文：廣州日報記者陳白帆、劉麗琴、李鳳荷、王雯倩、王荔玨

　　本報記者“解剖”各區庫存大戶發現它們也是銷售大戶有些網簽較滯後

　　數據

　　截至2014年12月14日，廣州樓市可售貨量是76899套，可售面積1009.48萬平方米，未售貨量是144921套，未售面積1926.92萬平方米。

　　可售貨量？

　　未售貨量？

　　？？？？

　　近日，廣州樓市庫存逼近15萬套近2000萬平方米的消息引起業界關注，據此推斷出廣州樓市去化週期至少在兩年以上，降價壓力也不小。庫存壓頂，但廣州樓市降價、促銷風潮並未有太大調整，尤其市中心區樓盤，那麼庫存量決定的供求關係到底影響有多大？廣州庫存究竟有多高？

　　業內專家指出，對庫存數據不必太過認真，市場的庫存壓力其實並沒有那麼多。

　　廣州日報訊 （記者劉麗琴）近日，廣州樓市庫存逼近15萬套近2000萬平方米的消息引起業界關注。分析各區庫存量較大的樓盤，可以看到，這些樓盤主要是兩類，一是規模大的“剛需”樓盤，它們貨量大，但銷售量也大，二是價格不菲、面積不小的豪宅盤，“剛需”盤去化壓力相對較小，而大戶型的豪宅目前的銷售壓力卻是不容忽視。

　　未售貨量比可售貨量

　　多了整整7萬多套！

　　在分析庫存壓力如何作用於樓市的時候，需要先搞清楚一些相關的概念。從陽光家緣的統計數據可以發現，截至2014年12月14日，廣州樓市可售貨量是76899套，可售面積1009.48萬平方米，未售貨量是144921套，未售面積1926.92萬平方米。這裡就有兩個庫存的概念，可售貨量和未售貨量，兩者相差7萬多套。

　　按陽光家緣的解釋，可售是指納入預售的項目中可供銷售（簽約）的單元以及已確權可供銷售（簽約）的項目，未售是指市場中尚未售出的新建商品房，包括可售、抵押、查封及未納入預售的單元。業內通常討論的去化率、去化週期，都是以未售貨量作為庫存數據的，所以才有廣州樓市庫存量逼近15萬套的説法。從可售的角度來看，目前實際在售貨量僅7萬多套。

　　不少樓盤負責人對記者表示，樓盤目前在售貨量並沒有數據顯示的那麼多，為保證去化率，他們通常是幾棟幾棟這樣拿預售證，“過千套的貨量應該是包括樓盤在建而沒有拿預售證的貨量”。但業內專家則異口同聲地表示，凡是統計入未售貨量的均是已經拿了預售證的。

　　14萬多套庫存壓力

　　一半已轉移至銀行？

　　未售貨量和可售貨量相差7萬多套，主要差在哪兒呢？合富輝煌首席分析師黎文江表示，除了少量很早以前銷售未納入預售系統的樓盤外，主要是抵押給銀行、查封的貨量。

　　這部分貨量有7萬套之多嗎？方圓地産首席分析師鄧浩志表示，這並不讓人意外。今年以來樓市行情不好，房企為了資金流轉，將項目抵押到銀行的更多，有些資金鏈緊張的中小房企，可能將項目貨量的1/3甚至2/3抵押到銀行，當然，這部分貨量也是可以購買的，如果有人購買，立即辦理涂銷就可以了。而廣州還有一些一直銷售不好，以後也很難賣出，很久也清不了庫存的樓盤，這些貨量形成了“虛庫存”。

　　業內人士認為，從這個意義上來説，市場的庫存壓力並沒有15萬套那麼多，甚至可以説，很多已經轉移到銀行。但未售貨量始終是要上市銷售的，它像一把懸在頭頂的劍，會不會掉下來造成傷害，要看市場銷售行情，如果市場成交較好，未售貨量轉化順利，如果成交緩慢，貨量積壓越來越多，必然因壓力過大而使這把“劍”掉落下來。

　　白雲

　　供貨多的賣得也快

　　簽約量：

　　近半年網簽3165套

　　庫存量：

　　未售單位（包括未取得預售證的）8978套

　　區域解析：根據網易房産的數據，白雲區近半年網簽3165套，平均每個月簽約527套，而全區累計未售單位（包括未取得預售證的）還有8978套，按照近半年月均銷售套數計算，足夠消化17個月。

　　記者發現，累計未售單位比較多的項目同時也是目前的供貨大戶，最多的是金沙洲的深業江悅灣，數據顯示該盤還有1033套單位可供未來銷售。深業江悅灣一直以來都是白雲區的網簽大戶，近半年來簽約569套，均價16222元/m2。嶺南新世界也是白雲區大盤，從目前統計看，整個項目未售單位還有863套，而該盤最近一個月簽約套數就達132套。

