庫存積壓銷售不暢，負債纍纍的嘉凱城陷入賣的越多、虧的越多的地步;此外，嘉凱城為子公司的擔保金額超過公司凈資産的兩倍。

　　根據11月初的兩則出售公告，嘉凱城(000918.SZ)將手中的銀行和保險資産先後掛牌出售。就在上市房企紛紛加速涉足金融之時，嘉凱城卻逆市“去金融化”，公司對外稱是為了聚焦主業，但在越賣越虧的現實面前，盈利才是更現實的壓力。

　　房地産本是暴利行業，但是像嘉凱城這樣，房子賣的越多，公司虧的越多的情況並不常見。作為浙江省國資委[微網志]旗下唯一經營房地産的上市公司，嘉凱城的陷落更像是人禍，而非天災。

　　房子越賣越虧

　　央行的一紙降息公告讓上市房企樂開了花，降息後的首個交易日，嘉凱城的股價牢牢封于漲停板，然而這僅是曇花一現，隨後公司股價便再度低迷，即使大盤放天量創新高，嘉凱城依然難有起色。對於嘉凱城來説，降息難以起到立竿見影的效果，變賣股權對扭虧更加直接。

　　11月8日，嘉凱城公告稱，公司擬以不低於1.7億元的價格出售子公司持有的浙商財産保險股份有限公司8250萬股股權，如果在年底前完成轉讓，公司有望獲得稅後利潤6551.68萬元。嘉凱城表示，這“將對本公司2014年的經營業績産生積極的影響”。

　　三季報顯示，嘉凱城前三季度實現營收57.25億元，同比下降2.46%;歸屬於上市公司股東的凈利潤-5827.68萬元，同比驟降214.85%。顯然，如果股權轉讓得以在年底之前實現，加之樓市回暖，公司有望擺脫全年虧損的窘境。

　　實際上，為了扭虧，在上述股權出售之前的11月4日，嘉凱城還宣佈以不低於5365萬元的價格掛牌出售子公司持有的杭州銀行股份有限公司600萬股股份。同樣，此次銀行股權出售若在年前完成，預計可産生稅後利潤3647萬元，也將對“本公司2014年的經營業績産生積極的影響”。

　　從借殼上市時的利潤十數億到如今靠賣股權保利潤，嘉凱城只用了5年時間，而公司的好日子只維持了兩年光景。

　　2009年10月底，嘉凱城完成了歷時三年的借殼計劃，公司當年就給出了靚麗的年報，收入達到73.53億元，凈利潤達到13.4億元;來年的2010年，雖然凈利潤略有下滑但還是接近12億元，同期收入已經超過90億元。

　　但從2011年開始，嘉凱城開始業績變臉。2011-2013年，公司收入從64.85億元增長至112.48億元，但凈利潤卻從1.87億元下降至0.26億元，2011年業績跳水成為公司的轉捩點。

　　到了2014年前三季度，嘉凱城更是直接陷入虧損，雖然公司前三季度實現近60億元的銷售收入，但還是虧損了1.16億元。2012年，公司也曾前三季度虧損，公司靠降價售樓才勉強實現了全年3000萬元的凈利潤。

　　嘉凱城囤地較早，樓盤定位中高端，雖然樓市政策的不斷調整使部分房企也曾出現業績動蕩，但像嘉凱城這樣一蹶不振的幾乎沒有，是什麼讓公司一步步滑向虧損的境地呢?

　　惡性迴圈

　　嘉凱城拿地高峰期集中在2010年和2011年。2009年，公司存貨不足70億元，第二年就達到了130.69億元，2011年進一步提高到近184億元;隨後兩年，嘉凱城存貨雖有增加但增幅明顯放緩，進入2014年，公司開始了又一輪集中拿地，截至三季度末，存貨金額已經從年初的226.5億元增長至285.33億元。

　　公司在拿地方面高歌猛進，另一方面其銷售卻難言樂觀。2011年，嘉凱城實現合同銷售面積25.06萬平方米，合同銷售金額39.45億元;2012年分別為44.6萬平方米和78.2億元;2013年分別為35.74萬平方米和79.8億元。

　　銷售面積止步不前，開工和完工項目卻大步向前。2011-2013年，嘉凱城交付面積分別為35.16萬、27.3萬和76.71萬平方米，同期新開工面積分別為34.14萬、75.6萬和35.83萬平方米，公司的攤子越鋪越大。

　　年銷售面積只有30余萬平米，土地儲備卻高達數百萬平米，在房地産行業風光不再的情況下，公司如何實現快速去庫存呢?不是嘉凱城不想去庫存，但公司已經建好的房子已經夠賣半年的了。

　　2013年年報顯示，嘉凱城存貨中的“開發産品”也即完工的樓盤賬面餘額為52.33億元，當年公司全年收入為112.48億元，已完工樓盤賬面餘額相當於公司半年的收入，而且公司的預收款還略有下降，難道是公司惜售待漲?

