今年7月29日以來的一系列“雙限”鬆綁政策，已成為推動杭州樓市回暖的決定性因素。“雙限”退出之後的首個房博會，自然也給了人們更多的期待。不過，即便本屆房博會成交量會有不錯的表現，它也絕非房博會之功，而是市場回暖的碩果。房博會不可能改變樓市走勢，未來的杭州樓市將會延續“慢牛”行情，但由於庫存高企以及其他較為複雜的因素，部分板塊近期還會繼續探底。

　　政策利好疊加促市場回暖

　　雖然“限購”取消早在年初就已有較強的市場預期，但是7月29日以來的一系列鬆綁政策，還是讓人有些出乎意料。

　　7月29日，余杭、蕭山取消限購，主城區140平方米以上戶型率先取消限購；8月29日，主城區全線取消限購；9月30日，央行宣佈調整房貸政策……杭州樓市在過去的3個多月中，每個月都會有新的政策利好。

　　“限購”取消的時候，不少業內人士認為，市場需求將會增加15-20%，不會對樓市格局造成根本性的影響。“限貸”鬆綁的時候，也有業內人士認為受益的只是少數人群，仍然不會改變市場的供需關係。這些觀點固然沒有錯，但是當多種利好政策疊加在一起，對市場的刺激作用，恐怕不是單個政策相加那麼簡單。

　　一個毋庸置疑的事實是，在政策利好的刺激下，杭州樓市的成交量已經走出低谷。統計數據顯示，今年上半年杭州市區(包含余杭、蕭山)新建商品房共成交28606套，月均成交4768套，而8、9兩月的成交量分別為9453套、9510套。二手房市場，今年上半年月均成交2366套，到了8月成交量達到3226套，9月份成交量達到3354套。由此可見，無論是新房市場還是二手房市場，政策利好的市場效應都十分明顯。此外，由於銀行細則尚未完全落地，房貸新政的市場效應完全顯現可能還要較長的一段時間，這將對市場需求構成有力支撐。

　　這些可喜的數字，充分印證了市場信心大幅回升。近期杭州樓市涌現多個熱銷樓盤，比如首開告捷的融創河濱之城，3小時攬金21億元的龍湖春江酈城，二度開盤熱銷全城的黃龍金茂悅。這些樓盤除了本身的産品優勢以及理性定價因素之外，與政策利好刺激下的市場信心回升，顯然也有不可分割的關係。

　　判斷一個市場的走勢，成交量指標的重要性往往要高於價格。幾乎任何一個時候，都是先成交放量，繼而才是量價齊升，而成交量萎縮往往就是房價下跌的前奏。目前的杭州樓市，成交量已實現大漲，比如9月份成交量高於8月，預料10月份的成交量也不會比9月低，這就為後期的回暖打下了可靠的基礎。

　　高庫存阻礙房價大幅反彈

　　樓市開啟回暖之旅，這是市場大勢。但這並不意味著房價隨之觸底反彈，更不會重現2009年全面暴漲的行情。這其中的決定性因素是，與2009年相比，當前的庫存量巨大，供大於求的市場格局短期內難以改觀。

　　透明售房網統計顯示，截至10月22日，杭州市區(包含余杭、蕭山)新建商品房可售房源總量已達141488套。如果按照去年的銷售速度(全年成交87015套)，大約需要20個月才能賣完。即便今後杭州樓市可以維持8-9月的成交水準(月均成交9481套)，也需要15個月的去化週期。目前公認的合理庫存標準為一年的成交量，對照這一標準，杭州樓市顯然庫存量偏大。

　　2009年3月，也就是杭州房價暴漲的前夕，當時的庫存量又是多少呢？以主城區為例，歷史統計資料顯示，2009年3月31日，主城區新建商品房可售房源總量僅為26136套，而目前的可售房源總量卻高達64424套。也就是説，主城區的庫存量相比5年之前，足足上漲了147%。2009年3月，杭州主城區新建商品房成交量達到4767套，2009年上半年共成交33157套，也就是説當時杭州主城區的庫存量，尚不夠賣半年。另一個顯而易見的事實是，2013年出讓的土地，將會在今年底至明年上半年到達入市高峰，這將進一步加劇杭州樓市的庫存壓力。

　　而從市場需求來看，雖然5年之中杭州的人口基數會有一定增長，但是最近幾年杭州的人口增速放緩，再加上市場購買力不如5年前，尤其是外地投資客紛紛撤離杭州，市場總需求較2009年可能略遜一籌。即便隨後的幾個月中杭州樓市成交量繼續保持高位，很難突破2009年的高峰值。

　　此外，雖然當前的樓市政策已大幅鬆綁，但是相比2009年的各類“救市”政策，還是有不小的差距。當時除了不限購不限貸之外，無論是首套還是多套，首付比例普遍可做到3成，少數人還可低至2成。至於房貸利率，大多數購房者都可以享受7折優惠，杭州市公積金貸款客戶甚至還可以享受“貼息”政策。目前雖然央行已宣佈首套房貸最低利率7折優惠，但從各家銀行的細則來看，真正可以享受到7折優惠的購房者，只是極其少數。

　　如果從2008年10月各類“救市”政策陸續出臺算起，杭州樓市經歷了半年左右的時間，才出現了全面反彈的局面。而當前的政策利好在市場中才剛剛顯現，房貸優惠尚有一些不確定因素，市場出現逆轉的可能性幾乎為零。未來半年左右的時間中，如果樓市政策持續向好，經濟形勢趨於穩定，那麼“慢牛”行情還是值得期待的。

　　市場見底部分板塊仍降價

　　由於政策利好的有力支撐，市場出現了明顯的見底信號。但是就短期市場而言，部分板塊的部分樓盤，由於競爭壓力過大或者産品優勢不明顯，仍然面臨巨大的降價壓力。也就是説，雖然杭州樓市已經踏上了回暖之旅，但這並不阻礙部分樓盤將降價進行到底。

　　成交量大漲，對於一些理性的開發商而言，會有不同於常人的解讀。因為上半年成交低迷，很多樓盤的銷售率非常低，“跑量”的壓力很大。隨著成交開始放量，出貨的時間窗口終於來臨。但是近期的成交量是建立在低價的基礎之上的。

　　也就是説，更多的開發商選擇趁機跑量，而不是趁機提價。最近兩三個月的市場中，沒有一個樓盤公開宣稱提價。當然暗中提價的樓盤不是沒有，上周首開的某申花樓盤，最終開盤價比市場預期略有提升，結果成交率僅3成左右，成為業內的一個笑柄。這一事實充分説明，目前的市場基礎還比較脆弱，尚不能支撐房價上漲。

　　成交回暖之後，市場也將進一步兩極分化。上半年樓市低迷，即便是産品競爭優勢較強的樓盤，也面臨蓄客不足的難題，成交率也不高。而隨著市場人氣回升，優勢樓盤的競爭力就會轉化為現實的成交量，而優勢不明顯的樓盤，成交量仍將難有起色。近期的樓盤中，首開當日成交率超過八九成的有之，成交率僅兩三成的也不是少數。

　　板塊方面，由於供應量並不均勻，庫存壓力大的板塊，短期內降價仍將是主流。不過，由於目前不少樓盤的售價已經低於成本，降價的空間已十分有限。通過小幅降價或者更為靈活的降價舉措獲得銷量，仍將是不少開發商的行銷策略。