本報記者 陳日君

　　在剛剛過去的2014年，哈爾濱房地産市場波瀾起伏，銷售低迷、去化率低、房價下挫……一個個困局之下令房企很是焦慮。而一年裏隨著房地産政策的暖風頻吹，使整個樓市在政策的呵護之下平穩發展，樓市發展更是迎來了政策的良方；限購解除、公積金新政、央行降息等政策利好相繼出臺，各房企加大力度促銷去庫存；年終歲尾，《不動産登記暫行條例》的正式頒布，也為2015年樓市發展打下基調。在這裡，我們梳理了全年的樓市政策，對2014年冰城樓市進行回顧、總結。看看這一年裏，這些政策究竟給冰城樓市帶來了怎樣的影響？

　　一、[8月16日]限購取消

　　二、[9月2日]八類房産免征房産稅

　　2014年8月16日，哈爾濱市開始全面取消“限購”。哈爾濱市戶籍與非哈爾濱市戶籍購房將不再有套數限制，購買人在購買商品房（含二手住房）辦理網簽備案和房屋權屬登記時，不再要求提供住房情況證明。

　　哈爾濱市房産“限購令”于2011年2月27日正式出臺細則，2月28日正式實行。哈爾濱市本地居民，夫妻二人名下已有2套房進行限購。認定是否擁有1套房或2套房，要由房産檔案部門出具房産證明；非本市戶口的外地居民家庭，只能來哈爾濱市購買1套房，並且還須提供1年以上完稅證明。

　　點評：“雖然哈市沒有出現其他城市解禁當天排隊購房的景象，但政策變化對市場的促進作用已經開始顯現，二環內各大樓盤看房人數明顯增加，個別樓盤預售量甚至翻了兩番。對目前的房地産市場來説，限貸的影響遠超限購。

　　二、[9月2日]八類房産免征房産稅

　　2014年9月2日，黑龍江省政府印發實施《中華人民共和國房産稅暫行條例》暫行細則的通知，細則指出，凡在本省開徵區內的房産，不論産權屬於單位或者個人，除另有規定外，均應按《條例》和本細則的規定繳納房産稅。房産出租的，承租人應向出租人（産權人）索取發票，未按規定取得發票的，由承租人代繳房産稅。細則還指出，納稅人出租的房産，按房産租金計算繳納房産稅，計稅依據不實的，按地方稅務機關核定的租金標準確定。納稅人自用的房産，依照房産原值一次減除30％後的余值計算繳納房産稅，沒有原值作為依據的，按照地方稅務機關核定計稅價值減除30％後的余值計算繳納。

　　點評：按照新出臺的細則，凡在本省開徵區內的房産，不論産權屬於單位或者個人，除另有規定外，均應按條例和細則的規定繳納房産稅。也就是説，房産稅作為一種保有稅種，持有房産者均應每年按時繳納。對普通市民而言，個人所有的非營業用的房産、屬於自住性質的房産免征房産稅。如果房産非自住，而是出租則要繳納房産稅。細則的提出，對於投資性購房和商業地産投資需求上有一定限製作用。

　　三、[11月12日]限貸政策鬆綁

　　2014年9月30日，央行宣佈對限貸政策進行相應調整，首套房貸款最低首付比例為30％，貸款利率下限則下調至基準利率的0.7倍。此外，名下有1套住房並還清貸款的購房者，新購住房即可視作首套房，享受首付30％優惠政策，貸款利率下限為0.7。

　　2014年11月12日，哈市中國銀行、建設銀行、工商銀行、農業銀行、興業銀行、招商銀行、浦發銀行等銀行，針對多數普通客戶，哈市各銀行首套房貸利率全面回歸基準。部分銀行滿足一定條件後，首套房貸利率可以打9．5折。目前在哈農行、建行、浦發等商業銀行都已經開始實施“認貸不認房”的政策。但公積金貸款認定的標準仍是“認房又認貸”。即使還清再辦理公積金貸款時也要認定為是二套貸款。而對於第三套住房仍停貸。

　　點評：“限貸取消後，對於冰城購房者來説，無論是自住需求亦或是投資需求，無疑都具有很大的吸引力。

　　四、[11月22日]央行降息

　　從2014年11月22日起，央行下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6％；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75％，同時將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍。作為兩年來央行的首次降息，存貸款利率同時下調，對樓市是雙重利好。

　　點評：降息對樓市的促進作用，購房者首套房的利率折扣明顯增加，同時貸款利率下調對極缺錢的開發商來説意味著融資的成本降低了。對房價影響不大。

　　五、[11月26日]

