對房地産市場而言，2014年是一個較為特殊的年份。年初開始，市場持續下行調整，為刺激樓市回暖，取消限購、“認貸不認房”、降息、公積金政策放寬等一系列救市政策頻出，給低迷的房地産市場注入了一劑“強心針”，促使樓市年終逐步回暖，呈現“翹尾”。對於天津房地産市場而言，2014年更是變化較大的一年，刺激樓市政策頻出，促使天津房地産企業佈局、商品住宅市場競爭格局、需求特徵等方面紛紛呈現出新的發展特點。

　　市場格局

　　改善型購房需求有所釋放

　　從2014年半年度數據對比可以看出，藍印政策落幕之後，遠郊區縣成交佔比大幅縮減13.9個百分點，降至24.5%，其餘三大區域市場份額均有不同程度擴大。具體來看，環城四區交通日益完善、配套逐步成熟，且以其價格優勢取勝，深受市場青睞，市場份額擴大6.6個百分點，達40.7%，為成交主力區域，也是市場份額漲幅最大區域；市內六區受重點項目入市熱銷拉動，市場份額擴大5.6個百分點，至15.6%；濱海新區市場份額為19.2%，小幅擴大1.8個百分點。

　　從2014年半年度數據對比可以看出，藍印政策落幕之後，遠郊區縣成交佔比大幅縮減13.9個百分點，降至24.5%，其餘三大區域市場份額均有不同程度擴大。具體來看，環城四區交通日益完善、配套逐步成熟，且以其價格優勢取勝，深受市場青睞，市場份額擴大6.6個百分點，達40.7%，為成交主力區域，也是市場份額漲幅最大區域；市內六區受重點項目入市熱銷拉動，市場份額擴大5.6個百分點，至15.6%；濱海新區市場份額為19.2%，小幅擴大1.8個百分點。

　　需求特徵

　　改善型購房需求紛紛入市

　　剛需産品依然為市場成交主力，改善型産品需求有所放大。2014年以來，受整體房地産市場持續低迷影響，各地紛紛放開限購，以刺激市場需求。天津是較早取消限購的城市之一，在5月的房管局內部會議中就明確放開限購，但並未明文公示。在央行“930新政”出臺後，10月17日，天津出臺“津十六條”，明確取消限購，同時加大對外來人口的購房支援力度，並重新定義首套房的認定標準，對低迷的房地産市場注入了一劑“強心針”，提振市場信心，緩解市場觀望態勢，有效刺激市場需求，尤其是改善型需求。2014年1-11月天津商品住宅成交面積區間依然以70-120平方米的剛需、剛改産品為主，佔比達到60.3%，尤其是70-90平方米的剛需産品，佔比擴大了1.1個百分點，為23.1%；144平方米以上産品成交比重較2013年擴大了1.7個百分點，各面積區間均呈不同程度擴大，其中144-180平方米、180-250平方米分別擴大0.5、0.7個百分點。

　　未來走勢

　　改善型購房需求刺激新區房市成交

　　中國指數研究院天津分院相關負責人表示，2013年的高基數，全年成交無淡季的銷售表現，透支了部分市場需求，註定了2014年市場面臨回調，高供應、低成交，供需矛盾日益加劇，導致庫存高企，出清週期持續延長。為刺激樓市回暖，提振市場信心，釋放購房需求，一系列利好政策頻頻出臺，行政手段淡出，轉向由市場自主進行調節，2015年房地産市場有望全面回暖。

　　另外，隨著河西區新八大里等成交地塊明年相繼入市，市內六區將成為市場焦點，市場份額有望進一步擴大，最終帶動市場成交價格進一步高漲；濱海新區受自由貿易區的批復落地、京津冀一體化等利好因素帶動，區域市場成交量將有明顯回暖，對緩解區域的高庫存壓力起到重要推動作用。

　　這位負責人還認為，今年來樓市利好政策頻出，取消限購、“930新政”、“津十六條”、公積金存貸款利率調整、央行降息等，從行政、金融、稅收、公積金等多方面對樓市提供利好支援，刺激需求釋放。首套房“認貸不認房”界定標準的放寬，購房者的購房成本尤其是首付比例大幅降低，將此前被抑制的中高端改善需求起到推動作用，改善型購房者紛紛解除觀望態勢，紛紛入市，預計後期改善型購房需求將會進一步放大。

　　時報記者 于浩洋