　　海珠：

　　成交快網簽滯後

　　簽約量：

　　半年消化983套

　　庫存量：

　　截至12月中旬庫存5683套

　　區域解析：海珠截至12月中旬總庫存5683套，這個數字對於半年消化983套的區域來説，驟看之下庫存問題挺大，因為按月均成交160套計算，5683套足夠賣34個月。

　　不過細看未售貨量較多的樓盤，會發現所謂庫存量大的保利天悅一向是“成交快，網簽慢”，該盤今年已簽約258套，目前在售貨量最多的只剩下江邊的1號樓——單層面積700多平方米的一梯一戶超豪單位。龍禧作為羅馬家園的收官之作，都為200多平方米的大戶型，市場去化速度向來不快，今年成交152套，相信央行貸款新政推動改善型置業者入市，對該盤去貨是一大利好。最“詭異”的是早已清盤的珠江帝景，在庫存統計中竟然還有254套的貨量，據市場人士估計，這些單位早已售出，因各種原因而未能簽約。

　　天河：

　　樓價實了就好賣

　　網簽量：

　　1月至今網簽2275套

　　庫存量：

　　截至15日未售貨量12156套

　　區域解析：從數字來看，天河區的庫存量不算大，網易根據陽光家緣統計的數據顯示，截至15日，天河未售貨量12156套，但1月至今，網簽套數僅2275套，去化速度慢，主要是因為區域內以豪宅為主，單價、總價均高。

　　從未售貨量較多的樓盤來看，天健上城屬於“剛需”型産品，雖然貨量超過千套，但整體成交也不錯，以329套的簽約量在天河排在成交第二位。有關負責人表示，因近期有一些成交但未簽約的單位，所以實際未售貨量約在八九百套左右。江源半島2010年開盤，一直被稱樓價“虛高”而銷售較慢，叫價5萬元/m2，近期才見銷售明顯增長，今年以來網簽套數37套，成交均價25023元/m2，看來還是樓價實在了才能促進銷售。

　　荔灣越秀：

　　庫存是“浮雲”

　　簽約量：

　　近半年共簽約2526套

　　庫存量：

　　目前累計未售8188套

　　區域解析：根據網易房産的數據，荔灣、越秀近半年來簽約2526套，均價27286元/m2，平均每月簽約套數約421套，按目前累計未售的8188套計算，荔灣、越秀現有庫存還夠市場消化約19個月。

　　荔灣、越秀目前也是幾個大盤在撐場，這8188套平攤到每個大盤身上，其實數量並不多。例如花語水岸（見上圖，陳白帆攝），網易房産的數據顯示其累計未售套數有700多套，但這個目前荔灣銷售情況最好的大盤在半年內網簽就達739套。

　　黃埔

　　統計有疏漏數據有偏差

　　庫存量：15970套

　　區域解析：從網易房産監控陽光家緣的網簽數據來看，整個大黃埔區的新增住宅供應量還是集中在原蘿崗片區，截至15日，累計未售單位為15970套。結合近半年該片區樓市的去化速度，預計新增住宅庫存的去化週期約18個月。

　　目前網易房産上公佈的該區庫存量較大的樓盤，基本都是知名發展商開發的大型住宅項目。記者發現，網易房産所統計的部分樓盤未售貨量有些疏漏。譬如某“剛需”大盤現時僅有數百套已獲預售證而未售出的住宅庫存，但在網易房産的數據中卻顯示，該樓盤的未售貨量達2800多套。這裡就牽扯到對“庫存”概念理解上的模棱兩可，有業內人士認為，樓市庫存應該指的是已獲預售證而未售出的貨量，不過也有業內專家認為該把未獲批但屬於項目整體剩餘開發量的部分劃入其中。

　　上文所説的“剛需”大盤總戶數近7000套。開盤迄今已有兩年，去貨速度一直不錯，已售出4000多套，但仍有部分樓棟未獲得預售資格。

　　增城

　　庫存動輒千套不實

　　庫存量：16358套

　　區域解析：網易根據陽光家緣統計的數據顯示，截至15日，增城未售住宅貨量是16358套，近半年的成交套數是6007套，若按去化週期的公式計算，去化週期在16個月左右，尚屬合理範圍。

　　網易房産公佈的庫存量較大的樓盤甚至有過千套的未售貨量。對此，有相關樓盤負責人表示，過千套的未售貨量不符合樓盤實際庫存，項目為控制去化週期一般會幾棟幾棟地拿預售證，因此實際庫存並沒有那麼多。從銷售數據來看，像翡翠綠洲、錦繡天倫這樣的大盤庫存壓力也不算大，從1月到現在，翡翠綠洲網簽套數是1070套，錦繡天倫網簽套數1656套。

　　另外，由於今年樓市行情不佳，價格、促銷在去庫存方面的作用更加明顯。例如翡翠綠洲上半年成交均價約1.2萬元/m2，而現在則到了“9字頭”。

　　番禺

　　有些房賣了卻在等網簽

　　庫存量：23763套

　　區域解析：網易的統計數據顯示，截至目前，整個番禺區尚有23763套住宅未售。其中，未售貨量較多的樓盤有亞運城、星尚、祈福名都、尚上名築和萬科歐泊，未售單位均超千套。

