前三季度，受經濟景氣度回落及租金高位影響，中高端住宅租賃需求減弱

　　2014年前三季度，受經濟景氣度回落以及租金高位影響，中高端住宅租賃需求有所減少。據合富置業最新發佈的報告顯示，今年前三季度，廣州住宅租賃市場交投下降，租金高位企穩，第三季度略有微調，租賃成交量同比2013年同期減少了約兩成。而租金方面，2014年第三季度的租金較2013年第四季度僅小幅上漲了1.2%。

　　從高端租盤的分佈來看，基本集中在天河區，尤以珠江新城的標桿樓盤居多，租客則是以外籍人士及企業高管為主。回顧2011年~2013年，高端住宅樓盤租金與房價均呈上升趨勢，整體來看，房價漲幅略高於租金漲幅。而今年二手樓市行情持續走冷，房價上漲幅度收窄，高端租盤的租值亦受到衝擊。

　　據了解，目前廣州市租值較高的住宅小區主要集中于珠江新城，該板塊住宅租值約為76.53元/m2/月，客戶群仍以外籍人士及企業高管為主，佔比約為八成左右。

　　滿堂紅交易數據顯示，今年以來，由於高端樓盤二手住宅買賣市場成交萎縮，成交價上升幅度有所下降，部分業主轉售為租，二手住宅租賃市場供應量迅速增大，從而造成租金漲幅明顯回落，甚至環比持平。今年1月~10月，凱旋新世界二手住宅買賣成交均價為52846元/m2，與2013年的50860元/m2相比，上漲3.9%，漲幅比前3年明顯收窄；而其租金均價為97.64元/m2/月，與2013年的97.85元/m2/月基本持平。

　　文/圖:記者王雯倩

　　高端租盤個案

　　珠江新城標桿租盤

　　凱旋新世界五房月租近5萬元 租客偏愛簽長約

　　多位業內行家表示，目前珠江新城內租金最高的要數凱旋新世界。據合富置業領峰分行主管李浩介紹，年中時曾有一宗凱旋新世界四房，月租金達4萬元，“不過，這並非凱旋新世界租金最貴物業，如目前凱旋新世界三期五房單位，月租金接近5萬元。”

　　而該盤放租物業的業主當初多為保值購入物業，租客以外籍人士佔大多數，此外還有企業高管、領事等，對物業的景觀和家電配置都有特別的要求。不過，租期也會比普通住宅的租期要長，租約多為兩年期起。

　　頤德公館、天鑾廣場入市“搶客” 帶動周邊租金上漲

　　隨著珠江新城前兩年開盤的豪宅物業轉入租賃市場，與凱旋新世界“搶客”的標桿樓盤有所增多，當中以頤德公館、天鑾廣場的表現較為活躍。合富置業金碧華府分行主管林景雁表示，頤德公館租客以公司領導等有住房補貼的人群為主，平層200平方米和複式300平方米左右的物業最受歡迎，200平方米的房子租金達2.4萬元/月，複式300平方米月租為3.5萬元。

　　而天鑾廣場最受租客歡迎的是230平方米和260平方米兩種戶型，租金在3萬~3.3萬元/月左右，是公司CEO層級較為喜歡的選擇。據林景雁介紹，該板塊周邊物業租價比年初約上漲一成。

　　濱江東標桿租盤

　　金海灣花園望江四房單位租金4.8萬元/月

　　據滿堂紅交易數據顯示，2014年1月~10月中濱江東板塊住宅租賃個案租金總額最高的是金海灣花園小區物業，租金總額為48000元/月，租金單價約為164.11元/m2/月。滿堂紅濱江東分店店長許國強介紹，這套月租近5萬元的豪宅業主是香港人，購買用作投資，全新裝修出租，帶全屋高檔傢俬家電，292平方米，四房兩廳望江。業主於今年4月剛完成裝修即找仲介放租，放租價為48000元/月，由於該價格高於市場平均價，放租1個多月基本無人問津。到6月中旬，有一剛從外國留學歸來的客戶到仲介門店尋租，在看了幾套房子後表示對該單位有興趣，第二天客戶偕同其妻子再次看房，夫妻雙方最終確定租下該單位，並於幾天后正式與業主簽約，租期為1年，租金為48000元/月，目前僅為租客夫妻倆居住。

