廣州日報理財大講堂上地産專家表示限購若解除最先利好遠郊市場

　　文/記者 潘彧 攝影/記者 王維宣

　　在不動産登記推進、房産稅虎視眈眈的2015年，樓市會有怎樣的變化？投資者又該如何處置優化手中的房産？上週六，廣州日報與中原地産聯合主辦，佛山市石灣明佳美術陶瓷廠協辦的廣州日報理財大講堂之2015年房地産市場專題講座如期在雅居樂富春山居售樓部二樓舉辦。浸淫地産市場20餘年的中原地産天河區物業部總經理潘婉霞為廣州日報讀者奉上獨家“幹貨”。儘管講座地點遠在蘿崗，但是現場依舊人氣爆棚，聽眾以手中有多套物業的投資者為主。

　　“一線城市樓市是否會解除限購？必然解除。”對於聽眾最為關心的限購問題，中原地産天河區物業部總經理潘婉霞在廣州日報理財大講堂上給出了肯定的答覆。

　　限購解除最利好遠郊

　　潘婉霞介紹稱，現在全國只有北上廣深加三亞5個城市沒有解除限購，對於北上廣深來説，是全國房地産裏面需求量最高的城市，需求確實比供應大，如果再給一個人佔用多套房子名額，需求更難緩解。因此北上廣深的限購最後才解除無可厚非。

　　不過，對於限購解除將給樓市帶來的影響和變化，潘婉霞並不十分樂觀。“從以往的城市來看，解除限購導致樓價猛漲，或者成交量猛漲只能維持三個月到半年，之後恢復常態。”

　　同時，她提醒，如果所有城市都解除限購，那也代表下一步房産稅可能出臺。

　　潘婉霞表示，限購解除對一部分地區的樓市影響會更加明顯，這一部分將是現在價格受壓最厲害的遠郊樓市。“市中心的區域，以天河區為例，天河是一個投資市場，在限購政策的壓力下，天河區一手樓盤2013年比2014年成交套數並沒有減少很多。”潘婉霞舉出陽光家緣的數據表示。而對於周邊地區，比如説南沙、增城，一手成交都出現了至少20%以上的跌幅。

　　如果拿限購實施當月，即2014年3月數據和2013年3月數據作對比，可以看到，天河區的成交量大約跌了20%，而南沙的成交套數則大跌70%。

　　二手房成交直接受影響

　　對二手房而言，2014年，市中心和周邊區域的成交量均有下滑，對於天河和南沙而言，2014年和2013年相比，成交量均出現斬半的現象。

　　“量是價之前的決定性因素。我們認為，一旦限購放開，首先進來的肯定是剛需客戶，因此周邊的樓市將先於市中心樓市火起來。同時，限購放開將直接影響二手房的成交量。如果手中有多套二手房想要放賣，可以在限購前先放一套摸摸市場，其他在限購解除後賣出，可以賣個更好的價錢。”

　　潘婉霞同時建議，如果需要購買二手房，則應該現在就開始看房了解，以應付隨時可能出臺的限購解除。

　　投資建議

　　如二手成交量低 投資價值則不大

　　對房産稅，潘婉霞認為，未來即使房産稅推出，對房地産的走勢並不會有太大影響。其預計，房産稅徵收相對繁複，因此不會太迅速推出。“不過因為預期房産稅要推出，建議大家將自己的第一套房産替換成自己房産中價值最高的那一套，那樣可獲得最高的免稅額。”

　　潘婉霞表示，真正對房價影響很大的是銀行貸款政策。其認為，今年從認房又認貸到認貸不認房才是影響樓市走勢的關鍵。

　　“投資房地産，首先要考慮能否變現。因此二手房成交量才是變現的關鍵。如果要決定在一個地方購房，第一時間應看二手成交量，如果二手成交量不行，房子不能變現，建議不要買。”

　　潘婉霞表示，貸款條件鬆動，使得資金能夠更加自由地進出房地産，這才是房價上漲的關鍵。