新華網雪梨1月15日電（記者張小軍）據知名房地産數據公司核心資訊諮詢公司最新發佈的數據，2014年澳大利亞大城市房價上漲7．9％，較2013年9．8％的增幅有所放緩。

　　政府政策變化，成為去年遏制澳大利亞樓市的第一大因素。

　　2008年因金融危機澳大利亞樓市跌入低谷。為刺激經濟增長，澳大利亞央行從2011年11月開始連續8輪降息，到2013年8月初，基準利率降至2．50％，為1959年央行成立以來的最低點。

　　處於歷史低點的利率為房地産市場注入了興奮劑。從2012年開始，澳大利亞自住性購房貸款和投資性購房貸款開始快速增長，到2013年，房地産投資性貸款同比增幅一度高達40％左右。但樓市投資性借貸活動大增，引發了澳央行的擔憂。

　　從2014年9月起，澳大利亞銀行監管機構澳大利亞審慎監管局（ＡＰＲＡ）放出消息稱，為抑制房地産市場過熱，ＡＰＲＡ將考慮推出宏觀審慎工具。11月5日，ＡＰＲＡ正式發文，對住房抵押貸款的風險管理操作提出最終審慎指導意見，要求銀行收緊過快增長的信貸。同時，澳央行行長格倫·史蒂文也曾暗示，或採取措施限制投資者住房信貸，以冷卻過熱的樓市。

　　信貸監管的加強一定程度上遏制了樓市需求增長熱度。最新數據顯示，2014年11月，澳大利亞新審批的抵押貸款環比下降1．2％，連續第二個月出現下降。其中，自用住房貸款下跌1．8％，投資性住房貸款額下跌2．2％，與同年8月投資性住房貸款30％的增速形成明顯反差。

　　與此同時，澳大利亞全國的房屋拍賣清盤率下滑。2014年12月初，雪梨的清盤率在70％左右，墨爾本為65％左右，兩者在9月份拍賣季節的清盤率分別是80％和70％。隨著掛牌待售的房産逐漸增多，房屋供應可能會超越需求。

　　影響樓市的第二大因素是，澳大利亞整體經濟走軟，自住購房者因就業前景不佳而信心不足，正推遲或中止購房決策。2014年11月，澳大利亞失業率環比上升0．1個百分點，達6．3％，創12年來的最高水準。

　　同時，有限的工資漲幅也制約了自住購房者的支付能力。澳大利亞統計局公佈的數據顯示，2014年第三季度，經季節調整後，澳全國工資價格指數環比增長0．6％，同比增長2．6％，而截至第三季度的一年中，澳大利亞通脹水準已達2．3％。

　　此外，投資樓市的租金回報前景有限成為影響樓市的第三大因素。2014年，澳大利亞房屋租金增幅創近10年來最低，各州首府全年整體租金僅增長1．8％。租金收益疲軟對非自住的房屋投資者形成衝擊，或影響2015年投資者對澳樓市的需求。

　　澳大利亞聯邦證券首席經濟學家克雷格·詹姆斯表示，澳大利亞樓市正在降溫，尤其是房價增速正逐步放緩，但這代表了更加可持續發展的水準，既不過熱也不過冷。