◎深圳市福中福房地産開發有限公司副總經理 何楠

　　◎深港地産資深研究人士羅振坤

　　◎中原地産深圳公司事業四部董事總經理 劉志強

　　從2012年前海規劃落地以來，幾年間，它被無數次地提起，它的每一次發聲都備受關注，它的每一個動作都産生強勁效應。可以説，它是深圳公認的最炙手可熱的“明星區域”。2014年，廣東自貿區範圍公佈，前海與蛇口攜手入選，前海的發展方向再次被確定，騰飛指日可待。

　　近年來，在前海千億規劃以政策紅利的輻射下，深圳城市發展重心沿著蜿蜒的海岸線一路向西，寶中、碧海、空港借前海發展之勢迅速崛起。其中碧海片區交通、生活、教育等城市配套逐步完善，區域人居環境大幅提升。福中福、富通、松茂、中糧、招商等眾多開發商雲集，居住氛圍濃厚，正崛起為大前海純粹的中央住區。

　　本期“寶安地産會客廳”，深圳特區報《超級樓市》邀請了福中福房地産開發有限公司副總經理何楠、深港地産資深研究人士羅振坤及中原地産深圳公司事業四部董事總經理劉志強，從前海未來發展及碧海片區的人居價值出發，探討灣區時代深圳人的置業方向。

　　■ 地産行業記者 張 暢 吳亞男 張 君

　　熱議 灣區未來

　　何楠：前海再注發展動力，未來發展可期

　　近幾年，深圳最受人關注的區域非前海莫屬，這裡被譽為深圳下個30年經濟發展的新引擎。經過數年的高速發展，紙上前海逐漸立體起來，現在卓越的前海壹號、香江的國際金融中心、寶能的前海項目正如何如荼的建設中，前海發展已然駛入了快車道，未來可期。

　　前幾年，整個前海片區的發展是比較模糊的。2012年有前海規劃，2014年蛇口和前海一起被納入廣東自貿區試驗範圍，共用多項紅利，這個緊鄰深港兩個空港的區域將發揮其在粵港澳區域內重要戰略地位，將對深港乃至整個珠三角區域的發展産生重要的影響。

　　羅振坤：前海的發展對提升深圳的國際競爭力至關重要

　　我認為，整個大前海一個是以金融産業為主的前海中心，一個是以會展物流産業為主的大空港，對深圳發展成為國際化大都市是至關重要。可以説，深圳的未來是主要看前海+空港的發展。從蛇口一路彎過來的那條線，主要靠前海、大空港來産值。隨著深圳一路向西發展，城市中心及置業軌跡從羅湖移向福田，接著福田移後海，當初很多人也不願承認這個事情，最後後海還是崛起了，深圳沿著海岸線向西發展已經是大勢所趨。未來的置業方向也是會沿著海岸線向碧海、空港發展。

　　劉志強：前海中心、寶中、大空港三分前海灣

　　深圳有前海灣和後海灣之分。我認為，前海灣“三分天下”，它的整個佈局很像新加坡的金沙灣，整個前海灣是“三分天下”，一個是前海中心，一個是寶中，還一個就是大空港。

　　當前有很多人質疑前海的發展規劃。現在前海的做法跟當年發展後海時很像。我認為，只要政府不出聲説太多，只是不斷的做基礎，前海未來發展的問題應該不大。

　　聚焦 碧海發展

　　何楠：區域人居環境、配套明顯改善，居住氛圍濃郁

　　碧海已是全新規劃的區域，整體人居環境正逐步改善，市政、生活、交通等配套正在完善，我認為，碧海片區未來發展空間很大，相當於為前海中心提供居住配套的地方。

　　福中福地産將要推出的幸福港灣項目處於富通城的心臟位置，周邊配套的成熟度很高，而這個區域的未來新房供應很少。這兩天幸福港灣的樓體一齣來，已經有上千批客戶來看房。福中福以實力打造著高品質的幸福系列，在定價方面，充分站在購房者的角度予以考量，合理定價，給購房者留出一定空間，適當減輕他們的置業壓力。我們認為項目並不是比價格誰高，應該比拼發展潛力。

