關注理由 位於福州北江濱CBD的萬科金域中央，是萬科地産在福州最高最豪華的超高層住宅樓。近日，這個高端樓盤，被指在沒有取得預售許可證的情況下，出售超高層豪宅，每套需要一次性付款三四百萬元，且暫不能辦産權證。

　　連日來，記者暗訪金域中央售樓部，售樓顧問直言，45層以上的超高層，確實沒有獲得預售許可證，因此，開發商才決定價格降低賣，但要一次性付款，平均單價僅1.8萬元。這個價錢，比同棟樓低樓層的單元房還低30%。

　　對此，福州萬科房地産有限公司表示，45層以上超高層部分確實沒有取得預售許可證，但是他們沒有出售，而是用於出租，因此不存在“違規售賣”。福州房管局相關負責人昨日明確表示，商品房在沒有取得預售許可證的情況下，不得進行買賣。

　　簽租賃合同共簽40年

　　近日，記者暗訪萬科金域中央售樓部，一售樓顧問告訴記者，由於萬科金域中央45層以上的超高層，目前屬於“無産權房”，這部分單元房，目前以比較優惠的價格出售，但是不能做按揭貸款，只接受一次性付款。

　　售樓顧問告訴記者，這些房子的面積都在200平方米以上，每套房子的售價在380萬元到490萬元不等，平均算下來，每套房子的單價在1.8萬元左右。而記者發現，同樣是精裝修，萬科金域中央同棟樓的低樓層單元房，均價都在2.5萬元左右。對此，記者詢問了售樓顧問：“為什麼這麼低?”售樓顧問説，是因為現在沒有産權證。記者又詢問：“沒有産權證，你們怎麼能賣?”售樓顧問回復，可以簽租賃協議，但是需要一次性付款，目前已經成交了數套。

　　據售樓顧問透露，簽的合同是租賃合同，共簽40年，分兩次簽，第一個20年租期滿之後，自動執行第二個20年的租期，但是如果以後能辦産權證了，每套要加5萬元到10萬元不等的費用。

　　根據萬科金域中央售樓顧問的説法，超高層部分沒有取得産權證，原因是限高，導致不能正常出售，因此，才採用租賃的形式。售樓顧問還告訴記者，1號樓共63層，2號樓共58層，45層以上的部分，都是沒有預售許可證的。

　　記者昨日從福州市房屋登記中心查詢得知，萬科金域中央的備案名稱為“萬科金域花園”，共有1號樓和2號樓兩棟樓，根據預售許可證顯示，這兩棟樓都僅僅審批至45層。從查詢結果來看，與售樓顧問所説的情況相符，萬科金域中央45層以上的超高層單元房，確實沒有取得預售許可證。

　　萬科：是出租，並非“以租代售”

　　萬科金域中央45層以上超高層部分的單元房，是否以租賃的形式對外出售?

　　昨日，萬科金域中央開發商——福州市萬華房地産有限公司回應，萬科金域中央項目位於閩江北CBD商務區，規劃高度分別為178.7米和193.45米，由於受到限高影響，暫時無法取得預售許可證。由於無法取得預售許可證，不能進行售賣，所以公司是通過租賃形式進行經營處置。

　　福州萬科房地産有限公司銷售部經理吳小虹也表示，萬科金域中央並非出售，而是出租，公司並未與租賃客戶簽訂任何形式的《商品房買賣合同》，簽的是租賃協議，因此，不存在所謂的違規售賣問題，並非“以租代售”。

　　部門：不得售賣

　　昨日，記者又採訪了福州市房管局相關負責人。該負責人表示，商品房在沒有取得預售許可證的情況下，是不得進行買賣的。房地産開發企業須在商品房預售之前，向主管部門提出預售申請，經審查核準，領取商品房預售許可證後，方可進行預售。凡未取得商品房預售許可證的房地産開發項目，不得以任何方式進行預售或內部認購，不得以任何形式收取定金、誠意金、會員費等。

　　對於可否租賃，相關人士表示，未取得預售許可證的商品房，用於租賃是允許的，但是合同約定的租賃期限不得超過20年。

　　律師：無産權證權屬仍在開發商

　　昨日，記者就此事採訪了福州中銀律師事務所鄭少芬律師。

　　“最大的問題是能否完成正常的竣工驗收。”鄭少芬説，從物權法來看，開發商的確有權出租，出租本身並不違規，但是涉及住宅的問題，就需要慎重對待，且沒有産權證，從本質上説，房屋並不屬於租客所有，權屬也仍是屬於開發商。

　　如果存在部分樓層可以辦理預售許可證，部分樓層又不能辦理，説明這裡頭就存在問題，這些問題本身就是風險，將會影響到整棟樓的竣工驗收、消防驗收等，一旦不能完成驗收，那麼就無法達到交付的標準。鄭少芬還説，此外，如果要求一次性交付欠款，“租客”也會面臨最大的風險。