央視調查：杭州樓市，是真跌還是假摔？

　　年初，有人説“降價潮”將席捲全國，年中，又有人站出來大膽預測房價將跌破50%，臨近年底，救市、還是回暖。成為2014年樓市爭論的焦點。一時間，泡沫説、崩盤説、降價説、救市説眾説紛紜，這些説法的背後，到底隱藏這什麼真相呢？ 央視財經頻道11月29日22:00《中國財經報道》欄目播出的中國樓市調查《樓市怎麼看》。以下是記者來到杭州調查的情況。

　　十月底的房博會，就如同杭州樓市的一面鏡子，廣場早已變成促銷員們的T臺秀，優惠、降價、打折廣告，一一亮相，促銷似乎是拉動銷售最有效的“偏方”。

　　上官劍，已經連續8年參加杭州房博會。今年，由於主辦方將場館縮小了近一半，他們自己的展位只能擺在了過道。這屆房博會參展商不僅比以往減少了三分之一，而且，參展的近30家開發商全是杭州本地企業。

　　樂居杭州公司副主編上官劍在房博會現場告訴我們，在這次的房博會上，參展商們帶來了80多個樓盤中，就有20多個樓盤在降價，我自己在會上問了一圈，基本上沒有看到漲價的樓盤，更多的是通過降價，以價換量為主。參展的83個樓盤，帶來約1.5萬套房源，杭州城區佔34個，這中間，蕭山區有4個，僅余杭區就推出了30個樓盤，這些區域供應量的充足，預示著價格戰在所難免。

　　最讓上官劍覺得饒有興味的，是他發現了兩個企業的身影。

　　這次房博會上，最大的兩個變化就是，大家一直關注的杭州德信地産，把招聘會搬到了房博會現場。而今年上半年宋衛平把綠城地産轉賣給融創中國的孫宏斌，十月，宋衛平又組建了一個新的公司，將農副産品搬到房博會是為了助陣自己的養老樓盤，賣掉企業退出市場的綠城地産，只不過現在改頭換面，叫了一個新名字“藍城地産”，看來他們並沒有停下房地産生意。而曾經打響杭州樓盤降價第一槍的德信地産，眼下不是忙著降價賣房子，而是打起了廣告招募人才。

　　關注到這些現象的，不止是上官劍，還有十幾年來一直從事房地産研究的虞曉芬，她正帶著博士生做樓市調研。

　　仲介門店，是虞曉芬調研的重點。在她的帶領下，我們來到了這家二手房門店。房産經紀人黎軍，已經在這裡做了五年的生意。對拱墅區這片的房源瞭如指掌。即使沒有成交，黎軍每天也會不停地約客戶看房，只要客戶能來，就多一點希望。這大半年，客戶看得多，真出手的卻很少，黎軍有點著急。

　　“國慶之前可能真的是賣不動，因為那個時候受政策的影響，連掛牌的客人都不會有”。黎軍所在的拱墅區和相鄰的余杭區，是杭州商品房供應量最大的片區。這個片區對房價最敏感、市場波動也最強烈。目前的話整個房價的話也開始復蘇了。

　　黎軍騎著他自稱為“開單神器”的電瓶車，領著我們，來到了門店附近的北海公園樓盤。這裡曾經是2014年杭州樓市最吸引眼球的降價樓盤。

　　黎軍指著前面的一個即將竣工樓盤説：“這就是德信、北海公園，由小戶型、大戶型都有的，邊上是大戶型、中間一套是小戶型，89平方的戶型”。

　　在北海公園樓盤周邊，還有杭州萬達廣場、寶嘉譽峰等三、四個在建商品房項目。在黎軍眼裏，北海公園選擇調價是迫不得已，因為這個地方新樓盤一股腦涌出來，競爭特別激烈。

　　黎軍坦言：當時北海公園只是做一個行銷手段而已，更多的是一個行銷的噱頭，北海公園把房價從均價每平米18000元拉回到了每平米15800元，其實只是想把房子給賣掉。而不是外界媒體報道的，是一個跳樓大甩賣。