　　據了解，這些樓盤未售套數多的原因，一方面是由於這些樓盤的規模比較大，像亞運城、祈福新村都是超大型住宅小區，因此，開發量大貨量多難以避免。

　　當然，産品供應多也是存量大的原因所在。以萬科歐泊為例，截至目前該盤成交已經有3700多套，不過仍有超千套未售。祈福名都的情況也類似，該組團已成交了1400多套單位，但仍有超千套單位未售。

　　有銷售人員就表示，雖然看上去過千套的未售套數有點嚇人，不過，問題的關鍵還是在於限購，實際上，有部分樓盤的實際未售套數遠小于公佈的未售套數，原因就在於部分買家已經下了訂，但卻沒有購房指標，有的人則是“賣一買一”的程式尚未完成，因此，目前都仍處在待網簽的狀態中。

　　不過，也有的樓盤確實是銷售速度上不去，如星尚與尚上名築，本身房企就沒有較高的知名度，且鮮有大力度的推廣，單靠區域內的買家捧場顯然缺乏承接力。其實這兩盤的産品本身都不差，但畢竟在整個廣州範圍內都屬於供過於求的狀態下，酒香也怕巷子深啊。

　　南沙

　　實際在售量沒那麼多

　　庫存量：18268套

　　區域解析：據網易的統計顯示，截至目前，南沙共有18268套住宅未售。其中，未售貨量較多的樓盤有南沙濱海、南沙富力唐寧、南沙天海灣、南沙珠江灣以及時代南灣，均有超過1000套的單位未售。

　　不過，這裡需要指出的是，雖然這五個樓盤的未售套數均超千套，但並不意味著這些樓盤目前可售的套數就有這麼多。以南沙全新盤富力天海灣為例，雖然顯示的數據有1200套單位未售，不過，該盤第一期僅有200多套單位獲得了預售證且已基本售罄。由此可見，實際的在售量其實並沒有顯示的未售套數多。

　　從成交量看，部分未售套數多的樓盤卻也是成交大戶，例如南沙濱海累計已銷售了5400多套單位，時代南灣銷售了2600多套單位，南沙珠江灣也成交了1700多套單位。

　　誠然，在可售的樓盤當中，確實有部分樓盤的走貨速度較慢。像南沙富力唐寧，雖然開售已1年，但網簽套數才300多套。南沙新盤晴海岸，也僅成交了57套單位。分析這些樓盤成交欠佳的原因，有的是位置較偏，有的則是樓盤規模偏小。

　　花都

　　統計落差出“神盤”

　　庫存量：2.3萬套

　　區域解析：成交均價尚未突破萬元的花都是廣州的置業“洼地”，2.3萬套的庫存相當於天河、海珠和荔灣的庫存量總和。不過花都今年至今已成交7580套單位，去化速度不錯，2.3萬套庫存約需3年多即可消化完畢。

　　在庫存統計中，有兩個“神盤”引人關注，一個是祈福都會花園，早在2012年中已清盤，但在庫存統計中卻仍有1000多套的余貨。據市場人士分析，如此大量的庫存有可能是用來抵扣工程款的若干棟房屋。另一個“神盤”是路勁雋悅豪庭，如今該盤已推出第三期，一二期已進入收樓，過千套的庫存即使是算上三期未售的數量也遠遠未達。據記者了解，花都網簽統計數據公佈都是階段性的，一個月中某幾天項目會集中簽約，然後出現一天中數百套的簽約量，庫存的統計有可能是由於節點的緣故而出現數百套的“落差”。

　　從化

　　地鐵帶動賣洋房

　　庫存量：12422套

　　區域解析：近兩年來從化的全新項目不多，但由於區域內熟盤的規模普遍較大，持續有新增供應量涌入市場。從網易房産監控陽光家緣的網簽數據來看，從化新增住宅的累計未售12422套，套均面積達142平方米，不難看出大戶型産品的去貨“壓力山大”。有業內人士表示，自2012年以後，從化的別墅項目去貨速度開始放緩，洋房的去貨速度卻因地鐵規劃而有所上揚。

　　庫存數據將影響

　　樓市中長期走勢

　　專家們表示，對庫存數據不必太過認真。黎文江認為，不可單一看待這些數據，如果想渲染樓市壓力大的氣氛，可以用14萬多套的未售貨量，如何想催谷樓市，可以用可售貨量7萬多套的數據説事，它們對樓市都有作用，關鍵看你怎麼看待和運用。比如業內常用近半年月平均成交數計算出去化週期的方式也不見得就是科學的，今年和去年成交大不相同，如何用去年的成交數據，得出的結論也大相徑庭。

　　鄧浩志則認為，庫存數據對樓市中長期的走勢有決定性影響，但對短期內樓市的波動影響不大，比如南沙庫存量相當大，但其題材性利好仍能使樓價上漲。