◎嚴躍進

　　住建部近期發佈 《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，明確培育和發展住房租賃市場的重要性，同時要求積極推進房地産投資信託基金(REITs)的試點。那麼，租房REITs産品設計，其落地的可能性有多大，中間的障礙又有多少?

　　嚴格地説，目前將國內住房租賃市場和RETIs産品設計進行捆綁，略有超前意味，因為兩個領域的資金流動模式並不匹配。從租房市場來看，依然面臨不規範運作的問題。如租賃戶並沒有預期中的穩定、租金收益也沒有預期的高，即使在一線城市也是如此。在不動産登記制度推進過程中，存量住房的持有成本在加大，投資客是否偏好租賃模式也將面臨很大的不確定性。即使從政府層面打造的公租房産品看，部分公租房位於城市郊區，其市場迎合程度也遠遠沒有預期的大。圍繞此類産品而設計REITs，自然有障礙。

　　從REITs的角度看，其追求投資收益的過程將高度依賴租金回報。具體來看，其對租金收益有以下兩個嚴格要求:第一是要具備穩定性。租金背後的現金流若缺乏穩定性，而是斷斷續續，那麼此類REITs産品所承諾的收益水準就難以得到保證。第二是要具備較大的規模。若沒有規模較大、成熟的租賃市場，REITs産品的設計或僅僅只能停留在試點層面，而缺乏大規模推廣和複製的可能。

　　如此看來，若用常規思路設計這樣一款産品，可能會陷入被動局面。這也反映了目前在推進REITs産品設計的過程中，缺乏各類安全感。要想真正推進，就要突破各類障礙。總體來説，租房REITs産品設計需跨越三道門檻。

　　第一道門檻就是租金回報率應如何提高。從國外REITs産品設計的過程來看，確保一個現金流穩定的租賃模式，是讓投資者放心認購RETIs産品的前提。在現階段試點過程中，需要從專業化的角度進行設計。實際上在住建部的這份意見中已給出了一些新思路。

　　該意見明確提出要 “積極培育經營住房租賃的機構”，這使得未來專業化經營租賃市場的可能性增加。過去租賃市場的參與缺乏嚴格的入市門檻，充斥著民間、機構、政府等方面的參與者，反而擠壓了專業化運作的空間。此次培育專業的經營租房租賃機構，將從專業化運營角度出發。這在形成規模效應的同時，勢必提高租賃收入和REITs産品的投資收益。

　　通過“葷素搭配”的策略，也將增強REITs産品對投資者的誘惑力。傳統租賃市場的租金收益率並不高，而且預計後續也難以大幅提振。但此次意見給出了一些創新思路。比如房企允許轉變商業模式，從賣房模式轉變為租房模式。這樣一來，部分高檔物業完全可以率先實現從出售轉變為租賃的方式。將此類物業和公租房等物業進行捆綁，進而設計金融産品。此類金融産品的推銷自然會有底氣。因為“葷菜”(高端物業)和“素菜”(公租房)兩者之間進行混搭，現金流會更平衡，在該資産池下設計産品，自然能夠獲得投資者的更多青睞。

　　第二道門檻就是如何改善投資者對此類産品的偏好。此次推出改革意見後，很多投資者在犯嘀咕:沒有完善有效的租金回報，如何讓此類REITs産品更具市場認可度。坦率地説，在前期試點過程中，若投資收益率沒有達到預期，地方政府或採取財政轉移支付的方式來彌補此類投資的虧損，即政府買單。但未來若大規模推廣，市場又該如何填補這樣一個空洞呢?

　　跨越這一門檻，關鍵就是要實現REITs産品特性和投資者投資思路的無縫銜接。對於租賃市場而言，租金回報是細水長流的模式。對於投資者而言，若有足夠耐心，自然願意來投資此類産品。比如對於壽險公司而言，其保單收入和未來養老金支付面臨大的週期跨度，即整個週期相對長，需要同樣期限的投資項目作匹配。租房REITs産品自然比較吻合此類投資需求。通過豐富REITs産品種類，實現“蘿蔔青菜各有所愛”的效果，能夠使投資者按自己的投資風格和偏好、期限和回報率要求等要素來決定投資策略。

　　第三道門檻就是配套制度如何創新。制度創新不跟進，和地方政府不作為、創新動力不足有關。從住房租賃市場來看，若能夠積極創新和打造一些配套政策和平臺，完全可以加速推進頗具誘惑力的REITs産品。

　　在住建部的這份意見中，明確要“建立住房租賃資訊政府服務平臺”。若地方政府積極搭建這樣一個平臺，那就能有效消除租賃市場資訊不完備的問題。借助大數據的分析思路，能夠讓投資者更了解租賃市場的冷熱板塊，也能掌握租房市場背後變動的需求。在過去，如何有效預測租房市場的人口分佈、收入水準、租金支付意願等，都缺乏一個嚴謹的預測模型。通過這樣一個平臺和對此類需求總量和結構的預測，將使得此類産品的開發更有的放矢，即減少産品開發過程中的摩擦因素，降低産品開發的成本。

　　新一屆政府對地方政府行政效率的提高也提出了明確要求。這一思路自然應該植入到租房REITs産品的設計層面。未來若能加快此類金融産品創新的行政審批效率，則對於防範資金沉澱風險、鼓勵社會資本進入等都是一個利好。打通基金設立、項目運作、資金退出等層面的各類障礙，將使得租房市場REITs産品的試點真正跨越各類門檻，進而在試點和推廣方面邁開腳步。

　　(作者為上海易居房地産研究院研究員)