　　羅振坤：碧海片區很像香港的屯門，具有廣闊的成長空間

　　碧海片區很像香港的屯門。那裏以前是香港很偏的地方，但現在新樓盤售價每平方米已超過10多萬，已發展成一個門戶。碧海也是如此，其恰好在大鏟灣、大空港、大前海三大區域的中心位置，擁有著無限的發展潛力。

　　我剛在周邊走了一圈，發現這裡的周邊環境還不是完全的成熟。但從另一方面説這個區域的成長空間很大。我也了解到，這裡産業基礎很堅實，所以未來這裡的消費能力、購房能力會越來越強。經過全新規劃的碧海片區將煥發別樣的活力。

　　劉志強：片區最原始城市配套已經完成

　　這個片區最原始的城市配套已經完成，幸福港灣所臨的這條興業路，往南端頭是整個寶安的文化中心，而往北壓軸是高爾夫球場；而且興業路周邊的教育資源可以説是整個寶安最密集的地方。

　　按照有關規劃，未來區域還有地鐵11號線、前南線。所以，我覺得碧海片區的成熟度已經很高了。

　　機遇 置業選擇

　　羅振坤：置業正當時

　　在我看來，這個區域現在的狀態很像2010年的深圳灣填海區。當時深圳灣填海區也是在建很多房子，有些還沒建好，路上都是灰塵。，跟這個區域的現狀很像，後來慢慢許多項目建起來了，配套也完善了，區域完全發展起來了。那個時候澳城所在片區房價就是3萬至4萬元/平方米的價格，而當前的房價已經達到了8萬/多平方米了。

　　我認為，其實太早去一個區域置業或投資也不好，太晚也不好，而選擇現在這個時候在這個片區買房是剛剛好的。而且，像幸福港灣這樣具有一定升值潛力的項目，可以説是賣一個少一個了，現在福中福地産將價格定在3萬平方米左右，還是很實惠。而且按照這麼些年房地産市場的規律，房子的價格基本上是一批高過一批。

　　何楠：買房要趁早，未來房價可能更高

　　當前置業碧海片區可以説已經是最後一班車了，這個區域的新盤已經很少，除了松茂禦龍灣外，基本上就剩下幸福港灣這個項目的幾棟住宅了。

　　幸福港灣均價大概會在3萬/平方米，一年後這個價格或許買不到了。寶中的標誌性項目幸福海岸一期每平方米均價五千多元，2012年項目11號樓均價達到了3.2萬元/平方米。而且幸福海岸在周邊二手樓市場中價格也是比較高的。

　　幸福港灣整體上延續了幸福海岸的質感，從品質到規劃設計都是按照一流的標準來做的。一期共251套，産品以小戶型為主，其中90平方米以下的産品比較多，120平方米左右的産品58套，主要針對剛需置業者。項目容積率低，且戶戶南向，享受雙園林景觀。現在寶安、南山等周邊的置業者非常期待幸福港灣。項目定於本月11日開盤，覺得還是不要讓置業者等太久，讓“幸福系列”的粉絲早些購買到稱心如意的房子，安心的過個幸福的春節。

　　劉志強：抓緊入市，5、6月份房價或漲

　　我認為，還是要感謝2014年政府沒有放開限購，因為如果政府放開限購，大家都能進場的話，那這個房價絕對不是現在這種情況了。我估計，大概5、6月，不少開發商將會有這樣一種衝動：試圖在價值與價格之間謀取一個更高的平衡點。

　　從整個供需角度看，一線城市房價一路在漲的原因是人口一直持續在增加，因此剛需很厲害，而土地供應是有限的，房價也就會逐步上漲。

　　從幸福港灣這個項目而言，地理位置的便捷性以及教育等居住配套完備性對購房者來説，確實是一個置業優選。而且，幸福港灣項目一期第一批單位的3萬平方米的定價還是很合理的，甚至較低。