■ 地産行業記者 胡 蓉

　　不論人口結構的變化是否會影響深圳樓市消費力，不論吳曉波“在一線城市，不動産是最保險的投資”是不是黃金定律， 2015年深圳迎來的逾百新項目（含加推）讓眾多深圳置業者充滿期待。早有統計指出，110余項目中，約三成在龍崗，約兩成在寶安，毫無疑問，兩區將繼續成為新房爭奇鬥艷的主戰場。除了樓市交易集中“關外”，2015年的新房市場還將有哪些看點呢？

　　春

　　年前推盤意願走弱

　　看存量去化

　　2015年至今，全市僅3個項目獲得預售。出於對全年市場的樂觀預期，記者發現，不少開發商傾向於調整銷售節奏及銷售價格，年前推盤意願走弱。多個項目負責人透露，原本年前入市的項目受到市場回暖的影響，已經調整了推盤時間。以深圳中心為例，已將推盤時間調整至了春節後，一位熟悉項目的業內人士告訴記者，“實際上，項目開盤時間是從2013年底一推再推，現在從2014直接推到了2015。”當記者問及是否能按照相關預測在春節後入市時，對方回答“難説”。

　　雖然新盤數量不多，但可以發現，現有庫存去化速度穩定。最新一週深圳中原新盤訪客指數出現小幅下降，深圳中原研究中心指出，去年年底樓市狂歡之後的調整期將延續至春節，此間不論是開發商還是購房者，交投情緒都難以大幅提振。而按照往年情況，1月成交回落、去化減緩屬於常情。業內預測，至年前1-2周，新房成交還將保持現有穩定態勢。

　　夏

　　“關內”大戶型攻市

　　看全市均價攀升

　　克而瑞的預測資訊顯示，羅湖、福田、南山三區的新房供應將集中在二季度入市，包括龍海家園、城脈後海灣公館、新世界花園、名爵廣場、柏寧花園、聯泰紅樹灣、恒裕檳城二期、德弘天下等，分佈在香蜜湖、紅樹灣等高端住宅集中區域。值得注意的是，中心區域預計在二季度推出的新房項目，多是中大面積段改善型産品。以德弘天下為例，主推220—1000平方米大戶，南山的城脈後海灣公館則主推110-150平方米複式四房及頂層空中別墅。

　　此外，有望推高今年二季度深圳樓市均價的動力還來自若干別墅産品的入市。預計二季度入市的新世界倚山花園三期、新世界名鐫、聯泰梅沙灣等項目均屬於高端別墅項目，根據其項目區位及項目定位，或將結構性拉高二季度成交均價。

　　美聯物業全國研究中心何倩茹介紹，今年針對“改善客”的大戶型産品佔比顯著增加，如果深圳限購放開，大戶型産品的銷售將得到極大釋放，將推高全市成交價格。

　　秋

　　下半場迎來調整

　　看供應拐點

　　按照近兩年的情況，進入三季度，價格將根據上半年市場反應迎來一輪調整，新項目普遍選擇在這一季度跑量、回籠資金。而根據多家權威機構的預測，今年三季度或將成為全年供應低谷。

　　當記者就三季度是否面臨無房可賣局面問題諮詢多位研究人士時，均得到了否定回應。美聯物業何倩茹表示，“還有不少項目的入市節點未定，但按照以往經驗，三季度的供應將不會低於二季度”，深圳中原研究中心王飛則直言“很多項目是否推出變數很大，但可以肯定，下半年供應會高於上半年。”

　　對於三季度成交，有業內人士表示，今年房貸利率優惠有望出現在一、四季度，預計二三季度信貸將收緊，受此影響，成交量與供應量或將出現調整。

　　冬

　　年尾供應激增

　　看龍華價格爆發

　　據預測，四季度“關內”新房供應基本停滯，龍崗、寶安成為供應主力區域。

　　不同於龍崗區新盤的入市節點基本均勻分佈在全年四個季度，寶安和龍華的新增供應一半集中在四季度。根據美聯物業的預測，今年10-12月，寶安和龍華將有15個項目入市，其中龍華新區8個。

　　事實上，近兩年龍華新區供應量呈現出下滑的態勢，而今年龍華將重新成為供應重點片區。

　　産品方面，龍華新區四季度供應將以“剛需盤”為主，大戶型單位佔比較少。研究人士認為，雖然龍華與傳統中心區直線距離近，但相較之下，仍有欠缺，“無法像福田、南山那樣推大戶型豪宅”。

　　價格方面，美聯物業何倩茹直言，龍華片區肯定會全面突破3萬元/平方米，3.2萬元/平方米將成為普遍價格。深圳中原王飛則認為，龍華均價將在3萬元/平方米左右，她進一步解釋，“事實上，龍華還有大量項目價格在3萬元以下，萊蒙水榭春天的二手房成交價格也在3萬元以下。”

　　龍華新區第四季度預計新盤供應

　　觀瀾玫瑰苑、河潤園、品澤軒目二期、萬福花園、文瀾苑、祥瀾苑、壹城中心、禦景尚築軒

　　(數據來源：美聯物業)