□地産評論員 孟子諒 蔡駿

　　2014年，上海樓市經歷先抑後揚。據上海搜房數據監控中心統計，去年上海樓市商品住宅共計成交面積975.18萬平方米，同比2013年下跌23.95%。但一些板塊卻依靠規劃的利好、房企的積極入駐以及區域發展的不斷推進，以遠高於上海樓市整體成交水準的表現，跑贏大盤。2015年，這些板塊的利好有望進一步兌現，而它們亦有望進一步衝擊成交量。

　　川沙板塊

　　或迎“二次爆發”

　　熱點樓盤

　　□華府188：樣板房預計春節後開放，主推90-150平方米2-3房。

　　□綠地雲悅坊：在售30-60平方米商鋪、35-70平方米酒店式公寓。

　　2014年主要數據

　　供應量：19.2萬平方米

　　成交均價：28331元/平方米

　　成交量：14.6萬平方米

　　2015年關鍵詞：利好兌現

　　2014年川沙板塊商品住宅成交14.6萬平方米，環比增長44.5%。儘管2014年被大多數開發商看來“不是賣房好時節”，但川沙板塊卻在供應量放大的同時，成交量也同步釋放。這輪“獨立”行情表明，迪士尼價值已經深根川沙板塊，加上地鐵通車等便民設施配套的建成，川沙已經培養了足夠的購買力。

　　數據顯示，2014年，川沙板塊商品住宅成交均價高達28331元/平方米，較2013年上漲24.67%，而相比2011年迪士尼開工時則上漲了70%。

　　隨著上海迪士尼正式開園的腳步越來越近，2015年將是“迪士尼紅利”快速兌現的一年，川沙價值能否再創新高，迎來新一輪發展？

　　上海中原地産研究諮詢部經理盧文曦表示，迪士尼將帶動旅遊産業，因此在資金推動下板塊發展的前景可期。而且由於産業的入駐，經濟發展能夠落到實地，也能夠帶動商業、交通等多角度的發展，從而帶動區域居住品質的提高。

　　2015年，迪士尼開園、自貿區開發的持續發酵等，都將成為板塊發展更有利、更強勁的動能，川沙板塊價值更有可能迎來“二次爆發”。

　　迪士尼紅利兌現為川沙價值發現和樓盤溢價的空間預留了較大想像空間。不過，城市紅利並非推動樓市價值的“永動機”，目前，板塊內商辦産品去化喜憂參半、賣不過住宅的狀況也依舊存在。

　　惠南板塊

　　深受剛需買家青睞

　　熱點樓盤

　　□浦東頤景園：在售88-120平方米2-3房，目前僅余少量房源。

　　□寶業萬華城：在售87-148平方米2-4房小高層房源，均價17500元/平方米。

　　2014年主要數據

　　供應量：42.1萬平方米

　　成交均價：21926元/平方米

　　成交量：31.9萬平方米

　　2015年關鍵詞：高性價比

　　“早晨7點剛過，軌交16號線周浦東站就開始實施限流，等候乘車的隊伍足足有1公里長，儘管短駁就在旁邊，但大多數的上班族依舊願意選擇坐地鐵，因為時間可控，速度快、更便捷。”

　　這是關於軌交16號線周浦東站的描述。從近幾年浦東樓市發展的軌跡看，惠南已經接棒周浦，成為剛需置業的主力區域。數據顯示，2014年惠南板塊供應量達42.1萬平方米，成交量為31.9萬平方米，分別環比上漲91.4%和10.4%，成為浦東供應量和成交量最為集中的板塊之一。

　　盧文曦認為，軌道交通16號線的通車是惠南樓市發展的直接推動力，並且惠南曾是原南匯區的經濟、行政中心，所以在週邊區域中生活配套屬於比較成熟的板塊，加上區域內樓盤單價多數在2.5萬元以內，受到剛需買家青睞。而板塊內的大學城也加重了其人文氣息。

　　事實上，惠南是當下浦東少數成交均價小于20000元/平方米的板塊之一。在推樓盤多為低總價的剛需産品，再加上迪士尼和自貿區的利好，板塊由此吸引了不少新上海人和區域客的關注。

