王金輝

　　製圖H120

　　兩套房，一套19000元/平方米，房本滿5年方可上市，收益需分成；一套18000元/平方米，分分鐘可以轉手，收益獨享，你會如何選擇？

　　12月，位於順義後沙峪的金地悅景臺自住房項目即將搖號，申購家庭討論最多的不是如何能買上，而是該不該買。因為，附近小區最便宜的二手房報價比它還低。隨著商品房價格在逆市中持續下調，推出伊始異常火爆的自住型商品房，卻因為價格“倒挂”變成了“雞肋”。

　　個案

　　後沙峪自住房：19000元/平方米

　　位於順義後沙峪的金地悅景臺自住房，12月即將搖號。按照開發商官方網站上的介紹，項目有方正戶型、零浪費空間、清風廚房、闊尺主臥，周邊有京平、京承、機場高速、地鐵15號線等多維交通路網與北京城緊密聯繫。業主入住後，還將開通定制商務公交專線。

　　不過，這些看起來“高大上”的字眼，卻未能完全抓住自住房申購家庭的心。在名為“血拼自住房”的論壇上，網友們討論最集中的焦點，不是搖號時能不能排在列隊的前面，而是這個項目究竟值得不值得拿下。

　　“單價太貴了。順義的房價是去年暴漲上去的，本來就虛高，過度透支了未來十年的價格，現在按照虛高的房價七折定價，老百姓哪能買得起。再説了，周邊二手房急劇下跌，早已沒有七折優惠了。”有網友在論壇上留言，買自住房已經不如買二手房划算。

　　實際上，此前，同樣位於後沙峪的住總滿庭芳自住房，以19000元/平方米的價格入市銷售，就曾經遭過“價格高”的質疑，也被爆出過“優先家庭選房棄購率高達97%”的消息。

　　周邊二手房報價：18000元/平方米

　　自住房已經比商品房還要貴？為了求證論壇網友的説法，昨天，記者以看房人的身份對周邊的二手房小區進行了調查。

　　在鏈家地産裕祥花園小區的門店，記者看到了一套99平方米的南北通透二手房，報價180萬元，折合單價18182元/平方米。經紀人李先生向記者介紹，此房以前是出租房，但租客已經搬走，房子正空置著。業主現在著急出售，所以報價比掛牌的同戶型其他房源要便宜出15萬元。

　　“180萬元是底價了？還有商量餘地？”記者試探性地問了一句，李先生立馬爽快地回應，降個3萬元沒問題，“我和業主談過，177萬元就願意賣。當然，如果您想175萬元拿下，恐怕得坐下來仔細聊聊。”

　　記者算了一筆賬，假使就按照177萬元的價格購買這套房源，算上1.5%的契稅和1%的個稅後，總房款接近181.5萬元，折合單價18330元/平方米，確實比金地.悅景臺19000元/平方米的售價便宜。

　　“18000元/平方米的價格是小區的最低報價麼？”對於記者的又一個問題，經紀人李先生表示，裕祥花園的個別大戶型房源報價更低，最便宜的一套157平方米戶型，業主的報價僅到15000元/平方米。

　　“小區一些性價比高的房子，比自住房還划算。”李先生主動提及，小區不遠處就有一個滿庭芳的自住房項目，毛坯房，銷售均價19000元/平方米，得滿5年後才能上市銷售。“與其花19000元/平方米買套有限制的房子，還不如買個有100%産權的商品房呢。”

　　在鏈家地産的房源資訊裏，低於19000元/平方米的二手房還有好幾套。而根據其網站上的統計，10月裕祥花園的房源成交均價為19954元/平方米，較9月略有上漲。這個均價，和自住房的銷售價格相差無幾。

　　現象

　　多個自住房項目價格優勢均已減弱

　　實際上，從今年7月份開始，關於自住房比商品房價格還要低的話題，就一直被申購家庭和媒體記者頻繁提及。有些仲介機構的監測數據，同樣也是“唱衰”自住房。

　　儘管比商品房便宜的自住房並不是普遍現象，但記者調查發現，經過4個月的市場發酵，截至目前，自住房相比商品房的價格優勢確實一直在減弱。

　　位於朝陽北路的自住房，銷售均價22000元/平方米。7月份，周邊最便宜的二手房是南太平莊北巷小區，平均成交價29000元/平方米，最低報價24000元/平方米。今天上午，記者再次諮詢了南太平莊北巷小區，發現小區裏最便宜的一套房源，120平方米報價260萬元，折合單價21667元/平方米。而曾經24000元/平方米到25000元/平方米的最低報價，也變得比以往普遍，經紀人給記者列出的好幾套房源的單價都在25000元/平方米上下。同時，另外一個品質稍高的富華家園小區，最低的房源報價也達到了23000元/平方米。

　　另一個自住房扎堆的東壩區域，已經啟動了網申的保利首開麗灣家園自住房，銷售均價22000元/平方米。上午，記者也諮詢了附近的朝陽新城小區和康靜裏小區。康靜裏小區裏，滿五年唯一的二手房源，最低報價是21900元/平方米。朝陽新城小區，幾套經轉商的兩居和三居戶型，加上稅費後的單價折合25000元/平方米上下。就在7月份，這樣的房源售價接近27000元/平方米。

　　“隨著二手房市場的降價，自住房和商品房的價差在逐漸縮小，這是市場變動後的正常現象。”北京中原地産市場總監張大偉告訴記者，單純從數字上看，自住房的價格優勢確實在縮小，考慮到自住房未來出售的種種限制，部分購房人自然會産生觀望、猶豫的心理。

　　自住房怎麼了

　　房價不斷下探

　　導致先熱後冷

　　2013年10月23日，北京市住建委發佈了《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，面向社會推出自住型商品房。當時，由於北京商品房市場價格大幅攀升，定價是周邊商品房7折的自住房，立即引起了購房人的廣泛關注和讚嘆。首批三個項目啟動網上申購時，更是出現了申購人數太多而致網站癱瘓的景象。

　　然而，從今年4月份起，隨著商品房市場在逆境下的價格下探，自住房項目的光環也慢慢減少。在多次棄購被曝光後，自住房搖號也已經從原先的只搖取優先家庭，到優先家庭和非優先家庭全部進入搖號池。

　　自住房怎麼辦

　　等待市場變化

　　提升産品品質

　　自住房能否突破目前的尷尬銷售困境？亞豪機構行銷總監郭毅告訴記者，唯一的辦法只有等待市場發生變化。隨著房地産調控手段從緊縮轉向寬鬆，隨著商品房市場價格逐漸復蘇，自住房的價格優勢也會隨之恢復。

　　“當然，從開發商的角度，可以在産品品質上下點工夫。”郭毅直言，早期供應的自住房，因為在戶型、裝修等方面的瑕疵，引起了購房人的不滿。如果自住房的品質能實現和商品房的趨同，購房人也會更傾向自住房，畢竟從整體看自住房價格仍存在一些優勢。

　　自住房何處去

　　目的已經實現

　　可以適時退出

　　對於自住房銷售陷入困境，有業內人士卻表示並不擔憂。

　　“自住房的出臺，本就是為了平抑上漲的房價。”一位不願具名的業內人士告訴記者，從目前看，自住房平抑房價的目的已經實現，不必過於苛求目前出現的棄購率高的銷售困境。畢竟，目前沒有哪個自住房項目最終沒有賣出去。“在我看來，自住房就和當初的經適房一樣，是一種行政化手段下的特殊房源。隨著其平抑房價目的的實現，自住房也可以在適當時機退出市場。”