2014年11月21日，中國人民銀行宣佈將基準貸款利率下降40個基點，同時下調存款利率。業內普遍認為，這對中國的房地産商，將是一個短期的利好。不過，對於近幾個月熱門的房地産投資信託（REIT），降息的利好作用並不見得非常明顯

　　“即使監管政策鬆動，中國房地産投資信託（REIT）在中短期內不太可能取得重大發展。”評級機構惠譽評級分析師張怡對本報

　　記者表示。

　　開發商暫時鬆口氣

　　在過去的幾個月，中央及地方政府出臺了一系列的放鬆政策，使得房地産銷售有所反彈，但國家統計局的數據顯示，今年1-10月份全國房地産銷售仍同比下降9.9%。不過，評級機構標準普爾日前發佈報告認為，中國降息可能將改善房地産業的復蘇前景。

　　“我們相信，借款利率下降將改善潛在購房者的意願以及降低開發商的融資成本。”標準普爾分析師葉翱行認為降息的決定將有助於減輕房地産開發商的壓力。

　　葉翱行認為，銀行可能將擁有充裕的貸款額度來滿足按揭貸款需求的潛在增長，因此他預測降息將吸引更多購房者入市，並推動行業全年銷售接近標普的基準情景預期，即預計2014年較2013年銷售下降5%。

　　截至10月末，標準普爾評級的開發商平均實現全年銷售目標的76%；此次降息將提高部分開發商實現目標的可能性。

　　“降息還將在一定程度上減輕開發商的利息負擔。”葉翱行對記者表示。他認為，受降息影響，由於境內銀行借款依舊是開發商最主要的融資渠道（在標普評級開發商的總債務融資中佔據比例超過50%），大型開發商特別將從2015年融資成本下降中受益。此外，他還特別強調，流動性仍然是實力較弱開發商的主要風險。

　　不過，這不代表住宅市場會實現大規模復蘇。

　　惠譽評級預計，2015年中，中國全國範圍內住房銷售量變化將在-5%至+5%的範圍，這和2014年的低谷期相比不算是大幅反彈。惠譽在新發佈的報告中表示，鋻於銷售量有可能維持在大約上一年的水準，中國住宅地産行業的評級展望為“穩定”。惠譽預計，2015年年中境

　　內融資條

　　件對開發商將更為有利，尤其會讓小型開發商受益。例如，境內永續債券會更受開發商歡迎，從而逐步替代境內信託貸款。

　　REIT難受益

　　今年4月，中信證券在國內證交所上市了中國首個類似房地産投資信託（REIT）的産品。該REIT投資的是位於北京和深圳的兩座物業，總值約50億元。據了解，該産品以非公開發行的形式僅面向機構投資者，投資期限為3—5年，與REIT的國際標準並不一樣。

　　目前，監管機構正在逐步批准REIT試點，央行今年9月表示將推進REIT試點計劃來支援地産開發商的合理融資需求。11月，中國住建部政策研究中心主任秦虹也表示，房地産資産已經具備證券化條件。

　　其實，中國房地産市場參與者一直在研究利用資産證券化的方式來改善融資結構並減輕來自非銀行金融機構大量借款的還款壓力。根據中國信託業協會統計的數據顯示，截止到2014年第三季度，房地産投向資金信託餘額達到1.3萬億元。惠譽最近發佈的分析報告認為，中國房地産開發商將樂於在通過REIT上市部分出售投資類地産的

　　股權來實現去杠桿。

　　“不過，投資回報欠佳或仍限制中國房地産投資信託（REIT）的發展進程。”惠譽分析師張怡表示。

　　張怡認為，即使監管政策鬆動，REIT在中短期內不太可能取得重大發展。她認為，許多中國的投資類地産品質較低，租金收益低於4%，且會被高於6%的較高國內借款成本抵消，使得REIT單位持有人幾乎沒有利潤可得。

　　張怡認為，中國較高的借款成本意味著REIT的單位持有人沒有獲得來自杠桿的凈資産收益率強化效果。在這種環境下，REIT就會成為純粹的資本升值工具。

　　另外，目前的上市監管規定不支援REIT上市。即使上市政策改變，商業地産供給過剩，租戶組合偏弱也將持續影響租金收益，這會讓許多中國地産公司的投資類地産不適合用於REIT開發。

　　惠譽的相關分析報告指出，雖然這些挑戰會在監管政策鬆動時阻礙大部分地産公司的REIT上市，但部分獲得較低融資成本的領先市場參與者可以為投資者提供合理收益，這可以增加他們成功實現REIT上市的機會。例如，華潤置地（惠譽評級“BBB+”/展望穩定）、方興地産（中國）有限公司（惠譽評級“BBB-”/展望穩定）和大連萬達商業地産有限公司（惠譽評級“BBB+”/展望穩定）都在中國的黃金地段擁有高品質的零售或辦公樓地産。實際上，根據彭博資訊的數據，于2005年在香港上市、持有廣州辦公樓和購物中心地産的越秀REIT，其在過去5年中總投資回報年增長達到14%（紅利用於再投資）。

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　　房地産投資信託（Real Estate Investment Trust，簡稱REIT），是一種類似封閉式共同基金，但投資標的物為不動産的投資工具。不動産投資信託的特點是信託主要收入來自租金，因此收益較為穩定，而信託亦必須將未來絕大部分的盈餘用做派息。REIT是先向投資人募集資金，再用以投資不動産。REIT具有所有權，平時收取租金並定期分配現金股利給投資人，若處分不動産則收益或損失都歸投資人。

　　與房地産投資信託（REIT）不同，投資者目前在信託公司購買的房地産信託産品主要是指房地産資産信託（Real Estate Asset Trust，簡稱REAT），方式是先將不動産交付信託，再將不動産分為小單位的受益憑證售予投資人。與REIT不同，REAT是債權，投資人擁有的權利是定期取得利息及到期收回本金，相關不動産所有權仍在原REAT的發行單位。