本報記者 溫傳斌

　　幾天前，央行決定下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率的消息一齣，對於很多貸款買房的普通市民來説可謂是福音，因為這意味著“房奴們”可以節省一筆不少的利息。

　　昨日記者走訪了解到，又到了年終歲末的時間節點，很多貸款買房的市民開始思考是否提前還貸的問題。但是一般來講，在升息時，次年的還貸壓力增大，有些“閒錢”的購房市民開始還掉一些本金以減少債務成本。但是經過今年的降息後，一些市民卻想著是不是可以提前還款呢？

　　“這次降息後，我看到很多消息説一些理財産品的收益開始下降，其收益要是低於貸款利息，手上的錢是不是可以提前還貸呢？”長春市民吳先生對記者説。對此，記者諮詢銀行理財師得知，並非所有人都適合提前還貸，市民還是要好好掂量下。

　　我市部分銀行已開始調整商貸和公積金貸利率

　　根據此前央行發佈的通知， 一年以內（含一年）貸款基準利率為5.6%；一至五年（含五年）貸款基準利率為6%；五年以上貸款基準利率為6.15%。這樣調整後，就拿五年期以上貸款基準利率降為6.15％來説，較此前利率下降0.4個百分點，相當於此前利率打了九四折，在一定程度上降低了購房成本。

　　昨日上午，記者走訪我市部分銀行了解到，目前已有部分銀行執行了新的貸款基準利率。此外，記者從長春市住房公積金管理中心獲悉，5年以下（含）公積金貸款利率已從4%下調至3.75%；5年以上公積金貸款利率從4.5%降至4.25%。

　　長春市住房公積金管理中心一位工作人員對記者説，尚未貸款的和11月22日後發放貸款的，將執行新調整的貸款利率；已經開始還款的將從明年1月1日起按照新利率政策執行。

　　這次降息能省多少錢？等額本息還款“減負”比較多

　　那麼對於等額本息和等額本金兩種商業貸款的還款方式，降息後，到底能省下多少錢呢？

　　記者算了一下，以貸款50萬元，年限為30年為例，按等額本息還款計算，央行降息前，每月還款3176.80元，總支付利息約64.3萬元；央行降息後，每月還款3046.14元，總支付利息約59.6萬元。那麼與降息前相比，降息後每月還款可省130.66元，總計可省約4.7萬元。

　　如果按等額本金還款計算，央行降息前，首月還款4118.06元，每月遞減7.59元，總支付利息約49.2萬元；央行降息後，首月還款3951.39元，每月將遞減7.12元，總支付利息約46.2萬元。降息後首月可省166.67元，總計可省約3萬元。

　　上面兩種還款方式也證明，降息後，房貸選等額本息還款的方式“減負”比較多。

　　問題來了：降息後買理財産品和提前還房貸哪個合適？

　　記者了解到，一般銀行對老房貸客戶執行新利率分幾種情況。一位銀行工作人員介紹説，一種是調息即日房貸利率將執行新的利率；一種是調息後次年的1月1日執行新的貸款利率；還有就是按照合同約定調息政策執行新利率。而目前長春大部分銀行採用調息後次年的1月1日執行新的貸款利率。

　　長春市民吳先生稱：“我在2008年時貸款25萬元買了一套100多平方米的住宅，當時的貸款利率很低，還不到5%，每個月還款1300多元，到現在只要還銀行近14萬元就能還清貸款了。經過幾年的時間，手裏也有了還款的錢，不過其中一部分錢買了理財産品，收益也不錯。但現在降息了，理財産品的收益也有所下降，我在考慮是否應該一次把房貸還上或者還一部分貸款。”

　　記者採訪中了解到，降息後，很多長春市民跟吳先生一樣，開始考慮提前還貸，尤其在年底。但也有市民表示“按兵不動”。

　　那麼對於此次降息，有購房貸款的市民提前還貸到底劃不划算呢？某銀行一位張姓理財師告訴記者，具體情況要具體看，其實不是所有人提前還貸都划算的。如果投資項目收益良好，能將手裏的錢做到收益最大化，家庭收入還穩定寬鬆，其實降息或升息都不必著急提前還款。如果現階段缺乏好的投資品種，手上有閒錢，則可以考慮提前歸還部分貸款。

　　四種情況提前還房貸不划算

　　記者獲悉，其實有些人大可不必提前還貸。 銀行理財師也向記者介紹，一般有4種情況不必提前還貸。

　　第一種就是享受了優惠利率的，像長春市民吳先生一樣，在6年前左右，不少長春購房者趕上了好時候，貸款買房能享受到7折的利率。從目前來看，這樣的貸款利率水準甚至低於目前5年期以上的定存利率，更低於一些理財産品的利率。那麼在這種情況下，提前還款就不如拿去存錢或者購買理財産品，能得到相應的利差。這樣一看，提前還貸其實是不划算的。

　　對於第二種情況，一位銀行的理財師向記者介紹説，等額本息還款還到一半的，如果提前還貸並不划算。據悉，等額本息還款是每月還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減，也就是説借款人前期還的利息比重較大，本金比重較少。如果借款人到還款中期再選擇提前還貸的話，已經償還了大部分的利息，提前還款的部分更多的是本金，這種情況下選擇提前還貸的話意義不大。

　　那麼第三種情況就是等額本金還款還了1/3以上的。記者了解到，等額本金還款是將貸款總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息，隨著還款時間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少。當還款期超過1/3時，其實借款人已還了一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效地節省利息支出。因此，此時提前還貸也不划算。

　　第四種情況是對於有高投資收益回報的和資金相對緊缺的。某銀行理財師表示，在資金緊缺的情況下，提前還貸自然不合適。像有些家庭為了提前還貸開始借錢，有的甚至節衣縮食致使生活品質下降，那就沒有必要了。此外理財師還建議，手裏的錢用在了其他投資理財項目，且投資收益率高於貸款利率，投資收益高於貸款利息支出的話，選擇提前還貸也不是很划算，因為投資項目的收益完全可以覆蓋利息支出。