商用地産

　　旅遊地産的發展勢頭極為迅猛，仲量聯行華南區戰略諮詢部總監招錫祥表示，旅遊地産不同於普通的房地産開發，它更依賴於環境條件和投資的實力，旅遊地産未來的發展越來越重視品牌化，未來的增長點將主要為養生地産主題的定位。

　　休閒度假旅遊前景樂觀

　　《中國旅遊業“十二五”發展規劃綱要》顯示，2015年，旅遊業增加值佔全國GDP的比重提高到4.5%，佔服務業增加值的比重達到12%，旅遊消費相當於居民消費總量的比例達到10%。國內旅遊人數將達到33.1億人次，國內旅遊收入將達到1.9萬億元，而居民出遊率也將要由2010年的1.4提高到2015年的2.25。中國旅遊産業進入了高速發展階段，並帶動了旅遊地産持續升溫。招錫祥認為，旅遊業已經從觀光旅遊、商務旅遊轉化為休閒度假旅遊。隨著旅遊度假時代的到來，房地産與旅遊的需求互相疊加，産生旅遊地産的強勁需求。與此同時，中國旅遊行業相關利好政策也促進旅遊消費持續升溫，從而刺激和拉動旅遊業蓬勃發展。2014年中國首家主題公園運營商海昌控股在香港上市，未來中國主題公園和遊樂園的發展前景樂觀。

　　旅遊地産不斷升溫吸引大量企業進駐旅遊産業市場。旅遊地産作為有巨大發展潛力的行業，吸引房地産企業的進駐，是必然的。招錫祥建議，企業開發旅遊地産時應著重利用自然資源，使其得到保護和增值。將景區景點的建設作為其項目亮點的同時應注意對品牌的打造，可引入國際知名旅遊地産品牌進行管理。旅遊地産投資回報週期較長，非常考驗開發商的運作能力。在旅遊景區的開發上，一定要杜絕低水準的設計規劃。開發旅遊地産，需要對景區的地理位置、地域特點、歷史文化、包括未來的發展趨勢都要做仔細的調研，做好前期規劃。

　　國際化趨勢明顯

　　旅遊産品及品牌國際化趨勢明顯。國家統計局的統計數據顯示，2011年中國每人平均國內生産總值已超過5000美元，北京、上海等經濟發達地區每人平均國內生産總值已超過10000美元，中國已經進入旅遊消費快速的度假經濟時期。隨著旅遊形式的日益多元化，以及中産階級群體的日益壯大，中國休閒度假産品的需求也越來越高，更多外資酒店積極打造高端度假酒店，爭奪中國度假村市場。例如，悅榕莊、ClubMed、安納塔拉等國際酒店集團都先後進入中國市場。並且他們在拓展和進入中國的方式更加多元化，從傳統的單純輸出管理過渡到與本土開發商戰略合作並共同成立合資公司。

　　租務需求增長，旅遊地産開發與配套軟硬兼施。以往的旅遊地産更注重地産本身，忽略相應配套。如果缺乏軟體的建設，難以將普通地産轉變為旅遊地産。招錫祥指出，旅遊地産其中一個重要的環節就是由優秀的酒店管理公司或物業管理公司負責管理及實行租務，從根本上彌補旅遊地産季節變化強及空置率低等問題。因此，完善的配套、服務系統和硬體是缺一不可的，成功的旅遊地産是將主題旅遊項目和旅遊房地産配套服務同時經營得很好，兩者結合起來才能使旅遊地産利潤最大化。

　　旅遊與房地産的緊密結合。旅遊地産不只是簡單的地産概念，更多的需要文化支撐、産業支撐（包括養生産業、休閒娛樂産業等複合型的地産），以此實現人們行與居的結合，滿足消費者對休閒與投資的雙重追求。未來主題定位將成為提升旅遊項目文化及商業競爭力的基本依託。

　　三大發展模式需定位

　　招錫祥認為，旅遊地産未來的主要發展模式主要有三種，開發商可以根據自身項目的地理位置、地域特點、自然資源、歷史文化等條件和詳細精準的前期規劃，選擇適合項目的發展模式。

　　模式一：資源+主題酒店。旅遊地産的主題是其核心內容，是旅遊地産能夠存在與發展的根源，也是旅遊地産形成特色的主要部分。如三亞海棠灣亞特蘭提斯項目，以其“海洋文化”、“海洋樂園”、“休閒購物”一站式主題度假模式落戶海南。

　　模式二：養生地産。養生、健康等問題也逐漸成為人們除收入水準以外最為關注的問題，旅遊養生地産也漸入眼簾，並擁有著強大的升值潛力。中國旅遊養生地産類型有：養生SPA會所、養生公寓、養生度假村、養生旅遊社區或産業聚集區等，旅遊養生地産開發需要通過策劃規劃把這些産品相互之間整合起來，形成區域組團、項目成團的結構，並設計出合理的空間佈局，交通與遊線，從而突出配套的特色化。

　　模式三：文化産業與地産結合。通過不同的文化類別，打造不同的主題文化，通過整理相關産業的資源，促使整個文化産業鏈上的資源最大化。“文化地産”是文化産業與地産、運營相結合為一體的綜合服務平臺，通過運營使文化産業鏈價值最大化，同時使文化地産價值實現增值是整個文化地産開發與運作的核心。

　　南方日報記者 許蕾