貨幣政策逐步寬鬆 房市回暖 股市飆漲 專家稱

　　“賣掉房子買股票。”近日，國泰君安首席經濟學家林採宜的一個投資建議引起了市場的熱議。降息後，經濟學家們普遍預測貨幣政策將步入寬鬆，對股市和房市均形成利好。目前，房市回暖跡象明顯，房價也蠢蠢欲漲；股市更是像站在風口的牛那樣瘋漲。

　　在金融風暴後的上一輪貨幣寬鬆中，投資房産的人不少收益翻了倍，而投資股市賺錢的人則不多。如今，不少已有首套住房又手握百萬資金的市民開始犯愁了：這個時點，是買房好還是買股好？專家表示，降息後，賣掉房子去買股票過於激進。

　　專題文/廣州日報記者陳海玲、潘彧

　　有調查顯示，基金經理對未來三個月股票的持倉建議配比調升至逾四年新高，債券和現金建議配比則有所滑落。兩年來央行首次降息，令基金經理對未來貨幣政策鬆動充滿預期，進而對股市走強的信心更加堅定。不少國際投行預期，未來一年降息或降準的通道繼續打開。

　　現狀一：

　　基金經理股票建議配比升至新高

　　調查發現，基金經理對金融股的平均建議配比由上月的15.8%升至25%，並創下2009年7月以來的新高；電子技術和消費類股本月的建議配比分別為8.1%和18.3%，上月分別為10.6%和21.6%。

　　上海一位基金經理指出，本輪是由流動性推動的行情，在節奏上受到情緒的影響比較大。但在流動性大趨勢沒有發生轉變時，當前大盤的升勢還會繼續。

　　現狀二：看房客戶數量增近五成

　　“11月22日~28日，經過滿堂紅地産促成的二手住宅買賣宗數比11月15日~21日的七天增加13%，成交均價微升1.2%。但是，這七天出來看房的客戶數量比前面七天增加將近48%。”滿堂紅市場部高級經理周峰表示。記者從多個仲介行分析數據了解到，由於受到銀行首套房認定調整政策及央行降息等疊加因素影響，目前廣州的二手樓市正在顯著回暖中，客戶看房積極性繼續提升。“因為二手市場壓抑得太久了，前10個月，二手樓市幾乎是沒有怎麼降價的，郊區的降價只是局部的，這個週末入市的客戶，都是前期的看房客戶。”

　　購房者增加，放盤量反而減少。數據顯示，近一週滿堂紅地産新增可售有效盤源的數量比前一週減少9%，周峰説：“部分業主已經開始惜售了。”而一手房的成交量還沒有表現出明顯的增長，除了降息後第一天成交量達到300套以上，其餘時間日成交均在300套以下，相比起此前並未出現明顯異動。

　　投資樓市PK投資股市

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　　2008年至今：樓市刺激力度在加大 上證指數翻倍

　　2008年以後，共有兩輪經濟政策放鬆，第一輪是2008年~2009年，第二輪則是2013年底至今。首輪經濟政策的放鬆幅度巨大，當時貸款利率只有4.5%，而目前平均一年期貸款利率為7%。而上一輪放鬆週期裏，還專門針對樓市出臺了強大的刺激政策：取消限購，首貸利率可打七折。這導致了某些地區樓價翻倍。目前，房貸利率最低只能打九折，一線城市的限購政策依然未取消，房地産相關政策的支援力度遠不及上一輪。與此同時，A股是從1600多點的最低位上漲至3200多點，翻了一倍。

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　　刺激政策：刺激A股上漲的資金非常多

　　為了增強證券市場融資功能，如今證券市場的改革和開放力度非常大，改革紅利明顯。滬港通目前總額為3000億元，而這一額度將最快在明年增加，RQFII(人民幣境外合格機構投資者)總額度達到7400億元，QFII（境外合格機構投資者）的累計可投資額度也達到740億美元。境外有大量的離岸人民幣資金，其中在香港就有將近1萬億元，這些資金急找明確的投資渠道。