　　在黎軍的描述中，降價故事的版本是這樣的。

　　2012年北海公園一期開盤價1.2萬元/每平米，2013年旁邊的萬達廣場破土動工，萬達的高品質高價格全國皆知，於是北海公園借著萬達的品牌優勢，將二期開盤價提高到了1.8萬元/每平米，當時，恰逢杭州樓市最火爆的一年，北海公園二期1100多套房賣得特別好，到2014年初只剩下不到200套尾房。

　　然而此時，杭州樓市急轉直下，一河之隔的萬科北宸之光，此時秉承萬科一貫的薄利多銷策略，一口氣推出了400多套精裝修房，每平米開價只有1.2萬元，這讓北海公園感到了壓力，他們把價格壓到了每平米1580元，但其實，仍高於一期開盤時的價格。

　　降價清盤，資金及時回籠後抄底土地市場，這是房地産商們經常採用的策略。北海公園同樣如此，2014年他們成為杭州拿地最多的本地房企，連續拍得三塊土地，成交額近35億元。

　　北海公園的案例在虞曉芬看來，引出另一個問題，就是樓市冷暖怎麼看？在她的研究當中，能夠真實準確反映出樓市冷暖的，是二手房市場，完全依據一手房的成交情況來判斷樓市，容易存在偏差。二手房市場應該講是最敏感的，它更真是體現市場的波動，如果説新建樓盤，開發商可以做廣告宣傳，二手房交易是買賣雙方的交易價格，能更加準確反映市場的真實狀況，從二手房的成交量看樓市，更能真實反映市場的一個真實的成交量的變化，和市場的冷暖程度。

　　早在2006年虞曉芬就提出過“中國樓市只有平穩增長，才能使政府、百姓、開發商多方受益”的觀點，呼籲對增速保持警惕。八年過去了，她的觀點沒變，並提醒我們，樓市究竟是調整，還是崩盤，關鍵是要看有沒有成交量來配合。

　　浙江工業大學經貿管理學院院長虞曉芬分析説：2014年1-9月份杭州市區商品房成交量已經超過了五萬套，這個應該講是歷來來看，它的成交量水準還是比較大的、是比較高的一個水準。杭州應該講它的房地産市場，還是有很多的有效需求在承接，但關鍵還是這個房價，前幾年呢，可能上升的幅度也過大，今年杭州樓市調整，不是一個樓盤的崩盤，或者是房地産市場的一個崩潰，它更多的其實是市場基於供求關係，當前的整個的宏觀經濟、宏觀金融環境做出的一種理性的一種調整。

　　為了抑制房價的快速上漲，早在近幾年，杭州市加大了土地供應量，以杭州余杭區北部新城板塊為例，目前在建在售的商品房供應量達到約2.2萬套，而2013年該區域新房銷售量只有2000套左右。在這個板塊裏頭，有些開發商是有錢賺，有些開發商是沒錢賺，比如説萬通地産，它拿的土地就在萬科旁邊，樓面價每平米9000多元，而9000多元現在，在這個區域的房價可以購買一套每平米12000多元的精裝修商品房，萬通的項目明擺著就要虧。包括越秀地産，它拿的樓面價也是每平米9000多元，也肯定要虧。所以這個市場，杭州的市場應該講是充分競爭，競爭很充分的，有些項目可以賺錢，但是一不小心，你可能不對市場做準確的分析和判斷，有可能就要虧本。

　　麵粉價格決定著麵包價格。土地價格同樣決定著商品房價格。

　　2012年，萬科以樓面地價4000多元拍得這塊萬科北宸之光商品房用地，兩年後的2014年，它以精裝修每平米1.2萬元的價格入市。研究分析後虞曉芬發現，正是這個大樓盤的入市，逼著這片區域擠出了2013年瘋漲的泡沫，整個區域的房價正在被重新定位。

　　黎軍向我們透露，其實，要看清一個樓盤是“真跌”還是“假摔”。其判斷標準，簡單説，就是看二手房掛牌價格是否出現倒挂，也就是看樓盤的二手房成交價，是否低於樓盤當初的開盤銷售價格。凱德視界和嘉泰馨庭這兩個樓盤，它們開盤的時候，價格還是比較低的，1.3萬元/每平米到1.4萬元/每平米左右，等他們交付的時候，2010年，那個時候二手房轉賣價格比較高，差不多賣到了2.7萬元/每平米，現在的話基本上只能賣到2萬元左右，這就是真正的價格倒挂，這跟剛才相比的北海公園的房子，它們那個就不叫降價，它們那個是叫清盤。

