□地産評論員 孟子諒

　　閘北大寧

　　板塊能級“兩連跳”？

　　2014年主要數據

　　供應量：0.04萬平方米

　　成交均價：39637元/平方米

　　成交量：2.7萬平方米

　　2015年關鍵詞：“地王”入市

　　去年年初，方興地産以101億元奪得閘北區大寧路街道325街坊地塊，折合樓板價達47609元/平方米，這一價格超越了當時板塊內4萬元/平方米左右的新房報價。該地塊誕生一年有餘，板塊內的新房成交均價上漲迅速。

　　數據顯示，2014年大寧板塊新建商品住宅成交量為2.7萬平方米，成交均價39637元/平方米，同比上漲13.7%。

　　在成交均價大幅上漲背後，高價地塊的帶動作用不可小覷。2014年，大寧板塊內有兩個新開樓盤入市，其中，象嶼大寧悅府的報價達到48500元/平方米，而綠地海珀星暉的報價更是高達58000元/平方米，兩個樓盤的價格均已明顯超過了板塊新房的成交均價。

　　2015年，在“大寧地王”之上打造的大寧金茂府又有新動作。1月17日，大寧金茂府攜面積達到2.5萬平方米的上海最大實景示範區亮相，上海高端住宅的又一“標桿作品”年內就將開盤。

　　如果説高價地塊的誕生給板塊帶來的是一種強烈的看漲預期，那麼該地塊的入市對區域來説則是更具象的利好。

　　德佑地産市場研究部總監陸騎麟表示，類似長風板塊受到中海紫禦豪庭及雅戈爾長風8號兩個高地價項目的提振，大寧板塊在2015年也有望在大寧金茂府的帶動下再次迎來一波看漲行情。

　　事實上，除高價地塊的發酵之外，大寧板塊的商圈能級在近年來也經歷著快速的提升。目前，區域內已建成大寧國際商業廣場、上海馬戲城、上海多媒體谷、大寧綠地等項目，規劃中的久光百貨、地下空間等也正在加緊建設。

　　熱點樓盤

　　□大寧金茂府：預計推出95-158平方米三房産品，價格與開盤時間待定。

　　前灘

　　或成高端住區新熱點

　　熱點回顧

　　2014年12月24日上午，格力地産聯合體以16.14億元競得前灘地區Z000801編制單元32-01純宅地；同日下午，三湘地産以18.61億元競得前灘地區Z000801編制單元36-01宅地。同一天，前灘區域內另有三幅地塊成功拍出。一天之內前灘土地市場“五連拍”，成為了去年底上海樓市的最大熱點。

　　去年年底，上海土地市場成交“盛筵”連續上演，而在這一波行情中，最引人關注的莫過於過去一年較少被提及的前灘板塊。

　　去年12月24日，前灘連續出讓了五幅住宅地塊，其中格力地産、三湘地産摘得的兩幅地塊先後刷新了上海2014年的土地成交單價紀錄。目前，前灘區域的樓板價達到6.5萬元/平方米，已經高於區域內的房價。

　　上海易居房地産研究院研究員嚴躍進表示，這反映了目前房企回歸一線城市的急迫心情。而對於前灘而言，地塊的連續高價成交説明房企對這一區域未來發展的信心較為充分。

　　據了解，前灘新房市場自2006年以來便少有新增供應，去年年底連續拍出的地塊如能在今年入市，或將填補區域房地産市場的空白，並將引領前灘成為上海高端住宅市場2015年的新熱點。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉也認為，從未來的發展前景來看，這些地塊在未來將成為前灘地區“示範項目”，並引領整個板塊進入一個成熟的發展階段。

　　上海中原地産研究諮詢部經理盧文曦表示，前灘定位於一個功能綜合的國際化商務區，較高的定位再加上黃浦江自然資源，區域有成為另一個高端住宅聚集區的潛質。不過，張宏偉稱，如果區域房價在短期內快速攀升，其市場接受度還有待檢驗。

　　金山新城

　　價格“洼地”具想像空間

　　2014年主要數據

　　供應量：65.7萬平方米

　　成交均價：11232元/平方米

　　成交量：38.8萬平方米

　　2015年關鍵詞：價格“洼地”

　　金山新城的高關注度與其價格優勢密切相關。

　　來自中原地産的數據顯示，2014年，金山新城的新建商品住宅供應大幅放量，達到65.7萬平方米，環比增加了31.8%。這些新增的樓盤中，主要是金山萬達廣場、萬盛金邸等單價1.3萬元/平方米以下的“萬元盤”。

　　在2015年，業內人士認為，金山新城板塊最大的賣點還將是其“價格洼地”地位，數據顯示，金山新城2014年的新建商品住宅成交均價僅為11232元/平方米，是上海房價最低的板塊之一。

　　從地理位置上看，金山新城是連接上海和浙江的“南大門”。相比于上海連接江蘇的“橋頭堡”，嘉定安亭今年的成交均價已經達到了16031元/平方米，金山新城的“洼地效應”愈發明顯。

　　目前，板塊內軌交22號線已貫通，但由於其車次較少，金山新城的交通“短板”仍需補足。也正因此，從金山新城去年的成交狀況來看，其購房主力仍是本地客戶，要成為剛需置業的新熱點尚需“東風”。

　　上海中原地産研究諮詢部總監宋會雍就認為，目前區域內的客群還是以金山本地人為主，金山新城最大的優勢是尚處價格“洼地”，除具有一定的升值空間外，其樓盤的價格和樓市的熱度也相對穩定。從近年來的成交情況來看，金山新城板塊的成交量價基本保持了較平穩的增長趨勢。

　　熱點樓盤

　　□正榮禦首府：在售88-128平方米2-3房小高層房源，單價9300元/平方米左右。

　　□金山萬達廣場：在售2-3房，單價12000元/平方米左右。

　　以上數據來源：上海中原地産研究諮詢部