　　顯然不是。“加強渠道行銷，創新行銷方式”在公司年報中被強調再三。從存貨猛增的2010年算起，公司收入漲幅剛剛超過兩成，但累計完工未售的樓盤已經從24.62億元增長了一倍有餘。

　　也就是説，在行業高景氣度時，嘉凱城大量囤地，但由於限購等政策陸續出臺，公司銷售節奏被打亂，隨著房企存貨越來越多，業務集中在二三線城市的嘉凱城已經積重難返，即使降價促銷，積壓的樓盤也難以快速處理。

　　從嘉凱城房地産業務的毛利率可見一斑。2011-2013年，公司房地産板塊的毛利率分別為42.37%、35.49%、25.37%，三年時間下降了近兩成，原本高利潤的房地産業在嘉凱城手中變成了低毛利。

　　由於存貨高企和銷售不暢，嘉凱城的現金流自然難言樂觀。除了上市當年和2012年之外，公司經營活動産生的現金流量凈額持續為負，即使銷售額突破百億，也難以給公司帶來實實在在的現金流。

　　依靠自身無法滿足日常經營活動，嘉凱城開始大量借債。

　　截至2014年三季度，公司長短期借款合計達到了142.59億元，而貨幣資金不足17億元，在公司借殼上市的2009年，嘉凱城賬上的現金超過25億元，並且幾乎沒有短期借款，長期借款只有24億元左右。僅僅五年時間，公司就負債纍纍。

　　除了長短期借款之外，嘉凱城一年內到期的非流動負債也已經逼近40億元，包括銀行借款和到期信託，由於信託融資成本較高，除了支付到期本金外，還要支付高額的利息費用，嘉凱城已經淪為金融行業的“打工仔”。

　　除了大量借款滿足自身需求之外，嘉凱城還為旗下子公司大量擔保融資。截至2014年10月份，公司對外擔保餘額為94.08億元，佔公司最近一期經審計凈資産的219.3%，兩倍于公司凈資産的擔保金額顯然不是好事。

　　雖然監管部門也曾要求上市公司對外擔保總額不能超過最近一個會計年度合併報表凈資産的50%，但在實際操作中這一規定並未嚴格遵守。擔保總額如果超過凈資産，存在著“資不抵債”的潛在風險。因為上市公司要承擔連帶責任，如果被擔保方中的某一家或幾家公司發生財務問題，很可能使上市公司陷入困境，尤其像嘉凱城這樣本身負債率就很高的企業。

　　在給眾多子公司的擔保中，一家名為浙江萬振能源有限公司(下稱“浙江萬振”)的企業屢次獲得嘉凱城的擔保，累計金額達到數十億元，雖然每次擔保金額並不高，但浙江萬振給嘉凱城帶來的損失不可小覷。

　　雖然沒有全部計提損失，但浙江萬振這家二級控股子公司已經給嘉凱城造成了近5000萬的損失。

　　被騙近5000萬

　　在2014年半年報中，嘉凱城對應收款客戶中的湖州大寶經貿有限公司(下稱“湖州大寶經貿”)和湖州今天物資有限公司(下稱“湖州今天物資”)分別計提了50%的壞賬損失，兩家企業應收賬款合計金額為4873.92萬元，計提壞賬2436.96萬元。

　　對於大額計提損失，嘉凱城在報告中指出，2012年1月，浙江萬振與湖州大寶經貿和湖州今天物資簽訂了煤炭採購合同，並由三家企業和一名自然人為此擔保，但在浙江萬振履行合同交貨之後，上述兩家公司並沒有按照約定支付煤炭採購款，擔保人也未履行擔保義務。

　　2012年8月，浙江萬振就將此事訴諸法院，彼時嘉凱城估測可收回七成左右貨款，因此當年便計提了30%的壞賬損失，2013年壞賬比例就上升至50%並維持至今。

　　然而，浙江工商局的資料卻清楚地顯示，早在2010年8月份，湖州大寶經貿和湖州今天物資就被一起吊銷了營業執照。根據工商資料，湖州大寶經貿的四名股東包括湖州人民政府經濟技術協作辦公室和三名自然人股東，出資比例不詳;湖州今天物資的兩名股東全部是自然人。

　　浙江萬振是在2012年與湖州大寶經貿和湖州今天物資簽署的煤炭買賣合同，而近兩年之前，這兩家公司就已經被吊銷，按照相關規定，企業存在重大違法違規情況時，工商部門會吊銷其營業執照，企業雖然還存在，但已經不具備營業的資格。

　　嘉凱城在湖州擁有多個樓盤項目，公司在此早已深耕多年，很難以“對當地情況不知情”來解釋。然而，現實情況卻又是嘉凱城近5000萬的貨款恐難以收回了。 原標題:嘉凱城百億債務泥淖:庫存積壓 房子越賣越虧