　　激烈競爭，價格下跌，泡沫被擠出，雖然從長遠來看是件好事，但卻讓購房人陷入了迷茫。俗話説買漲不買跌，整個2014年杭州樓市都被“降價潮”籠罩，購房人觀望、猶豫，開發商、特別是急於週轉資金的小企業，信心一再被擊穿。

　　虞曉芬，不止一次被購房人問起，現在能不能買？也不止一次有開放商找她諮詢，是否到了該逃離撤出的時候，樓市未來究竟該怎麼判斷？

　　誰在逃離樓市

　　除了余杭區，杭州蕭山區，也是今年樓市寒流中，杭州受影響最大的區塊。這裡的樓盤，許多都已經是半開工或是停工的狀態。

　　這家商住公寓的售樓大廳裏，只有3、4個銷售員，看房人不多。

　　邵林平，蕭山當地的開發商，在房地産市場打拼十幾年，2008年樓市危機過後，他對房地産投資變得格外謹慎，堅持底價拿地、理性定價、快速銷售，2013年當別人為樓市瘋漲而興奮，他卻感到危機臨近。

　　2013年他們周邊的房價是兩萬多的時候，邵林平把開盤均價定在每平米13000元，邵林平説，這兩年自己已經就預見到這個市場風險的存在，如果當時這個盤子自己心理價位，如果每平米再高2000元，今天自己就沒有這麼一個銷售結果，因此，開盤定價非常關鍵。

　　9月30日， 央行、銀監會聯合出臺《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，虞曉芬他們今天來調研目的，就是要看看樓市的反映。而邵林平關心的，則是考慮是否要退出地産業，這些年，海外和國內大型房地産企業紛紛踏進杭州，土地競價日趨激烈，樓市擠壓也越來越明顯。

　　浙江新世界房地産公司董事長邵林平説：房地産我覺得還是，還是就是要謹慎，要謹慎。不是説，不是説是每個人或者是每一個，每家企業都可以來做這個行業，這個畢竟是就説要有一定的前瞻性，十年前你只要有錢，土地買進來以後，傻子都能賺錢。接下去，接下去沒有這種，沒有這種可能了。我覺得短期來看，就這個行業我一定不碰了，就短期來看。我所謂的短期我可能是三年、五年。

　　讓邵林平想打退堂鼓的另一個原因，是房地産市場在某種程度上依然還算不上真正的市場。土地供應量不確定、供應資訊不透明，是一直沒有解決的大問題，樓市泡沫的形成，和土地出讓機制也有一定關係。土地市場你不應該，把土地財政看做是政府的錢袋子，你缺錢了你就賣地，缺錢了賣地，你沒有個計劃那肯定是不行的。我覺得政府我覺得要控制好房價，我覺得要土地市場進行一個有序推地。比如説今年本地的市場你的消化率是一百萬平方，那你這個土地你就推一百萬平方，或者是110萬平方米，你不能説今天市場的容量是一百萬平方米，我明年的土地推出量是五百萬平方米或者是一千萬平方米，那不是這個市場就亂套了。

　　邵林平提到的這個問題，虞曉芬很認同。如果土地出讓建立成熟有序的機制，市場供求關係也能捋順。有序的土地供應對開發商來講，也可以形成一個穩定的預期，比如杭州市每年大概有八千畝地。開發企業今年不買，也可以明年買，也可以後年買，然後他對整個市場的供求關係，都有個相對穩定的一個估計，而不會出現今年上半年拿地的時候，覺得供求關係，這個區域的供求關係是基本匹配的。但是到下半年，政府在這個區域，或者在這個城市裏面大規模供地了，一下子就是改變了整個市場的供求關係。

　　通過追蹤研究虞曉芬發現，杭州的土地，每年並沒有一個基準供應量。樓市熱，土地投放量、成交量有時候能達到正常的2到3倍，樓市冷，投放量、成交量反又降到正常的三分之一、四分之一。房地産冷的時候，土地的成交量也很小。那麼土地的成交量少了以後，我們其實又可能出現，等房地産市場回暖的時候，商品房的供給量又減少了。這個其實就出現，其實形成了一種錯配。