　　過去二十年，經濟高速增長的同時，我國的M2平均增速超過20%，目前廣義貨幣M2已高達120萬億元，M2佔GDP的比重接近200%。

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　　紅利：經濟結構改造紅利將體現在股市上

　　2008年名義上的“四萬億元”刺激方案實際上催生了過10萬億元的地方債務平臺，光伏、鋼鐵、水泥、玻璃等傳統行業産能嚴重被擴大最後導致産能過剩。而此輪刺激政策主要是集中在新能源、醫療、智慧手機、購物等高新科技和服務業上，多層次資本市場建設將穩步推進，支撐新産業、新模式、新業態、新技術的創新發展，基於資本市場的並購重組將進一步演化，實現傳統行業的突破和轉型。此外，2015年混合所有制改革將掀起新浪潮，目前A股總市值超過30萬億元，如果這些資本增值10%以上，將撬動數萬億市值增長空間。瑞穗證券董事總經理沈建光表示：“當前對經濟結構的改造和實現經濟的可持續發展更有作用，而這也將在未來反映到股市上。”

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　　投資成本：樓市與股市交易成本比最高可達66倍

　　股市流動性遠比樓市流動性要高，前者的交易成本只有千分之1.5到千分之2，而後者的交易成本是1.5%~10%，兩者的差距最高可達66倍。

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　　市盈率：A股市盈率十幾年來新低

　　根據上證所資料，2002年時滬市A股市盈率（PE）高達34，2007年10月這個數字達到頂峰的69.64，2008年10月金融風暴使得這個數字大跌至14，2009年在“四萬億元”的刺激下，A股PE反彈至29.47。目前，滬市A股市盈率僅僅為13.14，比金融風暴時還低。

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　　時機：適宜入手地産股

　　“股市與樓市疊加之處，即為地産股，政策底與市場底先後出現，地産股已經開啟牛途。”上海易居房地産研究院副院長楊紅旭認為，地産股將跑贏大市，現在適宜入手地産股。

　　投資提醒：

　　上市公司業績未見明顯改善

　　不過沈建光提醒此輪A股上漲是被流動性推動的，今年中國經濟增速仍將下降，明年實體經濟還將有很大挑戰。當前還沒看到上市公司的業績有明顯的改善。

　　此外，投資股市也有選股的技術和能力問題。“沒有業績支撐的股票可能會繼續調整。”一位基金經理指出。比如，有一種聲音認為，A股市場自股指期貨推出後最近4~5年形成了一個畸形的結構。在這種結構之下，一旦新股民看到主機板指數開始上漲而入市，很容易成為炮灰。

　　A股的畸形結構註定了若出現牛市也不可能是正常的牛市，只會有指數牛市。指數牛市註定了個股會劇烈分化，投資者萬不可隨意選股，可選最能拉指數的板塊，如地産、煤炭、有色、鋼鐵，這些板塊雖然也會漲，但不會是指數牛市的主流，最能拉升指數的只有金融板塊。

　　可抄底一線樓市

　　中原地産數據顯示，購房者中，自住需求已連續3個月錄得下跌，環比上月下降2.9個百分點，而投資性質環比則上漲4.2個百分點，佔總比例的7.6%。

　　從歷史數據看，股市和樓市的基本是正相關的。過去十多年，不排除期間有部分時間出現短暫的背離，房地産銷售變化與上證指數走勢基本保持同向變化。

　　記者從國家統計局統計數據中發現，2008年以前，全國商品房銷售平均價格基本處於緩慢攀升的態勢，從2000年的2112元/平一直漲到2007年的3864元/平，直到2008年，才出現了環比1.8%的回調。然而，在2009年，商品房價格反彈，漲幅達到23.2%。2014年前10個月，全國商品房均價相比2008年已經上漲近七成。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭表示目前樓市去庫存需時日，且中小城市活性弱，只能期待部分大城市房價漲，因此如果是有自住兼投資需求的，仍然可以抄底一線樓市。

　　投資經歷

　　在銀行工作多年、2007股市大跌前曾賣掉股票買房子、因在樓市和股市之間成功切換而賺得盤滿缽滿的資深投資者吳先生稱，目前，樓市整體是供過於求的，雖然中心城市中心地段的優質樓盤不會有什麼下跌的風險，有的還會上漲。但是郊區盤的風險還是存在的。

　　在投資股票方面，優質股票未來三年漲一倍並不難，但投資也須謹慎。

　　優質盤難跌價