在過去的2014年，廣州房地産市場的調整使得部分區域的樓盤出現了量價齊跌的現象。不少樓盤的售價甚至跌至兩年前的水準。隨著新一年到來，政策上的走穩以及信貸的寬鬆預期為樓市注入了新的活力，特別是在一些受到利好政策刺激的區域，開發商一度重燃漲價的念頭。那麼，2015年廣州樓市的熱點又會在哪呢？

　　以價換量，售價腰斬

　　“去年我們不少項目都是不計成本地賣。”蘿崗板塊某在售樓盤的銷售經理向記者表示，2014年由於市場不景氣，為了回籠資金，樓盤的銷售價格出現了大幅跳水。記者了解到，該樓盤在2014年中的首期住宅産品，折後價為16000元/平方米，至7月，其二期産品均價甚至達到18000元/平方米。但隨著樓市人氣的大幅下降，去年末，這個樓盤在售的住宅産品最低價格僅為13000元/平方米，降價幅度超過三成。

　　事實上，為了衝擊銷售，廣州很多區域的樓盤都採用了“以價換量”的方式，不少項目都處於降價的漩渦中，尤其是黃埔區的樓盤，去年年初，黃埔、蘿崗合併給“新黃埔”成交帶來刺激，黃埔區全年成交為9574套，同比上漲24.2%。而帶動黃埔區成交量大幅度上漲的熱盤主要是原蘿崗區樓盤，多采取“以價換量”的方式瞄準剛需買家。因此，2014年黃埔區雖成交量上漲，但網簽均價卻同比下跌6.9%。其中，拉動黃埔區成交上漲的熱盤主要有萬科東薈城、中海譽城等；上述樓盤主要以低價、地鐵沿線及大型生活社區配套為賣點，吸引大量剛需買家。

　　近郊區域是樓盤降價的重災區，很多地方甚至出現了“無降價不成交”的現象。從去年5月開始，番禺、南沙、從化等近郊區域樓盤的降價潮就已經上演。這股降價潮直至去年“930”新政的出臺才得到控制。從化部分項目在去年5月至9月期間，僅四個月時間售價就直接腰斬。而南沙的樓盤銷售均價也直接跌穿萬元重回到“9字頭”時代。在番禺樓盤最為密集的華南板塊，一度是廣州最熱的樓盤銷售區域，但是在去年，大部分樓盤的價格都已經回到了兩年前。

　　供應充足，競爭激烈

　　每逢樓市進入低谷，“抄底”都會成為大家熱議的話題。然而庫存的壓力使得樓市要反彈並不容易。庫存壓力之下，今年的各區樓市供應仍然非常充足。據合富輝煌（中國）市場研究中心監測，預計2015年廣州（十區）可售貨量（余貨＋新貨）約12萬套。

　　從可售貨量的構成來看，70%以上分佈週邊四區，中心區供應較少。其中預計可售貨量最大的是番禺和花都區，主要是這兩區現時的余貨及已出預售證而未推的貨量大。蘿崗預計2015年的新貨大增，達到1.2萬套，躍居各區新推貨量之首。南沙預計新貨約1萬套，加上現時存量約1萬套，總可售貨量超2萬套，供應充足。

　　值得關注的是，隨著剛需成為市場購買主力，各區域的樓盤的産品普遍類同，都是主打兩房三房戶型的産品。在這種情況下，價格的競爭就會顯得非常激烈。特別是在近郊區域。據分析，預計週邊四區2015年的供應仍然非常充足，即使部分熱銷板塊明年的供應減少，但有不少競爭板塊的供應增長來補充市場。週邊區域的中低總價剛需産品是廣州近年的成交主力，在2015年剛需産品仍是供應絕對主力。

　　利好推動，反彈有望

　　在今年初，南沙成為廣州首個火起來的區域。在自貿區政策落地的利好推動下，南沙樓市一改去年大幅跳水的態勢，著實地火了一把。隨著南沙樓市人氣的升高，當地在售的樓盤自然也開始“牛氣”起來。甚至有樓盤已經公開宣稱在今年要“漲價”。儘管仍然有專家對於南沙樓價抱有謹慎的態度，但部分項目的價格反彈已經成為事實。

　　除了南沙以外，廣州仍然有不少區域有樓價“反彈”的潛力。特別是在今年，廣州的路橋交通、地鐵線路配套都逐步進入通車節點。這些對於金沙洲、增城、黃埔、番禺等區域都將是交通利好，或將成為區域樓市局部反彈的關鍵因素。

　　■專家預判

　　南沙區將成2015漲幅最快的區域

　　●方圓地産首席市場分析師 鄧浩志

　　此次納入廣東自貿區的面積其實只佔整個南沙新區的十分之一，類似蕉門河中心區、明珠灣起步區這些南沙核心發展區域內的房地産項目將具備更多的價值。自貿區將引進眾多高新金融或技術企業進駐，也將吸引大批高素質人才來到南沙，未來南沙的商業如寫字樓、商業綜合體等物業必將得到極大的發展，事實上，受自貿區利好消息的影響，類似南沙萬達廣場這樣的商業綜合體項目一經落地就已經引發了市場的追捧。