　　天河北標桿租盤

　　匯景新城洋房月租4萬元 別墅更高達10萬元/月

　　在傳統豪宅區天河北，縱然風頭已被珠江新城搶去，但由於其交通、商業配套完善便捷，仍是不少外籍商務人士的租房“備胎”。如緊鄰太古匯的天河新作，其租金均價約102元/m2/月。據合富置業天河新作分行主管林樸欽介紹，天河新作的業主對租客有一定要求，因此租客群體以外籍人士居多，主要是日本和南韓人士。現時放租房源和上半年差不多，其中，以135平方米的南北向三房最熱租，租金約1.4萬~1.5萬元/月。

　　另外，天河區大型豪宅樓盤匯景新城，則備受國內企業老總青睞。據中原地産數據顯示，今年1月~10月，經其促成的住宅租賃交易中，租金總額最高的在匯景新城。中原地産匯景新城分行高級營業經理簡小強介紹，早前曾促成一宗4萬元/月的匯景新城住宅物業，為最後一期組團龍熹山，是兩梯一戶的350平方米大平層單位，租戶為私企老總，“該租客名下已有房産，但還想在匯景新城購房，可一直沒找到合適的單位，最後考慮到子女讀書問題，只好折中先租房過渡。”

　　簡小強表示，在匯景新城中，租金最貴的物業當屬豪宅，月租基本在10萬元，但此類物業放租很少，租客更少，通常是一些注重居住安全及私密性的領館人員及企業老總。洋房的租金則以龍熹山組團最高，上述案例中的4萬元/月只是平均值，“有些複式單位的租金在5萬元/月，總體來看，匯景新城的外籍客戶佔40%，本地和外地企業老總各佔30%。”

　　未來兩年商寓“井噴”

　　中高端住宅何去何從？

　　現時市區也有許多面向中高端消費群的服務式公寓或酒店式公寓，而根據近兩年商業公寓的供應量來看，未來兩三年將有大批公寓産品衝擊住宅租賃市場。如從目前的市場行情來看，服務式公寓或酒店式公寓對中高端住宅的租賃行情有多少影響？

　　滿堂紅專業人士表示，僅從租賃方面來看，商業公寓優勢主要在於帶有較高素質的生活、商務服務方面，能為租客提供更便捷的生活；而劣勢則是景觀不足，多數公寓均為單體樓，幾乎不帶有綠化景觀，戶型設計上多為不帶陽臺，相對於住宅而言，略顯壓抑。中高端住宅多為花園小區洋房，有較好的綠化環境及景觀，生活方式更貼近於家庭生活，能為租客提供家庭的感覺，租金單價相對於服務式公寓低；劣勢在於服務項目較少。

　　合富置業名門分行主管盧煉煉表示，按珠江新城板塊的情況來説，服務式公寓或酒店式公寓放量對中高端住宅的租賃行情影響不大。珠江新城的土地已經基本建設完成，不會出現新貨源大量衝擊市場的情況。另外，該板塊樓盤特色鮮明，其特色能對客戶進行細分，鎖定特定屬性的客戶群體。有住家需求的客戶會選擇小區舒適配套齊全的中高端住宅，而需要租住公寓的客戶則青睞公司附近的服務式公寓，例如富力盈豐、愛丁堡等公寓，租戶大多在旁邊的寫字樓上班。“還有一個有趣的現象，放盤價略低的物業未必更容易出租，租客們更看中的是周邊配套、交通條件等，並因應自身需要選擇最適合的物業。”

　　此外，有業內人士指出，現在上市的公寓都是集中在郊區，包括蘿崗、番禺等，未來只會對郊區住宅市場有衝擊，但郊區是以中低租價住宅為主，客戶群不同，對於中高端住宅租賃市場影響有限。