　　從2010年起，杭州市平均每年新增住宅用地近667萬平方米，每年可建商品房規劃面積達到1600萬平方米，而杭州平均每年商品房銷售面積卻只有700多萬平米。虞曉芬説，過去幾年其實已經證明了這樣子一個關係，商品房的成交量和土地的供給量完全是成正比的。那麼這個情況呢，我們覺得就是加劇了市場的一種波動性。

　　市寒流中的暖流

　　在杭州，我們看到了樓市裏截然不同的風景。而寒風中的樓市，此時也開始出現了意想不到的分化。根據記者了解到的數字，杭州市今年共有近600個樓盤在售，可提供14.2萬套房源，如果按照今年第三季度，杭州月均成交量6000套房源計算，至少得需要23個月來消化庫存。繼續調整，修正價格，擠出泡沫，幾乎已成定局。

　　然而就在此時，房博會上也在降價銷售的同時，傳出了另一種信號。短短三天，杭州房博會吸引了25萬人，比去年的參觀數增加近5萬人。

　　不僅如此，久違了的溫州、台州購房團的身影，又一次出現在了杭州房博會上。

　　樂居杭州公司副主編上官劍説：來參加房博會的觀眾，比較喜歡展會上尋找一些性價比比較高的一些樓盤，他就需要一個比較。因為現在的話，很多都是在近郊的一些樓盤，那他要去近郊的話，需要一定的時間，他集中可以在一次性的房交會上就看。

　　房博會上，買房講座人氣很旺，專家賣力地解答著看房人的疑惑。隨後的整個十月份，杭州商品房銷售達到1.2萬套，回應著房博會上的熱度。市場的回轉，逃不過開發商的眼睛。但重新被修正的競爭格局，已經讓他們調整了經營策略。

　　原計劃今年四月份推出期房新盤，然而，賈鵬翔卻沒有急著推出，而是把期房建成了準現房。遠洋地産杭州公司總經理賈鵬翔回憶説：今年年初，由於杭州個別樓盤的降價，引起整個杭州市場的一個連鎖反應，所以我們把一些開盤的節點都往後推遲了。那麼事實上證明這幾個月來，客戶原來中意我們的客戶，他還是在等待，還是在觀望，所以我們到了9月底開盤的時候，客戶還沒跑掉。雖然推遲到9月開盤，但當天200多套房源全部售罄。

　　賈鵬翔充滿信心地説：杭州市儘管是在一個叫冬天踢了一場甲級聯賽，房地産甲級聯賽，我們還是認為這是一個成熟的市場。成熟的市場就表現為幾個，第一個杭州我們非常穩定的三高，第一高就是房價是高了，第二高存量是高了，存量高不是壞事，存量高表明市場充分競爭了，不是一個稀缺的，充分競爭了，充分競爭情況下就看誰有競爭力。那麼第三個高就是市場的需求也是高了。那好，供應高、需求也高、價格也高，整個甲級聯賽就處在一個很高的水準上來踢。全國的鏡頭、頻道都調到杭州的房地産來。

　　進入十月，杭州濱江區，被杭州人稱為售樓“尖刀”的這些小夥子又活躍了起來。在一家售樓處旁，我們遇見了幾位從浙江金華來看房的客人。我們這幾天一直都在杭州看房，但房價好像並沒有跌下，綠城等許多樓盤價格依然保持在原來的價格上。

　　我們走進這家售樓處，沙盤前地産置業顧問小沈，今天已經接待了15組看房的客人，他不得不加快自己的腳步。這裡的情景，讓人很難與年初杭州樓市“降價潮”聯繫在一起。九月份的時候，小沈他們的新盤還沒有拿到銷售許可證，都説金九銀十，眼看著“金九”錯過，小沈心裏很著急。而9月30日央行宣佈，對擁有1套商品房住房並已結清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，將享受首套房貸款政策，如同天上掉下的餡餅。

　　小沈説：杭州市政府，在這幾個月出臺的政策，其實都是利好的政策。包括説截止到現在為止，已經把限購、限貸都已經放開掉了，這對杭州房市上來説，應該是一個非常強的強心劑。