　　隨著自貿區利好規劃的出臺和落實，南沙樓市已經出現了全面復蘇的跡象。數據顯示，南沙在2015年年初（1月1日-1月18日）共成交588套，成交面積63268㎡，距離傳統“成交大戶”增城的636套成交量僅相差48套。而在今年首周成交數據上，南沙更是以326套榮登成交榜首。

　　2015年南沙也可能是廣州11區中房價漲幅最大的一個區域，預計漲不會低於15%，以自貿區內商用物業居首，其次自貿區及周邊住宅，非自貿區周邊項目最次。可以説，目前是南沙樓市入市的最佳時機。

　　週邊四區成交量會非常突出

　　●合富房地産經濟研究院院長 龍斌

　　廣州樓市今年的成交量肯定上漲。2014年，廣州11個區網簽面積800多萬平方米，2015年廣州的樓市成交量應該會回歸到1000萬平方米以上，比2014年增長15%左右。預計，週邊四區（南沙、蘿崗、花都、增城）成交量也會非常突出。蘿崗區今年應該可以表現得更好，其主要原因是蘿崗那邊的地鐵快通了，而且這個區域的供貨量很大。花都區2014年大幅縮量，市場恢復之後，花都區的樓市也會比2014年的表現要好。

　　價格方面，廣州房價會有一定幅度的上升。預計到今年底，廣州整體房價會上升10%~15%左右。受到國家一系列政策的影響，不同區域的樓市表現也會有所區別。例如南沙區，今年國家自由貿易區的正式規定應該會落地，這會給南沙樓市帶來一個非常明顯的量價齊漲的推動，長期持有投資這一類型的買家會很多。

　　■區域分析

　　金沙洲：交通利好或催熱樓市

　　近日，金沙洲大橋新橋開通以及北環沙貝出口開放，使得沉寂了好長一段時間的金沙洲板塊又開始受到關注的目光。新大橋的落成後，金沙洲的交通瓶頸得到了較好的緩解。目前，金沙洲居民出行就有公交、地鐵、水巴以及經新大橋自駕等多種方式。這對於今年金沙洲區域的樓市肯定有促進作用。

　　值得關注的是，去年，金沙洲板塊就是受到樓價降價潮影響較大的區域。去年7月，金沙洲樓盤深業江悅灣加推二期産品，當時的毛坯均價為15000－16000元/平方米。這個價格相較於此前的售價降了近千元。而在今年的1月，該項目在售的二房至三房産品，折後均價也只有16000元/平方米，部分特價單位更是低到13900元/平方米。

　　記者了解到，目前金沙洲是一二手倒挂明顯的區域。金沙洲的二手市場在近兩年已開始活躍，除了舊盤城西花園外，也陸續有金域藍灣、恒大綠洲、保利西子灣和中海金沙馨園等商品房房源進入市場，單價普遍在2萬左右。交通配套的利好以及區域商業成熟，使得今年金沙洲一手樓盤價格反彈存在可能。

　　華南板塊：成熟商業環境令樓市回暖

　　去年番禺區是廣州降價最兇的區域之一。據合富輝煌的統計數據，在去年十月黃金月之前，番禺區的主要板塊指標盤就已經有10%－20%的價格降幅。而去年番禺的華南板塊在售樓盤基本都處於低價出貨的狀態，價格一直處於低位。

　　在今年，番禺的華南板塊將迎來新的機遇。除了南大幹線的建設推進、七號地鐵線的建設加快外，番禺萬達廣場的開業也是刺激該區域商業興起，帶動樓市興旺的重要因素。而在利好的推動下，該板塊的部分大盤在價格上已經在上浮。

　　華南新城的全新組團江山頤景在去年9月上市，而該項目首推的時候最低的價格只要13000元/平方米。這個價格已經回到了華南板塊2012年的樓價。而隨著市場的回穩，區域商業的興起，現時江山頤景的價格已經加漲到17000元/平方米。

　　漢溪長隆板塊：價格或穩中有升

　　番禺的漢溪長隆板塊目前在售的住宅並不多，但商業項目卻非常受關注。在去年，漢溪長隆板塊的樓盤同樣受到了降價潮的影響，在售價上有了不小幅度的下滑。而這個普遍被看好的商業板塊，目前的商業公寓價格也僅是在16000元/平方米左右。這個價格甚至比兩年前番禺萬達廣場的價格還要低。

　　在該板塊的商業盤奧園城市天地去年的售價就跌至低位。作為最靠近漢溪長隆地鐵口商業盤，目前該項目的公寓均價為16800元/平方米。而2013年11月該樓盤的首次推出的公寓産品的價格則已經超過21000元/平方米。去年的降價幅度接近5000元/平方米。隨著今年樓市的回暖，漢溪長隆板塊的商業項目在價格上預計會穩中有升。

