放開外資限制能救樓市嗎？

　　國家發展改革委近日發佈的《外商投資産業指導目錄》修訂稿中取消了外商投資房地産業的限制類條款

　　在樓市環境不景氣的當下，放開外資限制能改變房地産市場低迷的現狀嗎？專家表示，對市場復蘇會有一定程度的作用，但很有限

　　近日，國家發展改革委發佈《外商投資産業指導目錄》修訂稿(以下簡稱《目錄》)並公開徵求意見。新的目錄進行了19年來最大幅度的修訂。

　　與2011年的目錄相比，法治週末記者發現新修訂的目錄中針對外商投資房地産業的“限制類”條款已蕩然無存。

　　“這暗示著戴在外資房地産企業身上的‘枷鎖’已悄然打開。過去，伴隨著人民幣升值預期的刺激，大量外資通過收購在建項目或企業股權、在市場上直接購房等途徑進入我國房地産市場。國家為了市場的穩定，避免大量熱錢涌入加劇房地産市場泡沫在政策上對外商有所限制。”我愛我家副總裁胡景輝告訴法治週末記者。

　　2011年修訂的《目錄》顯示，外商在“土地成片開發(限于合資、合作)，高檔賓館、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經營，房地産二級市場交易及房地産仲介或經紀公司”等領域的投資被嚴格限制。

　　限制，意味著外商投資企業擬從事上述産業須經過商務部門的嚴格審批。

　　業內人士向法治週末記者表示，雖然國家政策沒有將外商投資進入房地産行業判入“禁止類”的“死刑”，但外商投資中國房地産行業卻非常困難，更伴隨著境外資金結匯的難題。

　　然而，在樓市環境不景氣的當下，放開外商投資房地産行業的限制對中國的房地産市場意味著什麼？

　　救市而為？

　　取消外商投資房地産限制的同時，當下中國的房地産業正處於自2007年以來前所未有的市場低迷期。

　　11月13日，國家統計局發佈的《2014年1-10月份全國房地産開發和銷售情況》顯示，全國房地産開發企業土地購置面積除10月份外一直處於負增速狀態；而1至10月份，商品房銷售面積同比下降7.8%；其中住宅銷售面積下降9.5%，辦公樓銷售面積下降9.9%；與此相伴的是住宅銷售額下降9.9%，辦公樓銷售額下降20.4%；只有商業營業用房銷售面積與銷售額有所增長。

　　“此次針對外商在房地産市場領域的政策改變，我認為很大程度上與當前低迷的樓市有關，這也是一種間接挽救樓市的措施。”一位內地房地産業內人士向法治週末記者分析道。

　　“放開外商在房地産業的投資限制可能有部分原因與整個房地産形勢有關，這或許與去年四季度開始的包括市場流動性、企業及行業的資金壓力等整個市場的調整有關係。”胡景輝表示。

　　但胡景輝同時表示，《目錄》在房地産投資領域的調整更多是與國家為了促進國內外更加公平的競爭，加大開放力度有關。

　　北京大學房地産法研究中心主任樓建波也認為除了當前樓市低迷的因素外，放開限制的原因更多是由於國家政策對市場的進一步開放。

　　“過去我們國家的經濟比較脆弱，房地産處於起步階段，相關的包括拿地、審批等都不是很規範，也因此對外商有點限制。如今國家在房地産市場的規範已經很成熟，如果我們還採取限制或禁止的政策，不利於我們國家經濟的發展。政策的放開有利於房地産市場的優化，有利於市場的發展，也是國家經濟自信的體現。”樓建波對法治週末記者説。

　　取消外資限制難救樓市

　　那麼，外商“枷鎖”打開能否改變樓市低迷的現狀呢？

　　“過去雖然有國家政策的限制，但外資也能夠透過一些合資或合作的變相方式進入到我國房地産市場。所以現在限制取消了，並不意味著外商突然的大量涌入。”在胡景輝看來，取消外商在房地産市場的限制對市場復蘇會有一定程度的作用，但很有限。

