在國有企業改革的大背景下，上海市195平方公里工業用地有望在2015年加速盤活，一些手中擁有大規模存量土地的國企旗下上市公司有望直接獲益。目前寶鋼集團、上海紡織等大型國企已啟動“存量盤活”，且已出現成功案例。

　　盤活存量土地填補建設用地缺口

　　根據滬府辦（2014）25號《關於本市盤活存量工業用地的實施辦法（試行）》，存量工業土地轉性為住宅用地須經土地收儲後公開出讓，而轉性為商辦用地的，原權利人則可在滿足一定自持比例、補繳地價等條件下自主開發。根據梳理統計，目前上海市可供盤活的工業用地存量達195平方公里，其中絕大多數都掌握在上海市屬國企手中。新政策下存量工業土地的盤活，不僅將成為解決未來建設用地供應缺口的重要途徑，更將令擁有這些土地的上海國企直接受益。

　　“在上海這樣一個建設用地極為緊張的城市，盤活工業用地來補充建設用地的不足，已是迫在眉睫。”戴德梁行董事、華東區估價及顧問服務部主管顧悅如告訴記者，按照過去十年上海城市增長速度粗略匡算，至2020年，上海市城市建設用地需求規模將可能達到3600余平方公里，而2014年5月上海市第六次規劃土地工作會議已明確將2020年規劃建設用地終極規模控制在3226平方公里，存在較大的建設用地缺口。

　　更為緊迫的是，2014年上海市新增建設用地規模為18.84平方公里，而2015年上海土地市場供應銳減已成定局。再加上三四線城市庫存壓頂、開發商紛紛選擇一線城市避險，上海土地市場更成為各大開發商必爭之地，這也直接導致了2014年四季度起高溢價地塊、地王頻出。存量土地的盤活，不僅是未來填補土地供應缺口的主要方式，也將是平抑地價、控制房價保持理性的重要手段。

　　國企“大地主”直接受益

　　顧悅如表示，現有工業存量用地盤活主要有兩種方式：一種是保留工業用地權屬條件下，轉型為商辦物業用途的創意産業園區；另一種則是通過土地收儲後公開出讓。過往由於原土地權利人往往無法參與收儲公開出讓後的土地開發，其參與土地收儲意願弱，收儲耗時長，有的甚至歷時十餘年。而新實施的辦法則允許在滿足一定自持比例、補繳地價等條件下，以原土地權利人為主體進行開發，以國企為代表的原土地權利人將直接受益，大大增加了企業盤活土地的積極性。

　　隨著上海地價的節節飆升、傳統工業製造業的萎縮，在這一新政策下，擁有可觀規模的國有企業存量土地成盤活突破口。目前，包括寶鋼、上海紡織等在內的上海國企“大地主”已試點性地啟動了“存量盤活”，並已出現成功案例。2014年4月，就在新辦法出臺一個月後，寶鋼集團以14.76億元補繳地價的方式，將旗下上鋼10廠廠區工業用地（現紅坊創意産業園區）轉性商辦用地，後於12月以27.46億元的價格轉讓給融僑集團，收益接近一倍。上海紡織（集團）有限公司目前約有4.2平方公里的工業用地存量，亦正著手推動寶山和閘北兩宗工業用地，通過補繳地價的方式轉性為商辦用地。

　　“上海存量工業土地盤活正在衝刺，由於上海國企改革的推動、企業意願的增加、轉性流程的簡化，2015年將大大提速，今年我們一定會看到更多盤活成功的案例。”顧悅如表示。

　　據戴德梁行估價及顧問服務部數據顯示，上海市國資委目前出資監管企業集團共約52家，其中上海汽車集團、上海電氣總公司、上海華誼公司、上海地産集團、光明食品、百聯集團等市屬國企擁有大量存量土地。