　　科學城：價格高低看供應

　　在去年，原蘿崗區歸入到黃埔區，導致新黃埔的成交量大幅度上漲。而其中更得益於科學城板塊眾多在售樓盤採取“以價換量”的方式瞄準剛需買家。因此2014年黃埔區雖成交量上漲，但網簽均價卻同比下跌6.9%，為14882元/平方米。

　　據業內專家分析，科學城板塊是目前廣州供應量較大的板塊，樓價除了受到政策的影響外，新增供應也是關鍵的因素。去年初科學城板塊的萬科東花薈城的住宅均價是17000元/平方米，而現時，該盤的在售住宅均價已經跌至13500－14000元/平方米。在今年，科學城的住宅供應量仍然比較大，但大部分在售樓盤的價格在2014年也幾乎到達底部，隨著市場的回暖，科學城板塊樓價反彈的可能性仍然存在。

　　市橋南：新品低至14000元/平方米

　　近年來，番禺市橋南板塊由於新盤眾多推貨量大增曾一度成為廣州樓市銷售的熱點區域。隨著各大品牌地産在市橋南開發樓盤，如越秀地産、雅居樂、萬科、海倫堡、奧園等，和各項生活、商業、教育等配套的日臻完善，更成為不少廣州中心區人士的買房首選。在2014年，隨著以越秀地産為代表的房企在該區域展開促銷，可逸江畔、可逸陽光等項目均以筍盤價格推出新品，其價格低至14000元/平方米，較前期産品的17000元為低，而預期該項目今年的公寓新品亮相市場，將帶動新的成交熱點。據悉，目前項目在售價格為15000元/平方米。

　　亞運板塊：精裝小戶型9字頭起

　　廣州亞運城自從在2009年以225億的地王身份首度亮相，便受全城矚目。廣州亞運城作為廣州第一配套大盤，規劃居住人口高達10萬人。發展至今，已經形成樓市成交中公認的亞運板塊。位於亞運板塊的地標大盤亞運城，在2014年亮相推出天譽組團，受到市場熱捧。而為促進項目銷售，該組團在價格上也強調高性價比。近期推售的全新九棟高層洋房。據悉，其帶精裝修小戶型單位售價九字頭起，均價在1萬元/平方米，而140余平方米的大戶型毛坯價也在1萬元/平方米。對比早期産品的1.6萬元/平方米，可謂相當有性價比。而據記者了解，目前該樓盤售價較早前有下降，顯示開發商仍採取以價走量的策略，並未提價。在今年，隨著市場主打“穩”字訣，預期該項目價格也將保持穩定。

　　南沙：多重利好助力房價回彈

　　南沙樓市隨著自貿區概念的落實，今年預期將有進一步利好因素落實。2014年末公佈的“南沙金融15條”，提出了南沙新區金融改革創新發展的定位，這是繼國務院確定在廣東、天津、福建三地設立自貿區後，南沙再次獲得關於金融方面的利好，為南沙自貿區邁出實質性的一步。金融政策的利好，將為南沙的招商引資和開發建設帶來積極的作用，也有助推動當地民居對外投資、購物和出國旅遊，利於南沙打造粵港澳旅遊合作示範區。各類利好疊加，有力支援南沙樓市發展，增加買家信心，有望加快年底入市速度。2014年南沙樓市一度經歷了推貨低迷，下半年各大項目則先後密集推貨。而在自貿區獲批以及各種進展頻傳的利好之下，去年末南沙樓市火熱，成交量價齊漲，廣州星河山海灣、碧桂園天璽灣等價格相對較高的樓盤去化加快，網簽均價則上漲了9%，升至10940元/平方米。可以預期，今年南沙區域房價將有進一步回彈。

　　增城：樓價將繼續穩中有升

　　去年2月12日，廣州行政區劃調整，撤銷縣級增城市，設立廣州市增城區。增城設區消息，為區域樓市打了一劑強心針，掀起一股增城購房熱。廣州市國土房管局數據顯示，去年廣州二手住宅成交均價持續上漲，在統計的全市12個區域，有9個區域的樓價同比上漲，而同比漲幅排在前5名的全是週邊區域，且漲幅在20%以上，其中增城和蘿崗的漲幅排前兩名，分別為33.8%、27.5%。在一手成交方面，縱觀廣州十一區，目前均價尚未突破“萬元大關”的只剩下北部的花都、從化和東部的增城。去年1-11月，花都、從化一手住宅成交面積均不足90萬平方米，而增城一手住宅成交面積高達147.59萬平方米，位居全市第一，可見增城樓盤的受歡迎程度。而市場普遍預期，今年增城樓價還將進一步穩步提升，市場成交也將保持暢旺。

　　南方日報記者 蔣勁勁 李廣軍 許蕾