　　法治週末記者查詢資料後發現，過去的幾年中房地産開發行業確實不乏外商的身影。

　　國家統計局的數據顯示，雖然2006年至2014年期間由於受國家政策限制，房地産開發投資資金利用外商投資佔比在逐年下降，但利用外資額仍然在400億元以上，而僅2010年在商務部備案的新設或增資的外商房地産企業就達1000多家。

　　胡景輝表示：“外商本身對整個房地産市場環境就更敏感，分析的更透徹。他們有多年市場化的背景以及大量市場分析數據作依據。對中國的市場環境，以及房地産市場的分析他們其實是更偏悲觀而非樂觀。他們對市場的進入恐怕比我們更謹慎。”

　　樓建波也認為，放開了對外商的限制並不意味著外商會大顯身手。

　　法治週末記者聯繫戴德梁行、第一太平戴維斯、邦瑞中國等涉及房地産行業的港資、外資公司以了解他們的態度，但對方均拒絕了採訪，態度謹慎。

　　值得注意的是，仍有外商在不斷退出內地的房地産業。

　　相關資料顯示，李嘉誠家族自2013年8月起開始加快拋售內地房産，進入2014年後也並未停止拋售行動，今年1月以來，李嘉誠旗下公司在南京、北京、上海相繼出售3個寫字樓，累計套現金額就達到97.8億元。

　　“時至今日，外資限制放開，除了已經在內地長期開發的房企外，我不知道還有多少外資房企甚至熱錢還願意繼續投資中國房地産業。按照當前市場格局，整體市場供大於求的狀況，現在要想外資進入，他們肯定也會更加謹慎權衡，精挑細選。”易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱此前公開表示。

　　“就算進來以後，中國這麼大的房地産市場，放幾家外商進來恐怕對於改變現狀也是作用有限。我覺得像取消限購、限貸等措施可能更直接一點，但這個政策改變我覺得影響程度是有限的。”胡景輝認為。

　　熱錢不“熱”

　　“不過，雖然外商的態度會比較謹慎，但從長遠看，取消限制對外資的進入還是比較有吸引力的。目前中國房地産市場還是有很大的發展空間，取消限制有利於更多的外資進入，肯定還是會帶來更多的一些比較成熟的模式或經驗。”胡景輝表示。

　　有業內人士告訴法治週末記者，目前我國房地産發展模式多集中在開發領域，而在房地産經濟包括物業運營等方面還處在一個比較初始的階段，很多經營和管理方面還是粗放的。

　　“在目前的房地産市場也存在一些比較成功的外商企業，如中原地産、21世紀等，但絕大部分還是本土的一些房地産企業。像一些美國全球的房地産品牌目前還是沒有進來，或者他們最初嘗試進來但由於政策以及市場的各種原因進來以後又撤出了。”胡景輝介紹到。

　　“在整個行業的創新力上，我們跟國外的一些大型的企業還是有差異的。他們在運營中有各種各樣的方式，如國外的合夥制度等先進模式。放開限制會使未來的競爭更多元化，進一步的打開市場準入，而國外一些經營模式的借鑒還是有幫助的。”中國政法大學房地産法研究中心主任符啟林告訴法治週末記者。

　　那麼對外商限制的放開最終會不會造成大量熱錢的涌入呢？會不會存在一些風險呢？

　　對此，胡景輝解釋，熱錢的進入帶來的風險往往是一進一齣造成的，進的時候容易造成炒高房價、樓市泡沫的風險，出的時候則存在釜底抽薪的風險。

　　“但從目前來看，人民幣升值空間已不如前幾年。而原來很多熱錢的涌入是本身不動産的價格在快速上漲及人民幣升值疊加的雙重效果，這意味著外資進來本身是不會賠的，哪怕房價沒漲，人民幣升值了將來換回去也能保本。而目前人民幣升值放緩且房地産市場價格處於低迷，對熱錢帶來的風險可能過慮了。”胡景輝表示。