1月18日的清晨，初升的陽光灑在松花湖潔白靜美的雪原上，也灑在正在晨跑的毛大慶身上。零下20攝氏度的低溫中，毛大慶正在為即將到來的松花湖馬拉松預熱，也為今年下半年北極馬拉松做儲備。此刻，他並不是萬科集團高級副總裁、萬科北京區域首席執行官，他只是一名關注呼吸與節奏的奔跑者。

　　從厭惡跑步到適應跑步，再到如今馬拉松的發燒友，毛大慶在長跑中實現了個人的轉型，同時也學會將馬拉松的精神應用到對行業的思考與企業的管理中去，積極思考，冷靜面對，然後實現轉型蛻變。

　　在毛大慶看來，面對地價、房價高企的房地産行業現狀，結合人口拐點到來、城鎮化速度下降與社會總庫存增加等問題，無論是行業發展還是萬科自身的轉型，都需要敏銳的洞察力和判斷力，“2015年還是去庫存的一年，不是樂觀和悲觀的問題，這個行業就是要轉型了。”

　　我也買不起北京的房

　　有人説跑馬拉松其實是個磨性子的過程，但在毛大慶身上顯然不是如此。跑了幾年的馬拉松，毛大慶依然不改直率的性子，該説什麼還是會説。

　　新年伊始，北京土地市場爆棚，豐臺、東壩等區域一塊塊土地接連被高價拍出。1月7日下午，集最高起價、最高總價、最貴自住房于一身的豐臺白盆窯地塊以86.25億元的價格被華潤首開平安聯合體摘得。參與了該地塊現場競拍的毛大慶，在競拍結束後對媒體表示：“北京普通商品房單價將進入6萬元時代。”當天就成為房地産行業最熱的新聞，勢頭甚至壓倒了新晉地王。

　　但據毛大慶自己透露：“那天説6萬元時代，我本來想寫8萬的，我想這個寫出去不好，但是實際上真的是8萬了，後來有人説應該是7.5萬到8萬之間。”毛大慶表示：“去年出讓了2000億的地，有一半是商品房用地，但實際上商品房特別少，大概佔三成左右，會配建很多保障房。而商品房裏，全是高價房。”“北京以後五環到六環的房子都是8萬到10萬”。在爆出如此咋舌的預期後，毛大慶卻話鋒一轉：“我一年的工資你們都看得見，我也買不起北京的房子了。”那麼為什麼還有開發商敢於拿地？未來北京的房子能賣給誰？

　　“我負責任地講，所有人拿地的時候都是這樣的，拿下來就是勝利，拿過去就開始出汗。”對於近期土地市場，毛大慶説，“這些地會不會砸在開發商手裏？我不能這麼説，不過我替他們捏把汗。”

　　毛大慶的長跑指導老師曾對他説過一句話“你要慢，慢才能跑得長”，毛大慶將其運用在企業管理上，不爭快，不搶跑。在白盆窯地塊的競拍現場，毛大慶一次牌也沒舉過。

　　三大問題將長期影響房地産

　　長跑其實是一種智慧的運動，在摒棄雜念只關注呼吸與節奏的同時，人的注意力會得到極大的鍛鍊，這對工作中的思考有很大的幫助，它會讓人更關注表像背後的問題。當很多同行還在關登出售層面的難易時，毛大慶看到的是更深刻的社會變革：人口拐點到來、城鎮化速度下降與社會總庫存去化壓力。

　　毛大慶表示，中國20到29歲的婚齡人口和15到64歲的勞動年齡人口比重都在下滑，而這意味著支撐房地産市場的主要購買力——首次置業、剛需和改善的人口正在大量減少。

　　此外，長期支撐市場需求的城鎮化速度也在下降。“雖説我國城市化率僅50%多，還有很長的路要走，但很多年輕人已經在城市使用著城市的房子，而農村多剩下小孩和老人”。毛大慶指出，城鎮化很難再有新的大高潮，對城市購房需求的增加影響也有限。

　　同時，中國樓市住房庫存還在增長。毛大慶表示，目前房地産總庫存很大，很多城市，房屋套數供應量和已批未建的地已經吸納不掉。“現在全中國人的房子戶均套數已經為1.03套，城市間分佈不均，北京形勢也比較嚴峻。”毛大慶認為這三個問題將長期影響房地産，不過，毛大慶提醒，雖然社會總庫存形勢嚴峻，但並不意味著房子沒人要。其實很多人還需要有房子住，比如農二代、工二代等流動人口進城，但他們不一定要在這些城市買房。這些房子怎麼辦？可以把存量房拿出來租。

　　比肌肉的時代過去了

　　很多人都以為運動只是在鍛鍊肌肉，殊不知運動也能改變心智，當前最熱門的運動都是與鍛鍊心智有關的，瑜伽、游泳、自行車、高爾夫等，其中最簡便易行的就是毛大慶極力推薦的長跑。肌肉塊大，並不意味著人的身體就好心智就強，企業亦同理。隨著房地産行業的成熟，衡量一個企業是否優秀的標準正在從單純的看銷售額轉向更複雜的坐標繫上。

