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房價走進“平穩時代”

  • 發佈時間:2014-12-26 07:36:21  來源:廣州日報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  文、表/廣州日報記者陶旺波

  圖/廣州日報記者何波

  2014年的市場調整,一波三折,自年初以來,有意向購房的市民就在反覆琢磨,這房價,是會降還是漲?2月份購房者一片盼跌,房價果然在6月開啟了降價模式,一度探底至6100元/m2,而當購房者繼續看跌,房價卻在新的房貸政策助力下止跌反彈。

  不過雖然第四季度的勢頭喜人,房産商也不敢“放肆”,在房價問題上也是保持“克制”,來“愛護”目前相對高漲的成交信心。一個基本的事實是,由於供需關係已經由相對緊張轉向了相對寬鬆,江門房價在經歷了今年的微調後,仍將繼續保持在市民可以接受的水準上,只要較高的庫存沒有得到充分釋放,江門市民仍然可以在未來享受相對平穩的房價。

  五年平均漲10%

  今年房價僅僅微漲

  根據江門市住建局公佈的資訊,今年前11個月市區新建商品住宅網簽均價6513元/平方米,去年同期,這個數字是6430元/平方米,同比上漲1.3%, 每平方米漲了83元,而現在看來,今年12月的房價肯定會比去年12月的6796元/平方米低,因此今年整體的房價水準基本上會和去年保持持平。

  近些年江門樓市漲漲跌跌,雖然也有因為經濟環境因素出現過回調,但總體上從2009年開始還是保持了年均10%的增長速度。從2009年到2011年,江門房價甚至達到了一年漲1000元/平方米的地步。

  區域擴圍

  低價郊區盤搶灘

  對於房價問題,華茵堡地産行銷總監黃錦康一直向記者強調,對於房價的漲跌,不能只看房價的成交數字,而應該具體看一下成交樓盤,因為數字是死的,而市場是活的。

  事實上,隨著江門城市的發展升級,城市中心發展空間不再,城市區域不斷擴圍,江門市民買房的地方毫無疑問是在向週邊擴展。尤其是今年成交的樓盤不論是保利大都會這樣的央企品牌大盤,還是華茵桂語、駿景灣·品峰這樣的本土樓盤,其位置都處於市民傳統認可的市區週邊,在價格定位上也是比較親民。

  不僅如此,今年江門樓市還涌現了一批相對低價的郊區盤,潮連、荷塘兩個鎮區的樓盤都紛紛搶佔市區市場,到市區來向市民推售産品。位於潮連的益丞富隆居甚至在7月推出來了4字頭樓盤,以驚人的標價來吸引購房者。如果説市區週邊樓盤在定價上相對親民,拿鎮區樓盤的定價就相當有誘惑了,據了解,屬蓬江區管轄的潮連益丞富隆居銷售均價約為4700~4800元/平方米,而杜阮的美林山畔公館首開均價則約為5200元/平方米,這兩個鎮區距離市區都很近,不僅自駕費時少,還有公交線路直達市區,出行非常便利。對比一下,鎮區盤定價比市區盤低了1000~2000元/平方米。對於那些資金不足而又有住房需求的人來説,這個價格顯然很有誘惑力,加上交通越來越便捷,這些樓盤在銷售上也是受到購房者追捧。

  週邊樓盤和鎮區樓盤加入樓市激戰,毫無疑問在整體上拉低了江門的房價,這也是今年江門樓市出現的一個新變化。

  競爭激烈

  價格戰引發房價下跌

  與前幾年相比,今年江門樓市的另一大變化就是參與市場競爭的樓盤要多得多,而且整體品質有了很大的提升。

  前幾年江門樓盤較少,而市民剛需旺盛,升級換房需求也很強,因此位置好、産品好樓盤很輕鬆就能銷售一空,尤其2010年和2011年,房價幾乎是一年漲1000元/平方米。

  不過,隨著江門城市開發愈加成熟,如今江門在北新區、濱江新區、江海區幾大樓市板塊遍地都是新樓盤,經過品牌央企和實力外地房企加上經營已久的本地房企的開發,整個江門適合房産開發的地方幾乎都有好幾個樓盤,尤其是對於那些位置相近,條件差不多的樓盤,相互之間的競爭壓力無疑大增。

  今年江門樓市上的樓盤越來越多,加上2月到5月這段時間市場成交一直低迷,江門開發商也不得不動用價格武器。6月份濱江新區央企大盤的降價策略,就是今年江門樓盤價格戰的導火索,隨後其周邊位於濱江新區的樓盤紛紛在低價推出新盤,降價之風隨即蔓延整個江門樓市。

  這種競爭關係不僅在濱江新區,在新樓盤雙龍板塊,駿景灣·品峰和鳳山水岸兩個樓盤貼身而建,規模都比較大,未來向市場供應的貨量頗大,兩家樓盤在各方面都有較勁。

  談房價 各方觀點

  重回市場調控 房價回歸理性

  2014年江門樓市尤其是房價的變動其實並不讓人意外,江門市住建局在《2013年房地産市場分析報告》中就注意到了房地産政策的重心和基調已有所變化,“作為三線城市的江門,在行業發展的週期性以及穩中偏緊的貨幣政策等因素共同影響下,預計支援房地産業快速發展的動力將有所減弱,市場大量的潛在供應陸續入市,成交量呈高位震蕩,緩慢降溫的可能性較大,庫存量穩步增加,消化壓力逐步顯現,房價上漲空間明顯減少。”

  促進市場長期平穩健康發展的機制是否能夠形成呢?對此,元子地産經理譚華駒此前在多次接受採訪時均強調,政府推出調控,讓市場去支配和調控房價,房價自然會回歸理性,無論漲跌,都會正確反映住房的實際價值和需求對比。

  至於江門房價的具體走向,黃錦康則表示,現在樓市成交比較旺,主要是因為現在買房確實性價比很高,無論是樓盤優惠還是政策紅利,都很給力,只要這種高性價比的局面持續下去,樓市就會繼續旺下去。

  由於庫存壓力的影響,預料江門的樓盤在未來一段時間仍將把去庫存作為首要任務,只有維持平穩的房價,才能保持現在的成交旺盛。

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