　　不僅是杭州，進入十月，全國房地産銷售，都出現了鬆動跡象，10月北上廣深一線城市，上海新建商品房成交面積109萬平米。環比上漲43%。廣州新建商品住宅成交面積78萬平米，環比上漲45%。北京、深圳新建商品房成交面積，環比也分別上漲18%、52%。

　　有人説，從解除限購令，到解除貸款限制，都是政府在救市，但在住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹看來，這些原本就只起短期調控作用的政策，調控目標一旦實現，本就應該退出，讓市場恢復本來的彈性。就好像我們生病了要打點滴，病症消失就應該撤掉點滴，但不能把撤掉點滴，解釋成“人病危了”一樣。

　　住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹認為：過去在整個房地産市場供求偏緊的情況下，我們不得已出臺了一些行政性的手段來抑制房價的上漲。那麼現在供求關係發生了變化，這些行政性手段逐步在退出，回歸到市場本源的供求關係，這個是一個調整和優化，我認為不能簡單地看成是救市。應該看到這個政策是一個根據變化了的市場情況，實事求是的一個政策的調整、優化和具有未來改革方向的示範的信號意義。

　　第三季度房地産市場數據出來後，秦虹做了分析，她認為，2014年樓市供求關係總體偏松，部分地區過剩。房源有適當庫存並不可怕，一方面有利於約束房價不再瘋漲，另一方面，還有利於開發商優勝劣汰。逐步取消短期行政調控手段後，市場自我調節能力目前都在增強。

　　住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹透露：2014年三季度房地産市場銷售數據，明顯比一、二季度數據要好，這樣一個市場表現維持到四季度，大致可以保證2014年房地産市場的一個基本平穩。預計2014年全年商品房銷售面積的總量，將會是歷史的第二高位。

　　放開貸款限制等一系列政策退出後，杭州市場的購房需求也悄然發生著變化，“改善居住需求“和”一次購房需求”原本是“二八開”，現在則變為“四六開”，想要改善居住條件的人群增長到四成。

　　小陳，就是其中之一。

　　小陳在杭州老城區有一套50平方米的兩居室，他想把父母接到杭州一起生活，就住不下了。他一直想再買一套三居室，但之前因為限購，買不成。

　　而樓市的回暖速度，也超出了小陳的預期。今天他本來只是想看看，但現在決定先交10萬定金，參加搖號。

　　讓小陳沒有想到的是，今天過來，其實本來也沒有想到，要排個號，因為説明天要開盤，小陳就排了個號，但排在1200位，小陳説自己不一定説，就要買到這個樓盤，但是確實是，自己感覺到價格可以承受，包括現在的政策等等，自己感覺現在出手買房是最佳時機。

　　看好這個樓盤的，還有旁邊這幾家二手仲介的經紀人。過山車似的行情，讓他們很是感慨。今年2月，在樓市並不樂觀的時候，開發商拍得了這塊土地，10月份政策放開，樓市剛剛回暖，他們又踩上點開盤了。開盤價每平米22000元，基本與周邊二手房價格接近。

　　開盤在即，樓盤銷售負責人孫維強很緊張。已經有一年多，沒見過這樣的陣勢了。杭州龍湖房地産公司行銷部負責人孫維強説： 房子賣成這樣的時候，已經不是賣房子的事情，多賣一套少賣一套不重要，重要的是整個的選房子的過程當中順順利利。今天到現場的有近2000個人，從開盤的規模來講，應該是杭州最大的一次，所以怎麼能夠保證開盤能夠順利，是自己現在最擔心的一個事情。

　　開盤搖號的現場氣氛，讓孫維強有些後悔，覺得開盤價偏低了。於是臨時決定，把開盤房源從400套增加到839套，既然利薄，就多銷一點。對於年初杭州樓盤的降價銷售，孫維強説出自己的看法，好的樓盤不存在降與不降的問題，好的價格還是高的，一般的價格還是低的，如果説把整個房産回歸市場屬性，價格的波動是個必然的。任何一個好的市場也有賣得差的産品，任何一個差的市場也有賣得好的産品，未來市場，開發商拼的是“優等生”的問題，就是“全優生”的問題。