　　毛大慶笑稱，“此前大家都是在比肌肉”，但他認為對市場的洞察力和對行業的判斷力更為重要，尤其是面對當前勢在必行的轉型趨勢。“2015年還是去庫存的一年，不是樂觀和悲觀的問題，這個行業就是要轉型了。”對於2015年，毛大慶預測説。

　　萬科的轉型早就開始，剛剛結束的2014年，萬科實現了回款2000億的目標，步入了向“城市配套服務商”轉型的白銀時代。北京萬科（不含京外項目）全年銷售額已突破200億元，回款突破170億元，同時繼萬科社區商業一鳴驚人之後，北京萬科在養老産業傾注的心血也在逐步為人所知。

　　去年10月23日，萬科首個社區化養老服務項目“萬科幸福家社區養老中心”正式亮相。萬科這種“社區化養老”模式將專業護理型養老機構植根于成熟的城市生活社區，整合社區資源，提供居家、社區、機構三位一體化養老服務。毛大慶介紹，目前萬科已在北京、青島建立了養老物業試點，“青島項目簽約率已經到了68%，實際入住率將近50%，北京項目實際轉簽的比例超過40%”。

　　毛大慶認為，在老齡化日趨嚴重的背景下，養老産業必須得到更多的重視。作為北京市政協兩會港澳臺僑顧問，毛大慶準備在今年北京兩會提交的涉及養老、社會治理、城市群規劃、産業化、科技創新、有機農業等方面的9個提案中，排在第一位的就是《關於社區醫療與民辦養老機構結合的提案》。

　　從2009年走馬上任起，毛大慶在近6年的北京萬科總經理任上，帶領北京萬科打了一場漂亮的翻身仗，並穩居北京市場前三。如今，從今年1月1日起，北京萬科總經理由杭州萬科原總經理劉肖接任，劉肖也肯定了北京萬科開創的長陽模式及在養老等新領域的成績。

　　升任萬科北京區域首席執行官兼北京公司董事長的毛大慶，更加注重從戰略層面思考萬科未來發展，他認為，在未來三五年之內，更多新物業將在房地産行業中派生，而房企也將在這個産業鏈上尋找各種各樣新的增長點。“現在我們搞事業合夥人制，就是鼓勵員工創業，一個新的業務我來幹，萬科入股多少，我自己佔比多少，我再拉幾個人，變成一個合夥公司，萬科就是新業務孵化器。”毛大慶説。

　　■對話

　　建立政商關係還得靠實力

　　記者：您今年的一號提案關於養老産業，能否談下萬科在養老産業的心得體會？

　　毛大慶：北京區域兩個純粹養老項目都很受歡迎，計算運營回報率沒問題，但是資産回報率跟做酒店一樣尷尬。要靠收老年人的錢，放在開發環境裏，輕則20年收回投資都是正常的，所以想要做輕資産連機構都難有接手意願。北京最近在一些地塊的規劃上有調整，包括平谷等地挂出一些養老性質的地塊，我們也在看，但是地塊還是公開出讓競價的，是否要舉牌？舉著價格就高了，怎麼接受？現在面臨的問題是，我們先去吃螃蟹，未來就有收穫的可能。如果不跳進去，等到以後這個産業成熟，我們就沒機會了。我們得熬，前面這些年都是投入期。

　　記者：萬科北京區域如何轉型？

　　毛大慶：北京公司轉型的發動機就在北京，剩下的城市，某一些方面可以實驗，比如説太原、濟南可以嘗試一些東西，青島我們在做一些東西，但主要的城市還是要培養，休養生息，未來我們把手上的資産弄得更好一些，北京率先探路轉型，這是我們很重要的策略。

　　記者：近期深圳多家房企房源被鎖，使得房企與政府之間的關係成為敏感熱點，萬科如何處理政商關係？

　　毛大慶：首先的確需要交朋友，但我們交機構和機構之間的朋友，不是跟哪個人做兄弟。當房地産市場變化或者有問題的時候，我會非常主動提建議，告訴政府可能出現的問題和危險，而且前提是要中立，不能受萬科利益的影響。這幾年，我向他們提交了二三十個報告，每每出臺政策，他們都會請我去給建議，這才能有長期的關係，即使換了負責人，也不會變化。同時，建立政商關係，還得靠你自己的實力。忘掉原來那套搞關係方法，讓政府覺得你是一個行業裏頭公正的人，這是最好的政商關係，也是最安全的。

　　京華時報記者邢飛

　　■連結

　　毛大慶作為2015年北京市

　　政協兩會港澳臺僑顧問的提案

　　◎新加坡動態治理社會治理對中國啟示

　　◎英國倫敦都市圈對大北京都市圈發展的經驗與啟示

　　◎加快産業化工人隊伍建設，“倒逼”施工企業轉變思想

　　◎新常態下北京如何建設全國科技創新中心

　　◎加強建築工程品質管理，杜絕地下工程滲漏的政協提案

　　◎建立建築工業化總承包機制，加快産業化工人培養政協提案

　　◎關於放寬小微企業註冊地點限制、降低創業門檻的建議

　　◎關於大力支援休閒體驗型有機農業在北京城市與城郊發展的建議

　　◎關於社區醫療與民辦養老機構結合的提案