，無建築物的由土地局進行登記的辦法。登記機構的分設，給當事人登記帶來不便。房屋、土地登記機構有待統一，需要通過進一步的立法和資訊系統建設，形成全面監控和支援管理優化的支撐條件。

　　完善房地産評估制度

　　完善房地産評估制度方面，中國不僅要積極借鑒國際經驗，還需充分結合自身條件，在由點到面的發展過程中去解決。

　　一是建立房地産評稅機構。由於稅基評估既需要借助於稅務部門對納稅戶基本資訊的掌握，也需要借助於房地産或土地管理部門掌握的相關數據資料，加之房地産稅評估結果關係到政府的稅收收入與個人應納稅額，因此，大部分國家或地區都設立了專門的不動産稅基估價機構，這些評估機構主要歸屬於政府部門，具有較強的專業性。鋻於我國還沒有設立專門的房地産稅基評估機構，建議在我國房地産稅制改革中，設立隸屬於政府部門的獨立稅基評估機構。為了保證評估環節和徵稅環節相互獨立，該機構應該與地方稅務機關和房地産管理機構並列，既能保持密切聯繫又可以相互監督制約，保證評估結果的公允性。

　　二是培養專門的評估人員。房地産稅基評估採用專業的實地查勘估價對象的程式，評估過程中依據的評估標準和採用的具體方法與一般不動産評估不同。人員的培訓也是一個非常重要的問題。我們現在尚缺乏一大批具有這方面基本知識和管理經驗的工作人員。一般來説，房地産稅基評估人員需要通過考試取得執業資格，並接受專業的後續教育課程培訓，週期性地接受執業資格審核。在這方面，我們要借鑒發達國家的經驗，建立評估師註冊登記制度，完善評估人員培訓與繼續教育制度，建立起符合我國國情的稅基評估從業人員管理制度。

　　三是建立稅基評估爭議處理制度。由於房地産狀況比較複雜，評稅問題涉及面廣，納稅人産生爭議是較普遍的現象。各國和地區在對待納稅人爭議時，都採取了設立相應爭議調處機構的方法，使納稅人有申訴和獲得仲裁的機會。我國開展稅基評估活動時，必須建立一套稅基評估爭議處理制度。首先，對評稅結果進行公示，將應課稅房地産位置、産權狀況、實物狀況、納稅人姓名等內容以公示形式在特定網站、報紙雜誌等媒體上公佈，以便增強資訊透明度，鼓勵納稅人對評稅機構進行監督。其次，建立稅基評估爭議的復議和仲裁製度，以解決稅基評估爭議問題，更好地保護納稅人權益。

　　建立健全公共財政的制度程式

　　公共財政在有關事項上的制度程式非常重要。如果中國今後走到財政和政府的三層級結構，每個層級都要有相關的、代表公眾意願的機構以及立法程式來規範和監督制約政府行為，即是由一個法治化、民主化的制度與程式來形成分權情況下相關的理財決策和監督機制。很多成熟的市場經濟國家，房地産稅的開徵過程中，代表民意的地方議會、市政會議等有較大的決定權，民眾具有發言權和表決權。房地産稅的有關事項是作為透明的資訊傳遞給轄區內的公眾的。這其中就存在一個地方政府之間的博弈，如果某一地方政府不考慮其他合理調整與制約因素，不形成體現民意訴求的全套機制而簡單地提高自己的房地産稅，那麼居民就會用腳投票，從而影響本地投資環境的評價與繁榮局面的維持。這裡面基本的要求就是要使之透明和加入規範的民主理財與公共選擇。中國的實際情況和這個境界的差距還很遠。在這一改革事項上，需要逐步建立一套公共財政制度程式，來體現民意，促使地方、轄區公共事務領域形成規範化的公共選擇制度與機制。