2014年已悄然結束，這一年裏，樓市市場也算輾轉，市場也受到政策的影響。2015年已經來臨，在新的一年裏樓市市場會怎樣發展？怎樣突圍2015年樓市？為此，記者採訪了美城機構首席市場分析師嚴九遠，且聽聽他給出的分析和見解。

　　2014 房地産市場改革元年

　　2014年是中國新常態宏觀經濟的確立之年，也是房地産市場的改革元年。這一年影響房地産的因素錯綜複雜。從大環境看有兩點：第一，政策層面“調控讓位市場”，6月起政府逐漸放開調控之手：截至目前，僅北、上、廣、深和三亞未取消限購；7月住建部定調“千方百計去庫存”；9月中國人民銀行向五大行釋放5000億元SLF，定向寬鬆貨幣；9月30日房地産放鬆限貸政策；10月30日政府提出推進住房等六大領域消費；11月21日央行降息；12月9日—11日中央經濟會議未提房地産，政府再度表態讓位市場。

　　第二，宏觀經濟“調結構“，11月CPI同比增長1.4%，全年4次2%以下低位運作；出口動力偏弱；11月固定資産投資累計增長15.8%，比年初17.9%下降12%；最新出臺的官方PMI僅50.1，這些數據顯示，經濟結構調整，消費地位提高。

　　2015 下半年樓市有望回暖

　　在寬鬆貨幣和穩健投資下，降息降準或將交替進行，6月宏觀經濟有望企穩。也只有在經濟面平穩下，房地産以及其他行業才能更好的市場化。

　　現在來看，直接影響房地産的限購和限貸已被放開，降息也已執行，降準在387文的緩衝下或將2015年初執行，那麼庫存和房産稅就成了關鍵問題！全國城市在2014年下半年已顯現分化局面，一線城市10月起量價回暖，房企拿地積極並一度出現地王現象；二線城市仍保持以價換量，西安11月成交商品房171萬m2，創2009年12月以來的高位；三線城市庫存壓力極大，多為中小開發商，資金管控能力較差，2015年仍拼搏于“生存線“。

　　截至2014年11月，西安商品房庫存量為3450萬㎡，去化週期高達29個月；商品住宅庫存2185.7萬㎡，去化週期達22個月。在正常去化速度和開工面積不增長的情況下，2015年9月市場有望回暖，但如果一季度有持續給力政策落地，回暖時間必定提前。所以對於二線城市的西安來説，“五一”前仍保持“以價換量”之舉，特別是中小型開發商，甚至可以賣股權，利用PE和REITS金融手段等方式度過“難關”。當然這並不是長久之計，在城鎮化發展下，改善性需求大量釋放，這就要求開發商的片區配套規劃性強，産品升級分化，管控開發能力強等綜合全面的素質。

　　房子在中國老百姓的心中有著特殊的意義，但不論市場如何房價如何，首先必須明確自己的需求，而不是一味地跟風。最後我特別想説，2014年11月西安商品住宅價格為6522元/㎡，在10個二線強城市中價格最低，但西安作為西北五省之首發展潛力巨大，所以建議購房者“該出手時果斷出手”！

　　記者 支佳昕