新華網雪梨1月15日電 (記者張小軍）澳大利亞知名房地産數據公司CoreLogic最新發佈的數據顯示，2014年，澳大利亞大城市房價同比上漲7.9%，其中雪梨表現最搶眼，實現12.4%的增幅，墨爾本緊隨其後，全年大幅增長11.3%。儘管如此，與2013年澳大利亞大城市房價9.8%的同比增幅相比，2014年的增速有所放緩。此外，從2014年12月的數據來看，雪梨和墨爾本房價環比增速已降至0.9%和1.6%。

　　自2008年因金融危機而跌入低谷以來，澳大利亞樓市開始了新一輪復蘇。為刺激經濟增長，澳大利亞央行從2011年11月開始連續降息八次，到2013年8月初，將基準利率降至2.50%，為1959年央行成立以來的最低點。

　　處於歷史低點的利率也為房地産市場注入了興奮劑。從2012年開始，澳大利亞自住性購房貸款和投資性購房貸款開始快速增長，到2013年，房地産投資性貸款同比增幅一度高達40%左右。

　　樓市投資性借貸活動大增，引發了澳央行的擔憂。政府政策變化，成為遏制澳大利亞樓市的第一大因素。

　　從2014年9月起，澳大利亞銀行監管機構澳大利亞審慎監管局（APRA）放出消息稱，為抑制房地産市場過熱，APRA將考慮推出宏觀審慎工具。11月5日，APRA正式發文，對住房抵押貸款的風險管理操作提出最終審慎指導意見，要求銀行收緊過快增長的信貸。同時，澳央行行長格倫?史蒂文斯也曾暗示，或採取措施限制投資者住房信貸，以冷卻過熱的樓市。

　　信貸監管的加強一定程度上遏制了樓市需求增長熱度。最新數據顯示，2014年11月，澳大利亞新審批的抵押貸款環比下滑1.2%，這也是連續第二個月出現下降。其中，自用住房貸款下跌1.8%，投資性住房貸款額下跌2.2%，與同年8月投資性住房貸款30%的增速形成明顯反差。

　　與此同時，澳大利亞全國的房屋拍賣清盤率下滑。2014年12月初，雪梨的清盤率在70%左右，墨爾本為65%左右，兩者在9月份拍賣季節的清盤率分別是80%和70%。隨著掛牌待售的房産逐漸增多，房屋供應可能會超越需求。

　　影響樓市的第二大因素是，澳大利亞整體經濟走軟，自住購房者因就業前景不佳而信心不足，正推遲或中止購房決策。2014年11月，澳大利亞失業率環比上升0.1個百分點，達6.3%，創12年來的最高水準。同時，有限的工資漲幅也制約了自住購房者的支付能力。澳大利亞統計局公佈的數據顯示，2014年第三季度，經季節調整後，澳全國工資價格指數環比增長0.6%，同比增長2.6%，而截至第三季度的一年中，澳大利亞通脹水準已達2.3%。

　　影響樓市的第三大因素數據顯示投資樓市的租金回報前景有限。2014年，澳大利亞房屋租金增幅創近10年來最低，各州首府全年整體租金僅增長1.8%。租金收益疲軟對非自住的房屋投資者形成衝擊，或影響2015年投資者對澳樓市的需求。

　　澳大利亞聯邦證券首席經濟學家克雷格?詹姆斯表示，澳大利亞樓市正在降溫，尤其是房價增速正逐步放緩，但這代表了更加可持續發展的水準，既不過熱也不過冷。