商業地産須回歸運營本質
- 發佈時間：2015-01-29 07:33:39 來源：經濟日報 責任編輯：羅伯特
兩三年前的商業地産聯盟年會上，身為中國商業地産聯盟秘書長的王永平曾有一句名言：“十年前，人們還在問，什麼是商業地産；十年後的今天，你沒在做商業地産就已經out了！”印象中，商業地産的火爆要晚于住宅房地産，但依然在前些年贏得了風起雲湧的快速增長。不難發現，這些年城市中的商業綜合體漸漸多了起來。時間又過去了兩三年，王永平在2015年商業地産年會的發言稿上，標題改成了“商業地産已經迎來拐點”。
“拐點已至的説法還是第一次提出。”王永平説，“總體而言，商業地産的總量已經開始過剩。”從統計數據就可以看出，過去幾年中，商業地産迅速擴張，即便在住宅地産受政策等因素影響發展相對較慢時，商業地産的增長速度也一直非常迅速。
快速擴張也給商業地産的發展帶來了問題。開發商將商鋪出售，能夠實現資金回籠，而廣大投資者看好商業店舖的升值潛力，認為只要買了店舖就可以掙錢，於是從開發商手中買來出租給經營者。商業地産因為賣給不同的業主而被分割成“豆腐塊”，導致缺少統一經營理念。
“商業地産和住宅地産有很大的不同。房地産只要購買就可以賺錢的時代過去了。商業地産也已經面臨著應該回歸到以運營為本質的時候。”王永平説，“商業地産本身就是商業在先，地産在後，完整而科學的商業運營是商業地産能夠發展好的前提。”
在回歸運營本質的過程中，創新十分關鍵。萬達集團開創的商業與住宅整體開發模式贏得了巨大成功，住宅與商業互為依託，互為補充。然而，王永平認為，隨著商業地産領域競爭激烈，新型綜合體呼之欲出，商業地産將從住宅依賴型轉向産業依賴型，商業綜合體將與文化、旅遊、養老、電商等新興産業緊密融合在一起。
回歸運營本質，還應包括投資與運營分離。在商業地産領域，出現了從重資産向輕資産轉化的趨勢。過去，大多是開發商全程投資和運營。一段時間以來，一些開發商引入外界投資人。王永平説，以萬達為代表的一些專業商業地産企業引導下，商業地産行業的輕資産模式悄然興起，將地産投資與商業運營分離，其實是國際商業地産界的主流做法。這一模式在中國的出現是行業洗牌的開始，也是行業走向專業化、走向成熟的必由之路。
回歸運營本質，急需專業的商業地産人才。商業地産領域需要既懂商業，又懂房地産的專門人才。而由於當前大專院校沒有十分對應的專業設置，導致商業地産的人才相當匱乏。王永平建議，應該加大對商業地産人才的培養力度。
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