　　2015年，惠南板塊內的市場競爭將更加激烈，屆時拼價格、拼品質、拼性價比……不可避免，各大開發商的“搶客”大戰必定一觸即發。

　　而對於想要落戶上海，購房資金又不夠寬裕的買家而言，惠南是值得關注的板塊之一。

　　板塊內已經雲集了三盛、朗詩、遠洋等知名開發商，無論是品牌選擇還是産品類型，都為購房者提供更多的選擇。

　　值得注意的是，惠南板塊的土地價格近年來的上漲幅度也十分顯著。去年一家房企以13092元/平方米的成交樓板價在惠南拿地，由此也可看出，房企對於惠南板塊的看好。

　　嘉定安亭

　　産品供應邁向“大”時代

　　熱點樓盤

　　□安亭新鎮賓根花園：在售108-228平方米2-4房，均價14000元/平方米。

　　□萬立城：在售100平方米3房，均價15600元/平方米。

　　2014年主要數據

　　供應量：47.7萬平方米

　　成交均價：16031元/平方米

　　成交量：30.3萬平方米

　　2015年關鍵詞：大戶型

　　以上數據來源：上海中原地産研究諮詢部

　　數據顯示，安亭板塊去年新建商品住宅的成交量為30.3萬平方米，環比下跌了9%。雖然成交量較前年有所下滑，但相比2014年全市商品住宅成交量近24%的跌幅而言，安亭板塊的成交量下跌並不明顯，仍舊“跑贏”了大盤。

　　除國際汽車城的産業引擎持續對區域樓市産生推動作用外，綠地海域蘇河源、萬立城、路勁上海派等眾多由品牌開發商打造的産品也自2013年底以來陸續入市，並在2014年刺激了安亭板塊樓市的快速發展。

　　安亭目前聚集了中國知名的汽車産業研發、製造、貿易和服務公司，産業人口後勁強大；而在産品方面，除上述樓盤，2015年安亭新鎮賓根花園、西上海禦庭等項目也將持續推盤。

　　雖然2014年安亭板塊成交均價並不高，但區域內的産品供應卻不同於以小戶型剛需産品為主的嘉定其他板塊，例如去年曾受到置業者廣泛關注的安亭新鎮賓根花園，不僅主力産品涵蓋一房到四房，其更推出了疊加別墅和聯排別墅等中高端産品。這樣的産品現狀， 與嘉定其他板塊剛需為主的市場情況形成了明顯的“錯位競爭”。

　　業內人士預計，經過多年發展，嘉定安亭已經開始逐步擺脫“剛需大戶”的頭銜，區域內多個樓盤的90平方米以下的小戶型已經基本售罄。隨著區域進入戶型結構性調整期，産品的多元化將覆蓋更廣闊的客戶群體以推漲區域成交。

　　市場速遞

　　市場供應反彈

　　交投開始回暖

　　一週商品住宅成交量17.5萬平方米

　　(1月19日-1月25日)

　　經過連續調整，上周樓市有恢復跡象。週末有4個項目開盤，投放套數超過600套，延續緩步增加的趨勢。受供應推動，成交觸底反彈。據上海中原地産研究諮詢部數據顯示：上周（1.19-1.25）新建商品住宅成交17.5萬平方米，環比增加16.2%。

　　從成交前十的項目來看，排名靠前的7個項目都是單價在2萬元/平方米左右的剛需産品。而上周供應率先恢復正常水準，為24.2萬平方米。隨著剛需産品成交比重逐步加大，成交均價也出現連續走低的格局。

　　上海中原地産研究諮詢部經理盧文曦表示，雖然買家入市意願不如之前積極，但去庫存是開發商今年重要任務。而今年春節比往年要晚，如果完全放棄這段時間的銷售，勢必給後續帶來壓力，所以房企在投放上仍不能鬆懈。而在短暫調整後，預計在供應的提振下，後期成交也會逐步向上攀升。

　　浦西租金回暖 空置率略微上升

　　高緯環球近日發佈的2014年第四季度上海寫字樓市場報告中指出，黃浦和靜安商圈去年前三季度歷經了連續的租金下跌。造成這一現象的原因，一方面是由於新入市的寫字樓的租金均低於市場水準；另一方面，部分租戶搬遷至非核心商圈。然而，在去年最後一個季度，靜安及黃浦這兩個浦西核心商圈出現了租金回暖現象，有效租金分別回升3.5%和2.1%。

　　另外，去年第四季度，甲級寫字樓的空置率略微上升0.6個百分點至7.4%。陸家嘴世紀金融廣場三號樓年末入市，市場整體空置被大幅拉高。若不考慮該項目，上海核心商圈甲級寫字樓去年第四季度空置率僅為5.8%。

　　2015年至2016年間，上海核心商圈預計將有130萬平方米新增寫字樓入市。高緯環球中國區企業租賃顧問團隊執行董事司徒泰山表示：“大量寫字樓的入市給上海市場既帶來挑戰，也帶來了機遇。從業主方來看，軌道交通便利、品質優良的頂級寫字樓將獲得更多市場的追捧，而餘下的新建寫字樓將承受巨大的市場壓力，或遭遇較高的空置率和不理想的租金。”