　　公積金系列惠民新政

　　2014年11月26日，哈爾濱市住房公積金管理中心發佈《關於調整住房公積金存貸款利率的通知》稱，下調哈市住房公積金存貸款利率，調整後的5年期以下貸款利率為3.75％，5年期以上貸款利率為4.25％，均較之前下調了0.25個百分點。用住房公積金貸款購房月供負擔將有所減輕。

　　1.下調哈市住房公積金存貸款利率

　　按照《通知》規定，公積金申請的門檻降低了，以前連續繳存12個月的公積金才能申請公積金貸款，現在只要連續繳存6個月就可以申請了。目前黑龍江省省直單位和哈市的住房公積金使用早已執行此內容。商品房公積金貸款的所需資料提醒上，已經標注“借款公積金賬戶需連續繳存6個月以上”的內容。像公積金可異地互通、降低公積金提取環節等相關內容，將逐一落實和部署到省內每個地市。屆時，《通知》中的惠民新政都將落地實施，讓繳存者享受到住房公積金的便利政策。

　　2.結清貸款買144平米住房享首套政策

　　《通知》規定，首次申請個人住房公積金貸款，購買建築面積90平方米(含)以下自住住房的，首付款比例不得低於購房總價款的20%；購買建築面積90平方米以上自住住房的，首付款比例不得低於購房總價款的30%。對於已結清個人住房公積金貸款，為改善居住條件再次申請個人住房公積金貸款，購買建築面積144平

　　方米(含)以下普通商品住房的，執行首次個人住房公積金貸款政策；已結清個人住房公積金貸款的家庭，購買建築面積144平方米以上的商品住房，首付款比例不得低於購房總價款的60%，利率為基準利率的1.1倍。

　　3.兩人申請公積金最高可貸70萬元

　　《通知》規定，對於購買新建住房或房齡在20年(含)以下二手房的，一人貸款最高限額為50萬元，兩人為70萬元。如可貸額度超過規定的住房公積金貸款最高限額的，可申請組合貸款，組合貸款(不含所轄外縣)最高限額為105萬元，其中公積金貸款最高限額為70萬元，商業貸款最高限額為35萬元。

　　4.年前申貸未發放可“改簽”新政

　　《通知》指出，凡2015年1月1日以後受理或尚未發放的住房公積金個人貸款，按調整後的住房公積金個人貸款相關政策執行；2014年12月31日前已受理但尚未發放的住房公積金個人貸款，需貸款人主動提出申請，參照本次調整後的政策執行。

　　同時，取消住房公積金個人貸款強制性機構擔保收費項目，以減輕貸款職工負擔。

　　點評：公積金貸款新政“靴子”落地，三大部門聯合推出系列措施為市民購房帶來重大利好。新政對個人組合貸款最高額度、二手房房齡、擔保收費、異地貸款等焦點問題均做了具體説明，個人組合貸款額度就提高到了105萬元，購買第二套房的改善型市民也可享受首套貸款優惠政策。“對於購房人而言，公積金貸款利率優惠是實實在在的省錢。這對剛需會起到立竿見影的效果。”公積金政策形成的疊加效應，將在一定程度上提振購房者的入市信心。

　　六、[12月15日]

　　提高對商品住宅全裝修支援力度

　　2014年12月中旬，黑龍江省住房和城鄉建設廳、省國土資源廳等部門聯合下發《關於促進全省房地産市場持續平穩發展的若干意見》。《意見》內容共7條，其中明確強調，水電氣的建設安裝工程費用一律計入新建房屋開發建設總成本，不得在房價外向購房者另行收取。提高對商品住宅全裝修工作的支援力度，加大審批速度並予以適當獎勵。

　　《意見》提出，普通商品住房標準調整為住宅小區建築容積率在1．0以上、建築面積在144平方米以下（含144平方米）的住房；放寬個人省內異地購買商品住房，本人及其父母、未成年子女可按當地戶籍政策在購房所在城鎮落戶；新建房屋樓宇門、電梯、樓道照明燈房屋附屬設施及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視的建設安裝工程費用，一律計入新建房屋開發建設總成本，不得在房價外向購房者另行收取；貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付比例為30％，貸款利率下限為貸款基準利率的0．7倍；職工連續足額繳存住房公積金6個月（含）以上，可申請住房公積金個人住房貸款；各市、縣要根據當地商品房庫存量和市場供求變化情況，科學合理確定商品住宅供應量。

　　點評：《意見》的下發，對於購房者來説無疑降低了購房成本，同時對於與房地産行業緊密連接的家居建材行業來説，也是一個利好消息。