降息僅能刺激購房160萬套

　　甘犁

　　11月21日下午，中國人民銀行宣佈下調存貸款基準利率。這是繼2012年7月以來央行的首次降息。關於此次降息，市場普遍認為會刺激住房需求，但對能夠刺激的規模則少見估算。根據中國家庭金融調查數據，筆者估計僅能刺激160萬套住房需求的釋放。

　　中國家庭金融調查詳細詢問了家庭住房擁有狀況、家庭收入及資産等情況。我們定義潛在的剛性住房需求包括無房家庭需求、人房分離需求(有房但住房不在生活及工作重心所在地)以及分家需求(家庭有成年子女)。潛在的改善型住房需求的具體標準為現住房屋居住時間超過20年，或現住房屋家庭每人平均面積低於全省居住面積中位數同時居住時間超過5年。結闔家庭的收入及資産狀況，我們可以估算出全國及各省的潛在剛需和改善型需求，以及可實現的剛需和改善型需求。

　　央行基準貸款利率調低0.4個百分點後，有機構即算出：100萬元的房貸，每個月可少付245元。我們的估算也是基於類似思路，根據家庭所在地的房價，70%貸款購房，算出降息前後的月還款值；再以不超過家庭收入的40%作為還貸標準，估算出有住房需求的家庭中，因月還款額降低而增加的家庭數目。

　　當貸款利率為6.55%時，可實現的剛性住房需求為9.8%，可實現的改善型住房需求為5.3%，總體可實現需求為14.7%，即城鎮家庭中14.7%的家庭擁有住房需求，同時又有能力實現其需求。當利率下降為6.15%時，可實現剛性住房需求為10.2%，可實現改善型住房需求為5.3%。降息後可實現的總需求上漲了0.74個百分點，約160萬套。其中，剛性住房需求為85萬套，改善型住房需求為75萬套。

　　分區域來看，此次降息對二線城市影響最大。一線城市可實現的住房需求幾乎沒有改變，僅從11.6%上漲至11.8%，二線城市該比例從16.5%上漲至17.5%，三四線城市從13.4%上漲至14.0%。據此推算，降息對一線城市住房需求刺激僅為5萬套，二線城市約為95萬套，三四線城市約為60萬套住房需求。

　　從今年4月以來，政府已經採取了一系列措施穩定房産市場，但對市場的靜態影響都很有限。根據我們相對樂觀的估計，在市場預期不變的情況下，放開二套房貸款限制可在今後五年刺激總量約550萬套，公積金優惠可刺激280萬套住房，這次降息則可刺激160萬套住房需求。相比于現有約5000萬套空置房和約400萬套待售房，總體效果有限。這些政策能否真正起到作用，還是取決於房價預期是否因此而改變。

　　截至2014年三季度，中國城鎮家庭住房擁有率已經高達90%以上，多套房家庭的比例也達22%，空置率超過23%。即使有住房需求的家庭，購房能力也較低，細微的利率變化對於提高可實現居住需求效果有限。中國住房市場的整體走向，主要取決於投資需求。隨著股市漸入佳境，房市總體供大於求，房價高歌猛進的時代已經結束。

　　(作者係西南財大中國家庭金融調查與研究中心主任)